疫情之后樓市逐漸復(fù)蘇，各路房企紛紛鉚足馬力，你追我趕地加快著拿地、開工和銷售的步伐。

　　5月9日這天，江蘇無錫上演了一出“搶地大戰(zhàn)”。一共出讓五宗地塊，最終成交總金額達到82.79億元。其中，編號XDG-2020-10號地塊的爭奪最為焦灼，總共競拍了170輪才最終落錘，溢價達到35.23%。

　　本場土拍中，最大的贏家是旭輝，同時其也是上述XDG-2020-10號地塊的競得者。除此之外，旭輝當(dāng)天還以25.98億元的價格拿下了另一宗編號為XDG-2019-52號的地塊，溢價22.66%。至此，旭輝共斥資45.44億元補倉無錫。

　　各地土拍逐漸恢復(fù)以來，旭輝頻頻出手。據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體不完全統(tǒng)計，自3月以來，旭輝分別在南寧、杭州、青島等地落子，拿地總金額超過110億元。

　　在此其中，不難看出的是旭輝對于無錫這座城市的偏愛。一個月內(nèi)，旭輝已經(jīng)在無錫拿下三宗住宅地塊。

　　接連擴儲之下，對于企業(yè)的資金實力是一種考驗。一般來說，想要在大肆補倉的同時保證流動性的安全，房企往往會選擇采用引入合作者的方式去拿地和開發(fā)，旭輝當(dāng)年在規(guī)�？癖紩r也曾是這種合作模式里的個中老手。

　　不過，對于如今的旭輝而言，或許又會有不一樣的選擇。在今年3月的業(yè)績會上，旭輝掌門人林中曾表示，今年旭輝計劃進一步提升權(quán)益占比�！敖窈蟮馁I地權(quán)益都會放在68%-70%。這樣未來三年銷售權(quán)益也將逐步提高，今年55%，明年60%，后年65%。”

　　45億“重倉”無錫

　　無錫在復(fù)工之后土地出讓并不多，而在上一次土拍現(xiàn)場中，也同樣出現(xiàn)了旭輝的身影。加上這次拿地，旭輝一個月內(nèi)在無錫的投資金額達到53.21億元。

　　9號這天，無錫共出讓5宗住宅地塊，總出讓面積為35.88萬平方米。經(jīng)過一番爭奪后，萬科、正榮、康橋各得其一，剩余兩宗則被旭輝收入囊中。相比這三家，旭輝的拿地過程顯得屬實不易。

　　從現(xiàn)場情況來看，旭輝所拿的兩宗地塊競價均在百輪以上，溢價也都超過了20%。其中，在156輪舉牌之后，旭輝旗下的無錫和涇商務(wù)咨詢有限公司以25.98億元競得位于經(jīng)開區(qū)的XDG-2019-52號地塊，競拍耗時四個半小時。

　　該地塊成交樓面價為1.73萬元/平方米，溢價率22.66%。該地塊出讓面積為8.34萬平方米，容積率1.8，建筑面積15.01萬平方米。

　　據(jù)市場人士介紹稱，該地塊吸引了旭輝、恒大、金科、禹洲等幾家房企參與競拍。在競價到了140輪之后，現(xiàn)場僅剩下旭輝和禹洲兩家房企反復(fù)博弈�！案杏X大家還是持謹(jǐn)慎態(tài)度的，雖然拍了很長時間，但大家的加價幅度基本上都保持在最低數(shù)。”

　　在此之后，旭輝又以19.46億元再拿下位于濱湖區(qū)的XDG-2020-10號地塊。該地塊吸引了包括禹洲、新城、金融街、恒大、新力、中海等14家房企報名。經(jīng)過170輪的鏖戰(zhàn)后，旭輝最終勝出。

　　“無錫是旭輝布局的重點城市之一�！毙褫x方面向觀點地產(chǎn)新媒體介紹說，在2019年里，旭輝在無錫實現(xiàn)了88億元的合約銷售額，占總合約銷售金額的4.4%。

　　該人士進一步介紹說，旭輝布局的眾多城市中，無錫去年在單城市合約銷售額中排在了第8位�！敖刂聊壳埃�旭輝在無錫共有9個項目。這個城市的市場容量較好，人均GDP也比較高。按照旭輝目前的布局情況看，未來我們在無錫是有機會突破百億的�！�

　　對于旭輝的這次“重倉”，有坊間猜測其或許會考慮資金、溢價風(fēng)險等因素，而選擇引入合作者一起開發(fā)。

　　對此，旭輝并未透露具體開發(fā)方式，但其表示，本次拿地的價格并沒有處在高位。“本次獲取土地的價格，無論對比同批次出讓地塊、同板塊項目亦或新房市場價格，均處于合理水平。”

　　該人士進一步指出，本次獲取的地塊均位于無錫這座城市的價值高地，再加上項目未來的定位是改善類產(chǎn)品，所以利潤空間還是頗為可觀的。

　　旭輝拿地變遷史

　　事實上，坊間會有如此猜測并不難理解。在旭輝這幾年的發(fā)展過程中，“合作”的模式無疑幫了旭輝不少。

　　從時間線上看，旭輝拿地權(quán)益占比下降較為明顯是在2015年、2016年前后。

　　據(jù)披露，2015年旭輝新增25個項目里，只有5個項目是持有100%權(quán)益的，其余大多為合作開發(fā)項目，旭輝每個項目的權(quán)益占比基本在40%上下。同樣的，旭輝2016年新增36個項目里，持有全部權(quán)益的項目不到三成。

　　對此，林中曾毫不諱言地表示：“權(quán)益只是一種策略，市場風(fēng)險大的時候，我們希望權(quán)益低一點，市場風(fēng)險小的時候，我們希望權(quán)益大一點�！憋@然，在旭輝的眼里，權(quán)益的高低只是企業(yè)基于市場判斷所做出的選擇，并無褒貶之分。

　　能夠看到，旭輝已經(jīng)享受到了這種拿地模式帶來的“規(guī)模福利”。

　　2017年，旭輝達成千億成就，在這一年里，旭輝的權(quán)益比從三年前的77%左右降到了52.9%。與此同時，旭輝從千億跨越到兩千億也只花了兩年時間。

　　然而，合作開發(fā)之下利弊共存。旭輝雖然迅速跨過千億，但對其業(yè)績“含金量”的質(zhì)疑聲也隨之出現(xiàn)。此外，合作模式一定程度上也影響到了旭輝的利潤增長。在過去五年時間里，其核心凈利潤率分別為12.1%、12.7%、12.8%、13.1%和12.6%。

　　或許是規(guī)模已經(jīng)足以讓其在房企角逐中保有一份優(yōu)勢，又或許是看到了合作模式所帶來的利潤難題，旭輝在跨過千億的第二年便透露出了要提升權(quán)益占比的意圖。

　　2018年初的業(yè)績會上，旭輝首次提到希望進一步提升權(quán)益占比，并表示短期計劃是新增項目的權(quán)益占比在60%左右。

　　在此之后，旭輝拿地的畫風(fēng)漸漸出現(xiàn)變化。2018年10月至2019年2月，旭輝的拿地權(quán)益占比增加到了70%以上。

　　不過，盡管拿地策略已經(jīng)“轉(zhuǎn)向”，但旭輝2019年的權(quán)益銷售占比提升幅度卻并不大。對此，有業(yè)內(nèi)人士指出，項目的開發(fā)需要時間，旭輝近年來拿地權(quán)益比例的提升或許要在一年后才能反映到財務(wù)數(shù)據(jù)上。

　　據(jù)了解，旭輝2020年1-4月份共新獲取了16個項目，拿地權(quán)益占比約達9成。從區(qū)域上看，旭輝前四月所獲取地塊主要集中在長三角和中西部，其中一二線按權(quán)益金額占比86%。

　　旭輝拿地策略變化背后折射的是市場變遷。隨著行業(yè)不斷洗牌，當(dāng)初被熱捧的“唯規(guī)模論”漸漸離場，眾人的增速也逐步放緩下來。而旭輝“轉(zhuǎn)向”的背后，或許也意味著其在未來將更多關(guān)注于利潤表現(xiàn)而非規(guī)模，從而謀求資本市場的更多支持。

　　 來 源：觀點地產(chǎn)網(wǎng)    

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