在長租公寓的改造中，公寓主們往往更關注的是顯性產品的投入，因為大多數人會認為顯性產品的投入是溢價能力的體現(xiàn)。但是在長租公寓投資的背后還有一只手——安全，安全里面最重要的是消防安全，消防安全不能直接帶來收益和回報，但是可以規(guī)避風險。

　　市場中有大量可以做舊改的物業(yè)，但是舊改物業(yè)不一定能達到消防規(guī)范。合規(guī)的消防改造時能夠按照消防法律法規(guī)與標準執(zhí)行，改造出合規(guī)的消防手續(xù)與健康的的消防運營體系，并在后續(xù)運營中正常運行消費設施。

　　消防改造形式

　　推翻新建或原有系統(tǒng)接入。無論是推翻新建還是跟原有系統(tǒng)接入，都要對原有系統(tǒng)進行排查，如果原有的設施是可以用的，從成本考慮，選擇跟原有系統(tǒng)接入，但即使是跟原有系統(tǒng)接入也會有一部分拆除和新裝。

　　消防改造的關鍵

　　總結為4個關鍵詞：合法性、合規(guī)性、標準、成本

　　合理的消防改造一定要有整體改造規(guī)劃方案，消防是為整體產品空間服務，房間的劃分、區(qū)域的劃分都會影響消防改造的投入。由專業(yè)的設計公司排線和布管，保證規(guī)范和標準。

　　公寓消防改造的難點

　　1.物業(yè)條件現(xiàn)狀復雜

　　選擇物業(yè)時將市場條件作為首要要素，如果忽略了其他要素，改造時才發(fā)現(xiàn)其他問題，可能會虛增改造成本。

　　2.基礎配套

　　物業(yè)性質導致配套不完整，如辦公樓、廠房、農民房改造成長租公寓之前缺乏基礎設置，這會造成非常大的缺陷和較高的改造成本。

　　3.建筑現(xiàn)狀

　　建筑物業(yè)缺陷，比如疏散樓梯、廊道寬度、物業(yè)結構和改造條件

　　4.消防配置

　　根據物業(yè)的性質情況不一樣，比如住宅性質的物業(yè)一次消防基礎設施可能缺失或不符合國家標準

　　5.消防驗收標準不統(tǒng)一

　　消防沒有最高標準，舊改物業(yè)應遵循“重點改造，查缺補漏”。

　　有效的消防改造

　　1.踏勘評估：

　　專業(yè)的人做專業(yè)的事情，做踏勘評估如果缺乏專業(yè)性對消防改造成本和落地性都是有傷害的。踏勘要系統(tǒng)，踏勘完成要有評估報告，這是改造的依據，報告應包括完整性、合規(guī)性和成本測算。踏勘覆蓋預警系統(tǒng)條件、撲救系統(tǒng)條件、逃生系統(tǒng)條件

　　2.專業(yè)設計

　　逃生系統(tǒng)的改造設計。如：每層應當至少設置兩部不同方向的疏散樓梯，25米疏散距離，裝修材料合規(guī)。單邊有客房1.2米的廊寬，雙邊客房1.4米的廊寬，有明顯清晰的逃生標識，有窗戶，或者可以用隱形窗。

　　撲救系統(tǒng)的改造設計。如：500㎡以上需設置自動噴淋系統(tǒng)、300㎡以上設置自動報警系統(tǒng)、消火栓、滅火器和應急照明

　　防排煙系統(tǒng)的設計。排煙與排氣不是一個概念。

　　確定排煙方式：

　　自然排煙是利用熱煙氣產生的浮力、熱壓或其他自然作用力使煙氣排出室外。

　　機械排煙是利用排煙機把著火房間中所產生的煙氣和熱量通過排煙口排至室外，同時在著火區(qū)形成負壓，防止煙氣向其他區(qū)域蔓延。

　　用電設備及用電安全。如電器線路、電箱、電梯

　　消防備案與消防維護。找專業(yè)消防單位做后期維護。

　　新消防設施與原有消防設施的對接。

　　消防改造的其他注意事項

　　1、建筑防火，特別關注裝修材料。選擇防火材料，可以開窗與送風，門、裝飾面等裝修材料減少易燃材料的使用

　　2、消防改造的驗收重點：消火栓給水系統(tǒng)、火災自動報警系統(tǒng)、自動噴淋滅火系統(tǒng)。

　　3、消防關注：報警系統(tǒng)與聯(lián)動、消防照明、電梯與設備機房 、滅火器材、電梯

　　4、廚房改造：用電的安全性比用氣安全性高，如果不能滿足用電的負荷，可以考慮集中式廚房，禁止明火

　　5、易于運營的消防維護與保養(yǎng)：如洛陽電瓶車自燃導致整棟樓燒掉的事件，可以設置專屬停放區(qū)域和電源預留，區(qū)域易通風無堆放物。

　　 來 源： 家居生活的  

   編 輯：liuy