凌克的工程師情懷似乎一直都在。6月12日，他以“面向未來的房地產能力建設”為議題出現(xiàn)在中城聯(lián)盟論壇直播中，一如他向來被貼上的“理工男”標簽，演講沉穩(wěn)清晰，動輒列出一串數(shù)據(jù)或案例，沒有太多辭藻修飾。

　　一個小時主講活動凌克的核心議程只一個：當房企的勞動力和資本投入已接近極限點，如何實現(xiàn)新的增長突破？

　　事實上，面對國內房地產市場開始步入的平穩(wěn)緩慢增長時代，凌克一直在探索房企增長底牌。過去一年他對內要求“提質增效”，奉行快周轉模式，掌舵金地集團邁過2000億元銷售門檻的同時，40.5%的綜合毛利率與24.5%凈利率在同行中表現(xiàn)亮眼，負債率難得地維系在70%上下。

　　這便是凌克一貫奉行的平衡哲學，即不主張一味追求規(guī)模，堅持規(guī)模和效益平衡；也正因如此，他不看好房企的高杠桿增長模式，主張借助科技突破增長瓶頸。相關的科技基因也向來在其掌舵的集團有所體現(xiàn)——“理金地”一早確立了“科學筑家”企業(yè)使命，擅長互聯(lián)網與人工智能領域投資和應用。

　　當天分享會上，主打“科技”關鍵詞的他對各式方法信手拈來，包括利用BIM技術打造立體可視的數(shù)字化設計，用人工智能助推建筑工業(yè)化，用大數(shù)據(jù)進行精準客戶分析，用物聯(lián)網技術實現(xiàn)定制家居打造等，不過核心觀點明確：“當建造速度、負債率等達到瓶頸，希望依靠更多科技為行業(yè)找到新的增長曲線”。

　　以下為金地集團董事長凌克分享會摘錄：

　　2030年新房銷量或將回落至2008年水平

　　過去20年，中國房地產市場發(fā)展呈現(xiàn)怎樣的基本情況？國內房地產行業(yè)真正起步實際上是1998年，一直到2008年，整個市場取得了高速發(fā)展，不管是銷量還是房價都獲得了跨越式增長。

　　這是因為地產商采用了高周轉的發(fā)展思想，快速拿地、快速銷售、快速建設、快速結轉，整體以快周轉為基調。所以過去10年間，中國房地產市場發(fā)展速度非�？臁�

　　步入2020年這樣一個時點，中國房地產市場會在今后呈現(xiàn)出什么樣的情形？根據(jù)金地的分析，從2020年到2030年國內房地產市場的銷量將會在頂部徘徊一段時間后呈現(xiàn)逐步下降趨勢，也就是說到2030年，新房銷量預計在7億平方米左右，回到2008年狀態(tài)；未來10年房地產市場價格則會根據(jù)不同經濟發(fā)展情況和國民收入增長情況呈波段型上升。

　　與此同時，大家還看到國內房地產市場已從原來的“同起同落”演變?yōu)楝F(xiàn)在的“城市分化”，這是國家正在推行的“一城一策”調整方法所致。

　　未來行業(yè)的產出增長取決于科技進步

　　目前大家已普遍總結出中國房地產市場開始步入一個較平穩(wěn)、較低發(fā)展速度年代。在這樣一個時代提高房企的投資能力、融資能力、產品能力、營銷能力和運營能力很重要。

　　這些能力為什么需要提高？我認為國內房地產市場已經進入了一個“柯布——道格拉斯函數(shù)”增長曲線年代，一個依靠以科技進步的時代，一個地產智能化的時代。也就是說，在勞動力投入和資本投入達到在一定數(shù)值的情況下，生產產出的增長取決于我們科技應用的進步。

　　過去十年間大家推行了很多快周轉經營思模式，在生產方式上通過鋁膜、爬架等新工藝，將高層住宅的建造進度從7至8天一層升級為5.5至6天一層，但這已經達到了我們生產進度的極限，即便再投入更多勞動力生產速度也只能這么快。

　　快周轉的另一個核心思想還有資本投入，過去幾年不斷加杠桿，表內的負債做到一定程度后表外的負載做得也高，加上前期的土地融資整體負債率很高。在住宅開發(fā)的毛利率和凈利率不斷下降的情況下，如果一味采用推高負債率方法企業(yè)很難有利可圖。所以，在建設周期和資本投入都達到一個極限點后，房地產行業(yè)想要獲得一些新增長需要依靠的是技術進步。

　　房地產商需掌握四種技術運用能力

　　如何依靠科技進步取得新的增長？未來5到10年，我認為新的增長需要應用到這些新技術能力：

　　一是經營管理方面全面信息化能力。

　　“全面信息”主要是考察房企是否將所有經營管理系統(tǒng)都用信息化方式管理起來了，以及在此基礎上管理的顆粒度管理數(shù)據(jù)是否精準。如果你應用的水平夠高，就可以做到智能化決策。但目前國內房企整體智能化決策水平都不夠高，這是需要繼續(xù)努力的。

　　要做好全面的信息化，關鍵是要建立一套全面的硬件和軟件網絡，包括最底層的基礎架構，中間的數(shù)據(jù)交互系統(tǒng)，還有頂層的SaaS系統(tǒng)等。涉及這些技術應用我們還需要建立一些信息化管理架構平臺，把各種應用全面管理起來；在開發(fā)、營銷、財務等方面也要建立這類管理系統(tǒng)，使它們之間全部能夠交互。

　　全面信息化管理系統(tǒng)的建立需要方方面面的能力，在項目層面上要對信息檔案管理做到數(shù)字化，即能夠實時提取各種靜態(tài)和動態(tài)數(shù)據(jù)，靈活地模擬各種經營活動；進而是公司層面可以去做產能分析和經營敏感性分析，獲得相應的報表。

　　二是要有基于移動互聯(lián)的客戶交互能力。

　　這需要我們在三方面去做創(chuàng)新和變革。首先是去做洞察變革。過去大家也經常做客戶分析，但更多是依靠經驗在對客戶做總結判斷，今天不一樣，很多活躍的移動互聯(lián)網公司可以做支撐，容易做C端數(shù)據(jù)分析，精確地采集客戶行為，做客戶描摹。比如可以跟進客戶在不同售樓處網頁上的瀏覽時間，通過家庭智能化網關統(tǒng)計客戶行為；從統(tǒng)計意義上講，PC端、APP等越來越多的工具，都能對客戶成交做更加細致的分析，幫助我們做產品定位，進行精準的廣告投放。延伸開來這些大數(shù)據(jù)應用可以幫助我們做更好的房地產公司數(shù)據(jù)分析和城市級數(shù)據(jù)分析，進行輿情跟蹤。

　　其次是交易變革。事實上，過去幾個月交易變革一直發(fā)生在地產公司中間，大家努力在做的一件事情就是網上銷售系統(tǒng)。隨著互聯(lián)網技術的推廣，相信今后會促成更多線上房源的信息推廣，有一些數(shù)字化的開盤。如果今后各種軟件和工具都能夠配合得上，我們還將會出現(xiàn)線上簽約，實現(xiàn)整個互聯(lián)網交易閉環(huán)。

　　最后是體驗變革，借助新技術讓客戶體驗變得更好。有了移動互聯(lián)網，現(xiàn)在家庭智能化已經在地產公司中間廣泛運用；而AR、VR、物聯(lián)網IOT等新技術，會讓我們的客戶感受發(fā)生變化，以前是看實體樣板房，現(xiàn)在可以看VR樣板房和虛擬生活場景，客戶設計裝修的時候還能做到定制化。

　　三是建筑數(shù)字化、工業(yè)化和定制化能力。

　　談到建筑的數(shù)字化時我們一定談BIM技術，這是一個協(xié)同開發(fā)商、設計師、施工單位和規(guī)劃執(zhí)行公司的數(shù)字化管理平臺。依靠BIM技術進行房屋設計不是簡單的平面圖紙設計，而是立體可視的、覆蓋建設工程全生命周期的設計，相信很多地產公司都在應用。如果能在數(shù)字化設計的基礎上加一些物聯(lián)網應用，未來可以為家庭提供更多智能服務。

　　建筑工業(yè)化是提高地產公司效益最重要的新技術應用�，F(xiàn)在常見的建筑形式有灌漿套筒結構、SPCS結構等多種形式，如果我們應用了新的工業(yè)化建筑方式，施工速度將會更快，這其中可以涉及機器人，包括砌磚、焊鋼筋、做pc構件、搬運等各類機器人，機器人應該是越簡單才能越高效，復雜機器人造價很貴，而且實際運用并不好。再比如云端的建模，可以用直升機去掃描建立樓盤三維模型、測量土方，還可以用更多互聯(lián)網技術做到施工自動化監(jiān)督，用更多人工智能做到施工安全管理。

　　另外一項是建筑定制化，個人認為這一定會成為行業(yè)未來發(fā)展方向。實際上現(xiàn)在越來越多的開發(fā)商嘗試提供不同的定制化產品給客戶，同樣面積的房子根據(jù)家里人口組成，設計出來不同戶型；也可以在室內裝修方面下功夫，地板選擇、柜子的延伸、顏色搭配等，可以去做定制化工作。以廚房為例，對女主人來說這是很重要的一個生活場景，我們?yōu)槭裁床荒転樗齻兲峁┖闲囊獾墓ぷ鳝h(huán)境呢？有的女主人喜歡現(xiàn)代派的淺灰色調，有的女主人喜歡溫暖的米黃色調。過去要完成這樣的定制化設計工程管理上比較復雜，今天物聯(lián)網技術制作和生產的定制化能力都能提高。

　　四是服務的智能化、AI化能力。

　　目前很多行業(yè)具備了智能化場景，比如無人駕駛、人臉識別和語音識別。相信在房地產行業(yè)也能開展更多應用，例如機器人安保、清潔機器人、智能教育等，已經成為行業(yè)內重要的應用場景。

　　總體來說，回到一開始的主題，我們行業(yè)在過去十年獲得了高速發(fā)展，但是今天，建造速度、負債率等達到瓶頸，在行業(yè)出現(xiàn)了邊際效益遞減的情況下，希望未來依靠更多的科技為行業(yè)找到新的增長曲線。

　　來源：中國房地產報

編輯：wangdc