今年2月份新冠肺炎疫情以來(lái)，已有鵬潤(rùn)控股、金輝控股、綠城管理、上坤地產(chǎn)、領(lǐng)地控股、中國(guó)文旅、三巽控股、港龍中國(guó)地產(chǎn)、實(shí)地地產(chǎn)、大唐集團(tuán)、祥生控股等11家內(nèi)地房企申請(qǐng)?jiān)诟凵鲜�。此外，總部位于成都的合能地產(chǎn)、安徽龍頭房企文一地產(chǎn)、廣東的方直集團(tuán)也都在近期陸續(xù)傳出要赴港IPO的消息。僅5月份以來(lái)，就有5家房企集中透露出赴港上市的信息。
“持續(xù)將近兩年的行業(yè)融資收緊、新冠肺炎疫情的突襲、斷檔了兩個(gè)多月的銷售回款、被打亂的境內(nèi)外融資節(jié)奏，到期債務(wù)壓頂……每一道檻對(duì)布局單一且還沒上市的中小房企來(lái)說(shuō)，都很難邁過(guò)，外部環(huán)境的變化倒逼這些中小房企想盡快抓住上市這一資金輸血的‘救命渠道’�！币拙友芯吭褐菐�(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，當(dāng)前行業(yè)集中度越來(lái)越高，小規(guī)模公司在市場(chǎng)上話語(yǔ)權(quán)很低，對(duì)抗不確定風(fēng)險(xiǎn)能力較弱，區(qū)域性房企集中申請(qǐng)IPO，一方面是尋求資金輸血的求生路徑，另一方面是借此開啟全國(guó)化布局謀發(fā)展。
資金鏈緊張負(fù)債率走高
土地儲(chǔ)備集中于單一區(qū)域、負(fù)債率過(guò)高、融資成本走高，是上述擬上市房企的共同特征。但歸根結(jié)底，獲取低成本的資金解除高負(fù)債率帶來(lái)的隱患和發(fā)展難題是主要訴求。
5月31日，大唐地產(chǎn)再次向港交所遞交了招股書，數(shù)據(jù)顯示，其負(fù)債規(guī)模過(guò)大，2017年凈負(fù)債比率曾高達(dá)1087.9%，在經(jīng)歷了兩年的降杠桿后，該數(shù)值降為119.2%，但仍高于行業(yè)平均水平。
5月20日提交IPO申請(qǐng)的實(shí)地地產(chǎn)，2017年-2019年負(fù)債總額分別為353.55億元、431.18億元、465.06億元，凈資產(chǎn)負(fù)債比率分別為3909%、533%、225%。2019年百?gòu)?qiáng)上市房企的平均凈資產(chǎn)負(fù)債率為101.8%，實(shí)地地產(chǎn)是平均水平的兩倍還多。
4月9日提交上市申請(qǐng)的領(lǐng)地控股，據(jù)招股書顯示，2017年-2019年其有息負(fù)債分別為35.86億元、78.54億元和117.55億元，凈資產(chǎn)負(fù)債比率分別為60%、110%和140%。負(fù)債率一路水漲船高至遠(yuǎn)超行業(yè)平均水平之外，融資利率也一路走高，2017年-2019年加權(quán)平均實(shí)際利率分別為6.4%、8.8%及9.9%。從在港上市的內(nèi)地房產(chǎn)股融資利率水平來(lái)看，幾乎都控制在7%以內(nèi)，個(gè)別優(yōu)質(zhì)企業(yè)甚至控制在5%左右，可見差距之大。
“受疫情影響，今年房企資金鏈很緊張，負(fù)債率都在走高。”蘭德咨詢總裁宋延慶表示，從上述遞表企業(yè)來(lái)看，多是區(qū)域性龍頭房企，隨著老項(xiàng)目逐漸消化，新的土地儲(chǔ)備獲取需要更高成本付出，資金壓力就更大，在此基礎(chǔ)上若想成為全國(guó)性房企，謀得規(guī)模上位，上市是必要渠道。
“房企上市的主要目的是為了獲取更多的資本利益，補(bǔ)充資金。”貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩表示。
赴港上市或遭延期
盡管對(duì)資金的渴求非常急迫，但擺在面前的事實(shí)是，“敲鐘”并沒有那么容易，港股房企IPO延期已成大概率事件。
回溯過(guò)去，2018年12家房企相繼赴港IPO，最終在當(dāng)年成功上市僅5家；2019年13家房企遞交上市申請(qǐng)，最終成功上市6家。2020年至今，遞交上市申請(qǐng)企業(yè)超過(guò)10家，但目前僅有2019年“遞表”的匯景控股在今年完成上市。
“按照常規(guī)進(jìn)程，這一輪問(wèn)詢應(yīng)該早就到了，但可能由于疫情原因，目前還沒有進(jìn)入下一個(gè)階段，我們?cè)诘却斜M量做好各種準(zhǔn)備，爭(zhēng)取壓縮時(shí)間�！币晃唤咏鼣M上市房企人士透露，這一波赴港上市房企進(jìn)程普遍較慢，最終成功與否也沒有把握。
匯生國(guó)際融資總裁黃立沖表示，在排隊(duì)上市期間，房企債務(wù)壓力會(huì)空前巨大，為了減緩債務(wù)壓力，這些中小房企將會(huì)進(jìn)行境內(nèi)外等多種成本較高渠道的借債，最終結(jié)果就是債務(wù)規(guī)模更高。
“負(fù)債率若太高，資本市場(chǎng)接納度自然會(huì)降低，若拖到產(chǎn)生債務(wù)違約行為，是否能順利上市就不好說(shuō)了。”一位不愿具名人士表示。
潘浩稱，疫情影響了房企赴港上市節(jié)奏，今年二次“遞表”，甚至三次“遞表”的情況會(huì)增多。對(duì)房企而言，延緩上市節(jié)奏，將打亂房企在上市后的一系列融資計(jì)劃和金融市場(chǎng)的操作節(jié)奏，為很多寄希望于上市之路的房企增加了諸多不確定因素。
“上市不是終點(diǎn)，也不是可以解決房企問(wèn)題的唯一通路�！迸撕票硎荆酉聛�(lái)房企行業(yè)格局必然走向高集中度的發(fā)展模式，中小型房企的發(fā)展空間越來(lái)越有限。房企還應(yīng)注重發(fā)展本身，在把握市場(chǎng)機(jī)遇，多元化以及輕重資產(chǎn)資源配置上要有硬實(shí)力。
來(lái)源：證券日?qǐng)?bào)
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