近年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)上空一直懸著一只“靴子”——房地產(chǎn)稅。在全國(guó)兩會(huì)召開(kāi)前夕，中共中央、國(guó)務(wù)院印發(fā)的《關(guān)于新時(shí)代加快完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的意見(jiàn)》明確，穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法。那么，當(dāng)前推出房地產(chǎn)稅的時(shí)機(jī)和條件究竟如何，征收房地產(chǎn)稅對(duì)市場(chǎng)影響又會(huì)怎樣？
立法先行穩(wěn)妥推進(jìn)
“市場(chǎng)無(wú)需為房地產(chǎn)稅進(jìn)程過(guò)度焦慮�！鄙虾Ｐ駹N律師事務(wù)所主任、上海律橋稅務(wù)師事務(wù)所有限公司資深注冊(cè)稅務(wù)師菅峰在接受中國(guó)商報(bào)記者采訪(fǎng)時(shí)表示，短期內(nèi)，房地產(chǎn)稅立法的時(shí)機(jī)與條件尚未成熟，穩(wěn)妥一詞更為準(zhǔn)確，意味著這件事比較棘手、難度較大，但方向不變，肯定要出臺(tái)。
疫情背景下，地方政府的財(cái)政壓力較大，表面上急需通過(guò)開(kāi)征房地產(chǎn)稅這個(gè)地方稅主體稅種來(lái)增加財(cái)政收入。但同樣，疫情也使購(gòu)房者收入不穩(wěn)定甚至下降，房地產(chǎn)稅一旦開(kāi)征也會(huì)讓購(gòu)房意愿下降�！霸谝咔榛窘Y(jié)束、經(jīng)濟(jì)反彈跡象比較明顯的時(shí)候再穩(wěn)妥推進(jìn)才具有現(xiàn)實(shí)可行性。”菅峰表示。
近年來(lái)，房地產(chǎn)稅是個(gè)熱詞，中央重要政策文件及會(huì)議頻頻提及。2011年，我國(guó)開(kāi)始在上海和重慶試點(diǎn)房地產(chǎn)稅改革，但在超過(guò)3年的時(shí)間里，這項(xiàng)改革并未取得實(shí)質(zhì)突破。在房地產(chǎn)稅改革迫切需要廓清迷霧之時(shí)，黨的十八屆三中全會(huì)決定稱(chēng)，“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”，傳遞出此項(xiàng)改革要“立法先行”的信號(hào)。
2015年，房地產(chǎn)稅法被正式納入十二屆全國(guó)人大常委會(huì)立法規(guī)劃。2017年，明確按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”的原則，推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和實(shí)施。隨后，從2018年的“穩(wěn)妥推進(jìn)”到2019年的“穩(wěn)步推進(jìn)”，房地產(chǎn)稅的落地似乎越來(lái)越近了。
“立法先行，其實(shí)說(shuō)的就是房地產(chǎn)稅必須歷經(jīng)草案起草、征求意見(jiàn)、人大立法、審議通過(guò)、落地執(zhí)行等法定程序，這樣也正好給社會(huì)留足了緩沖空間�！狈康禺a(chǎn)運(yùn)營(yíng)專(zhuān)家朱曉紅在接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示，房地產(chǎn)稅開(kāi)征涉及家家戶(hù)戶(hù)，利益糾結(jié)多元且直接，有牽一發(fā)而動(dòng)全身的效應(yīng)，所以試行、研討這么多年，靴子還沒(méi)落地。
“房地產(chǎn)稅想要順利開(kāi)征，必須滿(mǎn)足不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記、70年產(chǎn)權(quán)續(xù)期、全國(guó)住房信息聯(lián)網(wǎng)等前提。全國(guó)住房信息聯(lián)網(wǎng)目前這一步已基本完成�！陛逊逭J(rèn)為，而其他的像評(píng)估值怎么定、稅率怎么定、抵押值怎么算、如何才能不影響租房市場(chǎng)等問(wèn)題都需要一個(gè)個(gè)厘清。
此外，還有很多其他掣肘因素。比如，房地產(chǎn)稅本應(yīng)是針對(duì)所有有房者征收的財(cái)產(chǎn)稅，應(yīng)由房產(chǎn)財(cái)產(chǎn)所有人支付，但由于我國(guó)居民取得房產(chǎn)的方式并非都來(lái)自于商品化，這種背景之下的稅無(wú)論如何征收都有立法中的缺陷。
利于宏觀調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制
黨中央、國(guó)務(wù)院早已就房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展作出明確要求，即堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”。目前已經(jīng)有部分城市相繼推出租售并舉、租購(gòu)?fù)瑱?quán)、共有產(chǎn)權(quán)住房以及農(nóng)村集體建設(shè)用地可進(jìn)入租賃市場(chǎng)等試點(diǎn)工作，一定程度上推進(jìn)了住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展，提高了住房供給的彈性。
“這些探索對(duì)于抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲有一定的作用，但依然屬于輔助性政策，仍需要從根本上解決房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性體制性問(wèn)題。房地產(chǎn)稅就是一項(xiàng)重要舉措�！陛逊逭J(rèn)為。
房地產(chǎn)稅是一個(gè)綜合性概念。即一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過(guò)程有直接關(guān)系的稅收都屬于房地產(chǎn)稅收，在我國(guó)除了與房屋土地直接相關(guān)的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅和耕地占用稅四大稅種外，還包括房地產(chǎn)業(yè)增值稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅等。作為地方財(cái)政收入的重要來(lái)源，征收房地產(chǎn)稅對(duì)于理順中央與地方政府關(guān)系、優(yōu)化房地產(chǎn)財(cái)稅體制、減少地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴(lài)和投資沖動(dòng)、健全我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制等具有非常重要的意義。
“從法理上，要區(qū)分房產(chǎn)稅和房地產(chǎn)稅這兩個(gè)不同的概念。”菅峰認(rèn)為，“有人甚至主張一旦開(kāi)征房地產(chǎn)稅，住宅用地的70年土地出讓金也要納入該稅種，即用房地產(chǎn)稅代替土地出讓金和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)、交易環(huán)節(jié)的所有稅費(fèi)。目前正在征收的房產(chǎn)稅是一個(gè)單一小稅種，它僅僅以房屋為征稅對(duì)象，計(jì)稅依據(jù)是房屋計(jì)稅價(jià)值或租金收入。”
一些專(zhuān)家也提出，房地產(chǎn)稅開(kāi)征要側(cè)重于差異化的稅制設(shè)計(jì)，特別是更 具可操作性、差異化的設(shè)計(jì)�！胺康禺a(chǎn)稅是財(cái)產(chǎn)稅，征收是為了落實(shí)‘房住不炒’‘房住不空’，讓閑置的房子重返市場(chǎng)，物盡其用�！敝鞎约t認(rèn)為，“可通過(guò)對(duì)一套房產(chǎn)不征稅、二套半征，三套以上重征等方式進(jìn)行。稅率也要體現(xiàn)大房子、貴房子多征的原則。”
市場(chǎng)影響將逐漸深入
自房地產(chǎn)稅改革破題以來(lái)，其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響更多似乎停留在信號(hào)層面，但一些業(yè)內(nèi)人士表示，伴隨著立法推進(jìn)以及被放置到房地產(chǎn)稅制整體中考量，其影響將逐漸走向深入。
很多人都認(rèn)為，征收房地產(chǎn)稅能夠降低房?jī)r(jià)，實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)軟著陸。但真的是這樣嗎？上海、重慶試點(diǎn)表明：影響有限。據(jù)了解，2011年，上海、重慶啟動(dòng)房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，對(duì)部分個(gè)人住房征收房地產(chǎn)稅。但根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，上海及重慶試點(diǎn)房產(chǎn)稅的前3個(gè)月，兩市住宅成交量分別下降46%和26%，比同類(lèi)城市降幅高10至20個(gè)百分點(diǎn)，但成交均價(jià)并未出現(xiàn)明顯下跌；第二年，兩地成交量均呈現(xiàn)較大幅度的增長(zhǎng)。
“如果征稅能使價(jià)格下跌，經(jīng)濟(jì)發(fā)展就太容易了�！陛逊甯嬖V記者，“房地產(chǎn)稅施行降房?jī)r(jià)的可能性不大，但其施行一定會(huì)影響地方政府的預(yù)期，同時(shí)也會(huì)影響購(gòu)房者的預(yù)期，購(gòu)房者須考慮今后持有房產(chǎn)的長(zhǎng)期成本，結(jié)合自身的經(jīng)濟(jì)條件合理決策。當(dāng)然也會(huì)讓房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸到一個(gè)正常的發(fā)展軌道�！�
“房地產(chǎn)稅定位是調(diào)節(jié)市場(chǎng)，讓更多的富余房子回歸市場(chǎng)，回歸居住本質(zhì)�！敝鞎约t表示，房地產(chǎn)稅開(kāi)征對(duì)多房家庭影響明顯，要么多納稅，要么多拋房。也就是說(shuō)，住大城市、大房子、貴房子的家庭，要多負(fù)擔(dān)一些住房成本。
來(lái)源：中國(guó)商報(bào)
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