5月22日，由房東東與魔方生活服務集團聯合舉辦的2020杭州住房租賃企業(yè)規(guī)范化發(fā)展之路公寓研討會圓滿成功，20家國企和民企針對行業(yè)趨勢，存在問題，運營細節(jié)，產品設計等內容廣泛交流，干貨滿滿。

　　研討會上房東東創(chuàng)始人全靂表示，中國住房租賃市場經過幾年的發(fā)展，品牌機構的數量在不斷增加，其中主要以地產系、中介系及國家隊為主；金融機構扶持力度加大，例如近期建行為主導的建融家園，未來1900億元政策性租房扶持計劃；政策上鼓勵開發(fā)商進行住房租賃的資產證券化，發(fā)布多項政策保護租客利益，打擊黑中介和黑二房東；同時公寓行業(yè)也迎來新的突破，青客公寓、蛋殼公寓相繼在美國上市。

　　截至到2020年4月，全國規(guī)模化運營公寓2000間以上的租賃在120家左右，真正實現品牌化、系統化，具有一定地域發(fā)展的公寓在25家左右，而實現千萬級凈利潤的企業(yè)，目前只有一家。

　　長租公寓未來一定是輕重分離的，重資產持有運營，向REITs方向發(fā)展，如美國EQR；輕資產管理輸出，完善的體系化和規(guī)�；�，多條產品線，輸出品牌。

　　魔方生活服務集團副總裁鄭舒燕以《后疫情時期長租公寓的運營變革》為主題作了分享。

　　今年國內防疫的情況可能會成為常態(tài)化，使得我們公寓運營將面臨新的挑戰(zhàn)：

　　1、人口回流率低，公寓空置率高。疫情管控，復工推遲，短期內一二線城市流動 人口驟減，租房需求降低，違約率增加，空置率也增加。

　　2、更高的安全和品質要求客戶的選擇更加謹慎，對安全和品質有更高的要求。

　　3、系統迭代需求變化。系統的更新迭代要緊跟實際的運營需求做調整，挑戰(zhàn)運營系統對緊急需求的響應速度。

　　疫情期間，公寓內在住的客人才是你真正的客源，他們信任公寓的各個方面都是靠譜的。所以獲客不是僅僅從外部渠道獲取，而更多應該從內部渠道獲取。

　　除了把客戶從不同的渠道帶過來，更重要的是如何維護好現在的客戶，把服務做好，注重他們的感受。

　　服務是可以被設計的，讓客戶能夠有些不同的體驗。在對客戶服務的過程當中要讓客戶實時得有滿足感，快速響應并提供較好的滿意度體驗。

　　長租公寓仍然可以活得更好，但是最重要的是要思考如何在變化的環(huán)境中改變運營策略和運營效率去適應變化，融入變化，與變化共生。

　　魔方生活服務集團政企事務中心總經理鄧方在會上對六部委新政下的住房租賃市場發(fā)展趨勢進行了分析。

　　2019年住建部工作會議上指出：以解決新市民住房問題為主要出發(fā)點，補齊租賃住房短板。

　　1、人口流入量大、住房價格高的特大城市和大城市要積極盤活存量土地，加快推進租賃住房建設，切實增加有效供應。

　　2、在總結試點經驗基礎上，指導大中城市全面培育和發(fā)展住房租賃市場。

　　3、繼續(xù)推進集體土地建設租賃住房試點工作。

　　此外，中央財政也支持住房租賃市場的發(fā)展：三年時間，中央分批次支持部分人口凈流入、租賃需求缺口大的大中城市發(fā)展住房租賃市場，構建有利的機制體制，多渠道籌集租賃住房房源，促進專業(yè)化、機構化租賃企業(yè)發(fā)展，建設住房租賃信息服務與監(jiān)管平臺，改善租賃住房消費環(huán)境，加快形成租購并舉的格局。

　　2019年六部委文件中還指出：

　　1、加強制度建設，建立規(guī)范住房租賃市場秩序的長效機制，不斷優(yōu)化住房租賃市場環(huán)境，讓群眾租房更安心。

　　2、住房租賃企業(yè)開業(yè)報告；規(guī)定轉租住房10套（間）以上的單位或個人應依法辦理市場主體登記；經由房地產經紀機構、住房租賃企業(yè)成交的住房租賃合同應即時辦理網簽備案；建設住房租賃管理服務平臺，并逐步實現該平臺與綜合治理等系統對接。

　　3、針對住房租賃金融業(yè)務方面存在的突出問題，比如租金貸、資金池、加杠桿，某些住房租賃企業(yè)因這類問題而爆雷，《意見》提出了相應的解決辦法：一是加強對“高進低出”“長收短付”經營模式住房租賃企業(yè)的監(jiān)管，并將租金、押金等納入監(jiān)管賬戶；二是住房租賃企業(yè)租金收入中，住房租金貸款金額占比不得超過30%，超過比例的部分應于2022年年底之前逐步調整到位。

　　從2015年起國家對住房租賃行業(yè)一直保持積極扶持的態(tài)度，國家相關部委，國務院，中央經濟工作會議等紛紛提出了住房租賃的相關政策。

　　國家早期的支持政策是為了提高租賃市場機構化的占比，但國內租賃市場機構化占比率還不到10%，而在一些租賃市場較為成熟的國家機構化占比甚至達到70~90%，所以中國的住房租賃行業(yè)還有很長的一段路要走。

　　最后，寧巢公寓總經理吳熠駿分享了作為本地國企長租公寓的突破和探索。與政府聯動、存量改造，增量租賃用地，打造出三條產品線，共7個項目，積極嘗試和助推杭州城市更新。

來 源：房東東  

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