“請到天涯海角來，這里四季春常在...... ”
隨著，6月1日國務(wù)院印發(fā)《海南自由貿(mào)易港建設(shè)總體方案》（以下簡稱“《方案》”）發(fā)布后，海南話題不斷升溫，它不再僅是旅游勝地，還將成為科技革命、產(chǎn)業(yè)變革、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的沃土。
此外，《方案》中對房地產(chǎn)行業(yè)也有涉及�！斗桨浮穼懙溃褐С肿》孔赓U金融業(yè)務(wù)創(chuàng)新和規(guī)范發(fā)展，支持發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）。
期盼的住房REITs終于來到 ，但這并不意味著海南會再一次成為房地產(chǎn)投資者的天堂。6月8日，在國新辦舉行的《海南自由貿(mào)易港建設(shè)總體方案》發(fā)布會中，海南省委書記劉賜貴繼續(xù)強調(diào)嚴控房地產(chǎn)的思路，明確炒房行為依然會受到管控，海南不能成為房地產(chǎn)的加工廠。
對此，易居研究院智庫中研究總監(jiān)嚴躍進認為，在土地利用方面，未來海南會更加強調(diào)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入概念，尤其是和自貿(mào)港相結(jié)合的高端產(chǎn)業(yè)；在房企投資方面，地產(chǎn)開發(fā)能力不再是主要的衡量指標，后續(xù)有創(chuàng)新業(yè)務(wù)和人才導(dǎo)入能力的房企，發(fā)展機會更大。
海南不是房地產(chǎn)加工廠
細看這份傳了2年多才發(fā)布的《方案》，其實能與房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生關(guān)系的并不多，聯(lián)系最大的莫過于“支持住房租賃金融業(yè)務(wù)創(chuàng)新和規(guī)范發(fā)展，支持發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金(REITs) ”。
以至于在《方案》公布后，有房地產(chǎn)人士認為，房企傳統(tǒng)的高周轉(zhuǎn)路徑在海南行不通。
正如上述人士所判斷，在6月8日的國新辦新聞發(fā)布會上，劉賜貴說：“海南的房地產(chǎn)不是外面想要多少就建多少，不能成為房地產(chǎn)的加工廠。我們土地是有限的，而且歷史上也有過教訓(xùn)，所以在構(gòu)建現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系方面不能是單一的。
事實上，海南房地產(chǎn)市場在這之前就已經(jīng)轉(zhuǎn)變。很長一段時間，島外購買力是海南房地產(chǎn)市場的重要支撐，以至于人們戲稱“海南省為東北第四省”，但2年前的“全域限購”政策讓房海南樓市銷量不斷下滑。
2017年，全域限購實行前的最后一年，海南省商品房銷售額為2713.7億元，同比漲幅82.1%；2019年，海南商品房銷售額在2018年基礎(chǔ)上繼續(xù)下降38.8%。除了全域限購，限價、本地居民多套住房限購等政策也在進一步遏制海南樓市重返曾經(jīng)的火爆場面。
面對海南在去房地化中所表現(xiàn)出“壯士斷腕”的決心，一些重倉海南的房企業(yè)開始收縮海南布局，更有房企將海南區(qū)域與廣深區(qū)域合并，統(tǒng)稱為華南區(qū)。
這兩年海南省對房地產(chǎn)業(yè)更鼓勵將存量商品住宅用地或項目轉(zhuǎn)型發(fā)展為安居型商品住房、商業(yè)、辦公等經(jīng)營性房地產(chǎn)或租賃住房。并加快發(fā)展旅游地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)；繼續(xù)實施棚戶區(qū)改造和大力推進老舊小區(qū)改造，滿足改善性住房需求；有序?qū)嵤┮M人才住房保障。
結(jié)合這一方向，前期投資高，回本慢的商業(yè)地產(chǎn)、長租公寓等項目將會在REITs的支持下找到投融管退通道，迎來發(fā)展契機。
從海南省對房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型思路來看，REITs的出現(xiàn)有利于其進一步推進轉(zhuǎn)型。《中國財經(jīng)報》撰文分析，支持REITs發(fā)展有利于推動海南省房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整轉(zhuǎn)型，培育發(fā)展房屋租賃市場，引導(dǎo)傳統(tǒng)的商品房買賣向房屋租賃市場發(fā)展。
百萬人才何處安放
人口是房地產(chǎn)需求的基礎(chǔ)，城市人口增加與房地產(chǎn)相關(guān)的消費才能起來。這是許多城市將房產(chǎn)政策調(diào)整與人才掛鉤的內(nèi)在邏輯。
但是在自貿(mào)島的建設(shè)中，上述邏輯似乎有點說不通。昨日的發(fā)布會上，“百萬人才進海南”的計劃再被提及。上一次提出是2018年，這期間，海南已經(jīng)引進10萬人才進島。
在《方案》中，另一條被視為與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展相關(guān)聯(lián)的是人員進出便利政策�！斗桨浮诽峒埃磥砗Ｄ厢槍Ω叨水a(chǎn)業(yè)人才，實行更加開放的人才和停居留政策，打造人才集聚高地。在有效防控涉外安全風(fēng)險隱患的前提下，實行更加便利的出入境管理政策。
無疑這會吸引更多的人才進島工作、生活。但人到一個新的地方，首先要解決的就是居住問題，在多角度的限購下，剛進島的人到哪里居住？
按目前海南島的規(guī)定，在當(dāng)?shù)毓ぷ饕荒瓴庞匈I房資格。除該限制，房價是另一重限制。據(jù)中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年3月海南省重點城市�？诤腿齺喌姆績r分別在1.5萬元/平方米、3.9萬元/平方米。
復(fù)旦大學(xué)中國研究院研究員陳平認為，中國之所以每年會流失很多人才而且對國外的科學(xué)家缺乏吸引力的主要原因是：我國的很多雙一流大學(xué)都是分布在沿海地區(qū)，而且一般學(xué)校周圍的房價都是相當(dāng)高的，有很多學(xué)生畢業(yè)后多年都無法擁有一套自己的房子。
一位長租從業(yè)者粗略預(yù)計，百萬人才目標，至少需要50萬套房源。在購房政策趨嚴下，這一個缺口就需要租賃住房來補充。
目前，海南還是長租企業(yè)布局的一個洼地。多數(shù)長租企業(yè)主打一二線市，如，分散式長租公寓規(guī)模代表自如，其房源目前主要分布在四個一線城市和杭州、南京、武漢、天津、成都5個城市。而房企系中，房源規(guī)模最大的萬科雖在全國30多個城市布局，但海南仍是空白。
面對幾近空白的市場和REITs的輔助，《中國財經(jīng)報》的文章指出，REITs對海南的作用有利于解決來海南干事創(chuàng)業(yè)的人才的住房問題。據(jù)悉，首期省人才租賃住房不動產(chǎn)投資信托基金通過盤活存量房源，可為來瓊工作的人才提供1035套租賃住房，解決人才干事創(chuàng)業(yè)的后顧之憂。
走，去海南乘風(fēng)踏浪吧？
在海南省實施全域限購過程中，安居型商品住房成為主推方向之一。
安居型商品住房由存量商品住宅轉(zhuǎn)型而來，出售中有部分定向比例。此外，在一定年限內(nèi)實行封閉流轉(zhuǎn)機制，上市交易增值收益須與政府分成。
據(jù)悉，海南省首批安居型商品住房面向的重點對象為全省實施基層教育衛(wèi)生人員。未來三年時間，該類住房還將惠及更多醫(yī)、教工作者。
不過，嚴躍進認為，隨著《方案》的落地與貿(mào)易、科技創(chuàng)新、科技金融方面的人才會較多的進入島內(nèi)，因此海南省肯定會針對這種新需求，在土地供應(yīng)方面做好相關(guān)工作。此外，海南的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，旅游業(yè)也將會吸引大量人才涌入，未來藍領(lǐng)型長租公寓或會成為海南市場的一個重要補充。
旅游業(yè)作為海南重要產(chǎn)業(yè)之一，也在影響著海南的住房發(fā)展。一位從事租賃業(yè)務(wù)的業(yè)內(nèi)人士對奇點君說：“海南地產(chǎn)的一大特點是，旅游度假物業(yè)、康體等經(jīng)營性地產(chǎn)較為發(fā)達。這些物業(yè)中許多是交由他人代為打理，在新政策驅(qū)動下，或許這些物業(yè)主可以轉(zhuǎn)變思路，發(fā)展長租公寓，平衡旅游淡旺季帶來的收益波動。此外，一些酒店式公寓，早期重倉海南的房企，也可借機進入租賃賽道�！�
盡管海南的租賃市場有很廣闊的天地任租賃人士踏浪，但嚴躍進提醒道：“人才進島，發(fā)展租賃住房雖是趨勢，但企業(yè)進入要謹慎�！�
具體來看，海南省的潛在供應(yīng)比較多，如果不注意盲目進入，發(fā)展未必如意。畢竟海南在發(fā)展中，很多沿海地方都講概念，比較分散。如果說只搞這個，三亞、�？趦傻厥菦]問題的，但是布局太分散，可能會分流一部分需求，相應(yīng)企業(yè)在進入時要注意。
來 源： 鳳凰網(wǎng)
編 輯：liuy
