房產(chǎn)交易糾紛案年均遞增三成
——國內(nèi)二手房交易資金存管問題調(diào)查報告
一、調(diào)查背景
一直以來，二手房交易因為環(huán)節(jié)多、流程復(fù)雜且行業(yè)服務(wù)水平參差不齊，用戶購房時資金安全保障問題備受關(guān)注。近些年，各地相繼出臺了相應(yīng)的存量房資金存管規(guī)定，消費者可以在房屋交易中委托銀行、第三方等中介進(jìn)行資金存管。
在實際房產(chǎn)交易中，我們發(fā)現(xiàn)，仍有一些由資金問題引發(fā)的糾紛，比如賣方將首付款轉(zhuǎn)作他用、買房交付定金后賣方拖欠過戶，以及不規(guī)范的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人挪用甚至詐騙賣房款等等。據(jù)統(tǒng)計，2010年至2018年，中國房產(chǎn)交易糾紛案件總量128萬件，平均每年遞增超過30%。僅2018年，房產(chǎn)交易糾紛案件數(shù)就達(dá)到了30萬，大額的資金糾紛已經(jīng)成為了房地產(chǎn)案件的導(dǎo)火索。
在此背景下，由國家市場監(jiān)督管理總局主管的《中國質(zhì)量萬里行》雜志社特發(fā)起關(guān)于二手房交易環(huán)節(jié)資金存管現(xiàn)狀的調(diào)查問卷，了解、分析與警示大額資金安全問題，并長期關(guān)注該領(lǐng)域的問題，探索解決該風(fēng)險的方法與建議。
二、調(diào)查的目的和意義
了解目前消費者在二手房交易中因資金問題產(chǎn)生糾紛的情況和使用資金托管的情況。
三、調(diào)查的組織與實施
1、調(diào)查對象
調(diào)查對象為國內(nèi)一二線城市25歲至45歲左右、關(guān)注和接觸過二手房交易的消費者。
2、調(diào)查內(nèi)容
調(diào)查內(nèi)容主要涵蓋：消費者對于二手房交易服務(wù)資金托管的問題的認(rèn)知、消費者選擇以及未選擇二手房交易托管的原因、消費者對于二手房交易中的環(huán)節(jié)以及風(fēng)險的認(rèn)知、消費者在二手房交易中碰到的糾紛問題以及消費者對于二手房資金托管的選擇狀況。
3、調(diào)查時間
2020年4月10至2020年4月17日
四、執(zhí)行情況
本次調(diào)查采用網(wǎng)絡(luò)問卷的形式搜集數(shù)據(jù)，共收回有效數(shù)據(jù)5356例。
五、主要調(diào)查結(jié)論
1、近4成消費者把定金交給了中介，2成消費者將首付款交給中介
關(guān)于消費者對于二手房資金托管的基本認(rèn)知，問卷設(shè)置了購買二手房時定金以及首付款交給誰這兩個問題。
調(diào)查結(jié)果顯示，39.6%的消費者把定金交給了中介;19.1%消費者把定金交給了房產(chǎn)賣家;25%的消費者把定金交給政府要求或中介推薦的存管賬戶;16%的消費者不清楚。
首付款交給誰方面，19.6%的消費者把首付款交給了中介;19.9%消費者把首付款交給了房產(chǎn)賣家;16.8%的消費者把首付款交給政府要求的存管賬戶;20%的消費者把首付款交給銀行的存管賬戶;20%的消費者不清楚。
2、近1/4消費者在遭遇過二手房交易糾紛，遭遇損失(定金或房款)的達(dá)到16%
關(guān)于消費者在二手房是否遭遇資金受損問題，問卷中設(shè)置了在過往購買二手房經(jīng)歷中，是否遭遇過資金損失或糾紛以及哪些問題致使資金受損兩個問題。
調(diào)查結(jié)果顯示，76.6%的消費者沒有遭遇過資金損失和糾紛;6.7%的消費者遭遇過糾紛但未損失資金;7.3%的消費者遭遇過糾紛且損失了定金;8.7%的消費者遭遇過糾紛且損失了部分房款。
關(guān)于遭受資金損失的具體原因，調(diào)查結(jié)果顯示，11.2%消費者因房源存在問題，如房屋查封、產(chǎn)權(quán)不清、大額抵押等致使資金受損;5.6%消費者因中介機(jī)構(gòu)違規(guī)操作，如流程問題、門店跑路等致使資金受損;18.8%消費者因賣方違約，如錢款被挪用、拖延過戶、物業(yè)欠費等致使資金受損;17.6%消費者因個人原因中止交易，如資質(zhì)不全、貸款未批等致使資金受損;43.5%消費者因其他原因。
3、近7成消費者表示不了解二手房交易主要環(huán)節(jié)，超6成不了解其中風(fēng)險點
關(guān)于消費者在二手房中對于交易環(huán)節(jié)和風(fēng)險的認(rèn)知，問卷中設(shè)置了二手房交易中有哪些主要環(huán)節(jié)和主要風(fēng)險這兩個問題。
調(diào)查結(jié)果顯示，二手房交易中的選房、看房、繳定金、房屋核驗、簽署合同、網(wǎng)簽、房屋估值、辦理貸款面簽、首付款資金存管、繳稅、領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證、首付款存管轉(zhuǎn)付、抵押登記、銀行放貸、過戶、物業(yè)交割等等流程，69.3%的消費者基本不了解(僅了解其中5項以內(nèi));18.5%的消費者較為了解(了解其中5~10項以內(nèi));11.7%的消費者熟知(基本了解整個過程)。
而對于二手房交易可能產(chǎn)生的主要風(fēng)險(房屋質(zhì)量、房屋查封、產(chǎn)權(quán)糾紛、定金被挪、物業(yè)欠費、戶口拒遷、業(yè)主攜款消失、中介挪用資金等)，61.7%的消費者基本不了解(僅了解其中3項以內(nèi));31.4%的消費者較為了解(了解其中3~6項主要環(huán)節(jié)); 6.4%的消費者熟知(基本了解整個過程)。
4、買房資金可以選擇存管方式?超過13%消費者未選擇存管，1/4消費者不清楚是否存管
調(diào)研中，我們發(fā)現(xiàn)雖然各地相繼出臺了相應(yīng)的存量房資金存管規(guī)定，但資金存管的落地仍不足人意。
關(guān)于消費者在二手房是否選擇資金托管，問卷中設(shè)置了在過往購房二手房時，是否選擇了資金存管服務(wù)和未選擇資金存管服務(wù)的原因這兩個問題。
調(diào)查結(jié)果顯示，30%消費者選擇渠道是當(dāng)?shù)卣贫ù婀苜~戶;19.9%消費者選擇渠道是本地商業(yè)銀行存管服務(wù);11.8%消費者選擇具體由中介操辦，不清楚走得什么渠道;13.2%消費者沒有選擇;25.8%消費者不清楚是否進(jìn)行過存管。
在未選擇資金存管的調(diào)查結(jié)果顯示，37.6%消費者不清楚有這項服務(wù);25%消費者不清楚有哪些渠道可以進(jìn)行存管;16.2%消費者認(rèn)為已知的存管渠道(政府制定合作銀行、商業(yè)銀行的存管產(chǎn)品)較為復(fù)雜，很麻煩/不清楚如何進(jìn)行;20.8%消費者認(rèn)為中介幫操作，不清楚是否選擇了資金存管。
如果知道有資金存管服務(wù)，消費者會怎么選則?調(diào)查結(jié)果顯示，70.2%的消費者肯定會，主動要求中介做存管;15.2%的消費者看情況，中介推薦了就做，不推薦就不做;8.7%的消費者認(rèn)為中介和賣方比較靠譜的話，就不打算做;5.6%的消費者根據(jù)實際情況再考慮。
六、建議與意見
中國二手房交易市場發(fā)展二十余年來，其流程規(guī)范和政策管控一直處于持續(xù)發(fā)展中，關(guān)于買房大額資金的安全問題，已經(jīng)形成了資金存管有效解決辦法，但無論是消費者認(rèn)知、從業(yè)人員宣導(dǎo)以及政策宣貫，都還不盡完善。
對于房產(chǎn)交易各方來說，資金安全尤為重要。隨著購房者對房產(chǎn)交易資金的風(fēng)險意識有所提高，資金存管服務(wù)已經(jīng)成為逐年上漲的發(fā)展趨勢，但學(xué)會鑒別正規(guī)合法與非正規(guī)的存管渠道也同樣重要。
現(xiàn)下常見的資金存管的方式主要有以下三類：一是城市本地合作銀行存管;二是依靠當(dāng)?shù)卣咝员O(jiān)管，如部分城市由住建委進(jìn)行資金監(jiān)管等;三是通過專業(yè)第三方機(jī)構(gòu)合作存管。
在實際調(diào)研中我們發(fā)現(xiàn)，因為存量房交易資金監(jiān)管由于缺乏法律法規(guī)依據(jù)，各地監(jiān)管尺度一直寬松不一，有些監(jiān)管方式對首付款、貸款資金、尾款、稅費、傭金等，只監(jiān)管了其中的一部分，致使其它部分資金仍游離于監(jiān)管范圍外，存在風(fēng)險隱患。
在此《中國質(zhì)量萬里行》特別提示，消費者購房時，要注意防范資金風(fēng)險：
1)要選擇正規(guī)的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人員。簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同前，要查看經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的營業(yè)執(zhí)照、備案證明，盡量選擇持有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專業(yè)人員職業(yè)資格證書的經(jīng)紀(jì)人員提供服務(wù);
2)向房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)明確提出資金監(jiān)管要求。與房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)簽訂經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同時，就要說明需要進(jìn)行交易資金監(jiān)管的要求，由其尋找能夠配合交易資金監(jiān)管的賣家。
3)自信成交也要做托管。如果選擇自行成交，沒有經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供服務(wù)的，要盡量與賣家協(xié)商進(jìn)行交易資金監(jiān)管或托管，或者在辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的同時支付房款。
《中國質(zhì)量萬里行》建議，消費者如果因沒有選擇交易資金監(jiān)管而遭遇交易騙局，賣家或經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)拿錢跑路的情況，要積極通過向公安機(jī)關(guān)報案或者司法訴訟等法律手段解決問題。
