近期，新冠病毒肺炎疫情爆發(fā)給中國大多數(shù)制造業(yè)和服務業(yè)行業(yè)帶來較大壓力。作為回應，中央與地方各級政府已推出了一系列財政和貨幣政策以扶持經(jīng)濟增長。但疫情對中國經(jīng)濟走勢的影響仍然暫時難以評估，并且可能尚未得以充分表現(xiàn)，因此在現(xiàn)階段難以做出全面的經(jīng)濟預測。
為了深入了解市場對疫情影響的真實看法，高力國際在兩天內(nèi)對包括業(yè)主、租戶和投資者在內(nèi)的專業(yè)人士進行了724個電話調(diào)查，從辦公樓、數(shù)據(jù)中心、電商，物流與零售、投資與估值四個維度全景展示了商業(yè)地產(chǎn)市場參與者所面臨的挑戰(zhàn)，以及如何在未來的幾個月及全年內(nèi)做出自我調(diào)整以應對疫情影響。
高力國際中國區(qū)董事總經(jīng)理鄧懿君表示：“新冠疫情對辦公樓、零售、投資等領域雖然帶來短期沖擊，但在數(shù)據(jù)中心、線上商業(yè)等類別可以看到明顯的市場機遇和個別行業(yè)品牌彎道超車的機會�！�
此次調(diào)查對象涵蓋138個辦公樓業(yè)主、337個辦公樓租戶、74個零售物業(yè)業(yè)主與租戶、105個數(shù)據(jù)中心運營商，以及70個物流物業(yè)業(yè)主與租戶，并就商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)估值和投資情緒與大量客戶進行了詳細討論。調(diào)查涉及城市包括北京、上海、廣州、深圳、成都、南京、蘇州、杭州、沈陽、大連和西安。地理范圍遍及華北、華南、華東和華西，從一線城市到新興市場均有涉及。
在調(diào)查中，受訪者的普遍共識是：雖然2020年上半年房地產(chǎn)市場可能會相對低迷，但在政策的支持下，下半年市場需求或?qū)⒒厣浹a上半年的大部分損失。根據(jù)此次調(diào)查結(jié)果，高力國際建議認為，寫字樓業(yè)主應積極傾聽租戶的需求。而零售業(yè)主與租戶應擴大其在線業(yè)務，數(shù)據(jù)中心亦可借此把握機遇。此外，近期較低的資產(chǎn)估值為投資者提供了逢低買入的機會。
辦公樓業(yè)主受影響有限，重點關注新興行業(yè)
受訪的138個辦公樓業(yè)主中，59%認為租金將保持相對穩(wěn)定，29%預計租金會有下調(diào)壓力�？罩寐史矫妫�40%的受訪業(yè)主認為空置率會保持不變，而有40%預計會出現(xiàn)小幅上升。自疫情爆發(fā)以來，已有一些業(yè)主積極與租戶對接，這一舉措有效增進了業(yè)主與租戶的關系，預計租戶會因此而愿意長期合作。
盡管許多行業(yè)因疫情受創(chuàng)，但也有部分行業(yè)，如網(wǎng)絡游戲、電商、在線教育和醫(yī)藥健康等可能疫情而業(yè)務有所增長。高力國際認為，業(yè)主可主動對接這些行業(yè)的企業(yè)，以期調(diào)整自己的租戶結(jié)構(gòu)。調(diào)查數(shù)據(jù)也印證了這一需求：有多達92%的業(yè)主認定其現(xiàn)有租戶在2020年不會有擴租意向。
在針對在337名受訪的辦公樓租戶中，34%的受訪者認為其業(yè)務基本不會受疫情影響，19%的表示受到明顯的負面影響，26%表示受到一定程度的負面影響。而調(diào)查中業(yè)主對2020年的預期與租戶的預期有所偏差：只有29%的受訪業(yè)主預期租金會下降，而45%的租戶已受到疫情的負面影響。而更深入的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，一線城市業(yè)主與租戶的預期差異較小，而在其它重點城市中，約15%的業(yè)主預計2020年租金會下降，而69%的租戶已經(jīng)受到疫情帶來的負面影響。
高力國際建議未受疫情影響或因疫情有所增長的企業(yè)(如醫(yī)療健康類企業(yè))也應借此機會與業(yè)主尋求簽訂長期租約與更有利的條款。
遠程辦公需求在上升，數(shù)據(jù)中心成為新贏家
本次調(diào)查中，79%的受訪企業(yè)已于2月10日正式復工。然而，出于對疫情擴散的擔憂，81%的受訪企業(yè)選擇安排員工在家遠程辦公。這意味著遠程辦公在國內(nèi)或?qū)⒊蔀橼厔荩⑹贡疽鸭ぴ龅臄?shù)據(jù)使用量進一步上升，帶來對數(shù)據(jù)中心的更多需求。高力國際預計，5G、人工智能和云計算將是2020年數(shù)據(jù)中心業(yè)務的主要需求來源。
在對數(shù)據(jù)中心運營商的訪問中，約80%受訪者認為他們將從遠程辦公的需求增長中獲益，54%的受訪者預計2020年數(shù)據(jù)中心的租金將上漲。調(diào)查中，30%的受訪者預計數(shù)據(jù)中心機柜租金將在2020年上漲0%-10%，15%的受訪者預計上漲10%-20%，而9%預計上漲幅度將超過20%。對數(shù)據(jù)中心的需求預計將不斷增張，高力國際建議租戶應盡快尋求與高質(zhì)量數(shù)據(jù)中心簽訂條款有利的租約。
疫情下零售市場備受考驗物流物業(yè)需求增長
零售業(yè)作為疫情爆發(fā)以來受影響最嚴重的行業(yè)，受訪的零售業(yè)租戶中有88%表示收入減少，而只有12%的零售商表示可以持平甚至有所增長。大多數(shù)購物中心與店鋪縮短了營業(yè)時間并提升防控措施，客流量亦明顯下降。受此影響，16%的受訪租戶表示可能計劃在2020年關閉部分門店，而11%的受訪租戶正在調(diào)整或暫緩開店計劃以控制成本。
從租金的角度來看，大多數(shù)業(yè)主已提供了0.5-1.0個月租金減免的政策，但有50%的零售商期望獲得至少1-2個月的免租期。因受疫情影響，40%的受訪租戶認為客流應于2020年第二季度出現(xiàn)復蘇，而24%的受訪者則更為悲觀，預計下半年才會出現(xiàn)反彈。
為了彌補線下客流與業(yè)績的損失，52%的受訪租戶表示已與電商平臺開展合作以擴大線上業(yè)務。高力國際建議零售租戶借此機會進一步加碼線上渠道。高力國際同時認為，零售物業(yè)業(yè)主應與租戶攜手共同打造線上渠道，打造更好的線上與線下的融合體驗，為區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展做出貢獻。此外，本次疫情也可能因此給予部分品牌與零售物業(yè)一次快速增長的機遇，在未來的市場競爭中贏得先機。
電商和物流行業(yè)或獲長期增長。受訪的電商企業(yè)中有24%認為2020年線上銷售將同比增長0%-15%，而31%的受訪者則認為15%或更高。從產(chǎn)品的角度來看，大多數(shù)受訪者認為增長將主要來自于醫(yī)藥健康類與生鮮類產(chǎn)品。但另一方面，調(diào)查中也有保守觀點認為勞動力短缺，以及城市與交通防控措施的增加將使2020年的業(yè)績有所下降。
就租金預期而言，結(jié)果較為平衡，有40%的受訪者預期租金將同比增長，但43%則認為租金將可能因租戶要求優(yōu)惠或免租期政策而下降�？罩寐暑A期方面，有32%的受訪者認為會有所上升，但41%的受訪者認為線上銷售的增加將使空置率下行。
盡管本次疫情為經(jīng)濟帶來了短期的壓力，但消費者消費方式改變則可能為電商和物流運營商帶來更大的客戶基礎。例如此前因?qū)萍疾皇煜ざ^少使用電商平臺購物的老年消費者，當下正因無法外出而開始在線購買生鮮食品與其他產(chǎn)品，電商與物流運營商應給予關注;此外，受到壓抑的消費者的需求可能會使下半年零售和電商的需求強勁反彈。倉儲物業(yè)租戶應考慮簽訂較長租約，物流需求的增長應將使下半年市場空置率下降。
估值短期受壓議價機遇顯現(xiàn)
根據(jù)高力國際對投資者的調(diào)研，外國投資者自新型冠狀病毒爆發(fā)以來多數(shù)時間處于觀望狀態(tài)，并在上半年采取較為保守的策略。當前部分國家實施的旅行禁令使投資者獲取市場一手信息受阻也相應加重了該情況。但受訪的大多數(shù)外國投資者也表示，他們對中國的長期前景保持樂觀，并且將在下半年更加活躍。相對而言，調(diào)查顯示由于疫情使部分資產(chǎn)所有者或企業(yè)出現(xiàn)現(xiàn)金短缺，因此可能在價格上更加靈活，而國內(nèi)投資者將當前視作伺機買入的機會，因此將全年保持活躍。
高力國際認為，資產(chǎn)估值雖然在短期內(nèi)可能會被壓低，但應會在下半年迎來反彈。因此，對于希望抓住中國長期增長潛力的投資者而言，當前應被視作伺機買入的窗口期。
來源：北國網(wǎng)
