按照國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，1-4月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資33103億元，同比下降3.3%，其中，住宅投資24238億元，下降2.8%。以年化率達39.6%。1-4月份，商品房銷售面積33973萬平方米，同比下降19.3%。其中，住宅銷售面積下降18.7%，辦公樓銷售面積下降32.0%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積下降29.1%。商品房銷售額31863億元，下降18.6%。其中，住宅銷售額下降16.5%，辦公樓銷售額下降37.5%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額下降

　　從上述數(shù)據(jù)可以看到，由于疫情暴發(fā)，中國房地產(chǎn)市場前4個月的投資急速下降，這主要是疫情暴發(fā)后停工。但是中國房地產(chǎn)市場采取住房預售制度。一般在來說，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長取決于住房預售增長速度，如果住房預售增長快，房地產(chǎn)開發(fā)投資也隨之增長。如果住房預售增長慢，房地產(chǎn)開發(fā)投資也會慢下來。當前房地產(chǎn)開發(fā)投資增長放慢，主要是疫情暴發(fā)后停工，與房地產(chǎn)預售速度關(guān)聯(lián)不是太大。房地產(chǎn)開發(fā)投資下降，只能是推遲交房的時間而已。

　　不過，前4個月的住房銷售面積與住房銷售金額的數(shù)據(jù)是比較特殊。在以往有數(shù)據(jù)記錄的十幾年，住房銷售面積與住房銷售金額增長幅度都會出現(xiàn)嚴重的差距，往往都是住房銷售面積增長幅度遠遠慢于住房銷售金額的增長速度。有些月份會相差達到二十個百分點。而住房銷售金額增長遠大于住房銷售面積的增長，也意味著房地產(chǎn)市場價格是上漲的。兩者差距越大，房價上漲的幅度由會越大。但前4個月住宅銷售面積下降18.7%，住宅銷售額下降16.5%，兩者差距不大。這意味著全國的房價并沒有隨著住房銷售快速下降而下跌，反之房價保持企穩(wěn)的狀態(tài)。

　　事實上，從國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)來看，4月份70個大中城市房價50個城市新建商品住宅價格環(huán)比上漲，9個城市持平，11個城市下跌。4月份，初步測算，4個一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.2%。二手住宅銷售價格環(huán)比上漲1.1%。其中，31個二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比分別上漲0.5%和0.4%。35個三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.6%，二手住宅銷售價格較為穩(wěn)定，環(huán)比上漲0.2%。以同比看，一線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲2.9%；二手住宅銷售價格同比上漲3.0%。二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲5.6%和2.2%。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲5.1%和2.4%。

　　也就是說，無論是房價環(huán)比的數(shù)據(jù)，還是同比的數(shù)據(jù)，中國經(jīng)濟無論出現(xiàn)任何問題，全國疫情暴發(fā)，商業(yè)活動全面停止，個人消費縮減，產(chǎn)業(yè)鏈中斷，金融市場價格暴跌，但中國的房地產(chǎn)市場價格則可穩(wěn)如泰山，不僅不會下跌，反之，還會上漲。這是地方政府的期望，也中國住房投資者的期望，也是中國經(jīng)濟穩(wěn)定的磐石。只要中國房價不穩(wěn)，只要中國房價暴跌，中國社會政治經(jīng)濟問題都會由此顯現(xiàn)出來。所以，今年疫情暴發(fā)之后，中國住房市場的“只住不炒”的核心穩(wěn)房價，是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的價格預期。

　　疫情在全球蔓延與惡化，全球的房地產(chǎn)市場難以幸免受到嚴重沖擊，房價下跌是一種普遍的現(xiàn)象。因為商業(yè)活動的突然停止，個人失業(yè)，住房需求急劇下降，房價都在下跌。比如，當前多倫多的許多住房掛牌幾個月了無人問津，3-4月的房價都在下跌。不少分析認為，如果疫情再延續(xù)到6月份，多倫多的房地產(chǎn)市場要恢復至少要兩年以上的時間。

　　但是，中國的情況則不是這樣，盡管疫情暴發(fā)讓房地產(chǎn)市場需求急劇下降，房地產(chǎn)銷售停止，但各個城市的價格則頂在天花板上不僅沒有下跌，反之，都在上漲。但是，當前1-4月份的住房銷售面積在下降近20%的情況下房價還在上漲，這只能說中國的絕大多數(shù)房地產(chǎn)市場都是以投機炒作為主導的市場。因為，中國的城鎮(zhèn)居民的住房擁有率96%以上，除了住房投資炒作者，其他居民是不會涌入這種高房價市場的�？赡茉S多人都在為當前的房價上漲找不同的理由，但那些理由都是想象的。既沒有市場的邏輯，也沒有經(jīng)驗的邏輯。當前中國房地產(chǎn)市場的復蘇及房價的上漲，更多的是地方政府、投資炒作者、房地產(chǎn)開發(fā)商等做市所為。

　　特別是當前城鎮(zhèn)居民的住房擁有率為96%，絕大多數(shù)中低收入居民特別農(nóng)民所面臨是生存問題的情況下，托住房價在高位，這些居民豈能有支付能力進入市場呢？而且高房價及經(jīng)濟的房地產(chǎn)依賴癥，不僅是對實體經(jīng)濟嚴重擠出，也會居民擴大內(nèi)需嚴重擠出。在當前政府推出保就業(yè)、擴內(nèi)需、救經(jīng)濟的條件下，在只住不炒的市場定位下，在住房銷售下降20%的情況下，還有人在通過炒豪宅、炒學區(qū)房、炒房價上漲來炒作當前房地產(chǎn)市場復蘇，肯定是對政府出臺擴內(nèi)需政策的一種嚴重干擾。這種房地產(chǎn)的復蘇可能是一種假象。

來 源：風財訊   

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