當(dāng)我們談?wù)摲康禺a(chǎn)時，我們在談?wù)撌裁矗?/P>
“我們中長期的目標(biāo)是要做第一，做第一是我們的理想，是我們的追求。這個理想不是我一個人的，是公司全體員工的，正是在這種理想的鼓舞下我們才創(chuàng)造了奇跡�！痹�2004年的博鰲21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇上，一位“少壯派”地產(chǎn)商如此意氣風(fēng)發(fā)地說。
2004年，“831大限”打開了中國房地產(chǎn)市場化的大門，房地產(chǎn)業(yè)的“黃金時代”正式開啟。當(dāng)時，一批黑馬強勢殺出，攪動了行業(yè)的既有利益格局。也因此，前述言論引來包括王石在內(nèi)的諸多大佬的凌厲反擊，譏諷與警告不斷襲來。一時間，臺上群雄圍剿，好不熱鬧。
面對大腕們對挑戰(zhàn)者的發(fā)難，很多中小企業(yè)鳴不平，一位在場嘉賓對這位“年輕”的地產(chǎn)商說，“我們期待你成功，為我們追求進步的中小企業(yè)做個榜樣�！�
中國房地產(chǎn)業(yè)森嚴(yán)的江湖秩序和涌動的草根熱情，在那一刻顯露無疑。那也是個野心勃勃、群雄并起的時代，此后多年，挑戰(zhàn)與顛覆，合縱與連橫，崛起與沉淪，忠誠與背叛，故事不斷上演，構(gòu)成了多彩的房地產(chǎn)世界。
這不是大佬們首次同臺，也不是最后一次。始于2001年的博鰲21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇，如今已進入第20個年頭。這一業(yè)界最高規(guī)格的論壇，忠實記錄了行業(yè)變遷，從起步到繁榮、從狂熱到寂靜、從周期輪回到生死跌宕、從黃金時代到白銀時代。
壹
青銅時代
“30年前的時候，我就是西北農(nóng)村一個放牛的小孩�！迸耸僬f，“每天生產(chǎn)隊長給我一頭黃牛，給我一個比我身體還大的背簍，去的時候要把牛的肚子喂飽，還得割回去一大背簍的草�！�
甘肅天水人潘石屹1995年創(chuàng)辦了SOHO中國，此后一路順風(fēng)順?biāo)�。進入新世紀(jì)后，房地產(chǎn)市場化改革不斷推進，市場持續(xù)向好，但SOHO中國一直保持低負(fù)債的穩(wěn)健發(fā)展，一度不從銀行貸款。面對外界“不思進取”的評價，潘石屹在2004年的博鰲21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇上首次吐露心聲。
“有了今天就像做夢一樣，所以賺了一個億是多，賺上1000萬我覺得也挺多，賺上100萬我也覺得是非常多的，這可能是我的一個心態(tài)吧�！�
兒時的經(jīng)歷或許能解釋潘石屹的謹(jǐn)慎。即便在資產(chǎn)負(fù)債率最高的2011年，SOHO中國的負(fù)債率也僅為61.1%，比許多依靠高負(fù)債來做規(guī)模的企業(yè)要穩(wěn)健的多。
一個放牛娃站上時代潮頭的感覺，恐怕不難理解。在1998年房改文件正式發(fā)布后，房地產(chǎn)業(yè)開啟了市場化之路，面對洶涌的風(fēng)潮，很多從業(yè)者不知所措。于是，一個供業(yè)內(nèi)人士交流的平臺——博鰲21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇于2011年應(yīng)運而生。
潘石屹說，“我每年都參加兩個會，一個是這個會，就是21世紀(jì)經(jīng)濟報道辦的會，因為這最早是跟21世紀(jì)經(jīng)濟報道的朋友在一起辦這個會議，我們應(yīng)該給中國的同行創(chuàng)造一個聚一聚、大家交流的機會……”
潘石屹的謹(jǐn)慎或許還與海南的創(chuàng)業(yè)經(jīng)歷有關(guān)。上世紀(jì)80年代，海南出現(xiàn)房地產(chǎn)熱潮，吸引了大量投資者前往。此后，擊鼓傳花般的市場邏輯難以持續(xù)，加之宏觀調(diào)控政策的出臺，海南樓市泡沫在90年代初破滅。當(dāng)時，不少人賠得血本無歸，但也有少數(shù)人在泡沫破滅之前及時抽身，其中就包括后來的“萬通六君子”。
在2001年的首屆博鰲21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇上，“六君子”之中的潘石屹、馮侖曾經(jīng)笑談這段經(jīng)歷。
馮侖說，“在海口看見那些爛尾樓就像看到了初戀情人如今已經(jīng)滿目瘡痍。而看見那些新起的樓盤，就像看到了初戀情人的女兒，猛的一看有點眼熟，仔細一看又不是�！�
馮侖將海南比做其“濕身”（即“下�！保┲兀跋潞：�，沒工資了，也不知道明天會怎樣，但心中充滿希望�！�
這種希望并未持續(xù)太久，1992年，馮侖開始想退路。潘石屹回憶，“當(dāng)時我們公司一共6個合伙人，4個人在�？诘谋狈酱髲B開了一個會。馮侖說：‘海南的房子炒得有點過火了，形勢不妙，我們該收場了。北方地盤大，有發(fā)展空間，我們得去占個先�！�
后來，“六君子”北上發(fā)展，然后又分家，各自為戰(zhàn)。盡管起步很好，但“萬通六君子”都未能將公司真正做大。此后的市場狂飆突進，一批后起之秀迅速占領(lǐng)市場，成為房地產(chǎn)市場化改革的首批受益者。
有人說，經(jīng)歷過急風(fēng)驟雨般的海南樓市泡沫的人，都變得謹(jǐn)小慎微，以至于在真正的“黃金時代”到來時，沒能放開手腳。也有人說，房地產(chǎn)無義戰(zhàn)。
貳
泡沫與增長
中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，總是伴隨著各種危與機。2008年國際金融危機爆發(fā)，中國經(jīng)濟以極強的韌性抵擋住沖擊，但包括房地產(chǎn)在內(nèi)，很多行業(yè)仍然受到不小的影響。這一情況也令從業(yè)者更清醒地意識到，房地產(chǎn)不可能脫離各種內(nèi)外環(huán)境而獨善其身，“黑天鵝”的陰影始終存在。
此前一年，時任國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松在博鰲21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇上做出了著名的警示：房地產(chǎn)泡沫來臨時，連豬都會飛。
與潘、馮等的穩(wěn)健不同，2004年到2007年，房地產(chǎn)業(yè)頻頻上演“速度與激情”，一批開發(fā)商通過加杠桿迅速做大規(guī)模。但在巴曙松看來，危機的種子已經(jīng)埋下。
“從6000多家房地產(chǎn)公司的平均負(fù)債率或者是160家上市的房地產(chǎn)公司的財務(wù)報表來看，大部分是超負(fù)荷運用杠桿，不太符合銀行嚴(yán)格的貸款政策，能夠獲得資金的只有一小部分�！卑褪锼烧f，“他們還在飛。”
2008年的博鰲21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇，主題是“地產(chǎn)相對論：緊縮與通脹下的多重變量”�！白兞俊币辉~，準(zhǔn)確地反映出當(dāng)時市場的諸多不確定性，無論對于小企業(yè)，還是大型房企。
“我每年參加博鰲21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇的時候，記憶中都是陽光燦爛的日子，今天早晨一看是陰天，有一點像當(dāng)前的房地產(chǎn)形勢�！苯鸬丶瘓F董事長凌克說。經(jīng)過快速發(fā)展，當(dāng)時金地已經(jīng)躋身房企“第一軍團”，與萬科、保利、招商并稱為“萬保招金”。
當(dāng)時的情況的確不容樂觀，一批小房企迅速倒下，部分大房企搖搖欲墜，很多人在觀望著，誰會變成第二個順馳？
但房地產(chǎn)業(yè)對中國經(jīng)濟的貢獻日漸增長，令凌克或多或少有了些底氣�！胺康禺a(chǎn)企業(yè)占銀行的貸款是20%左右，……一旦房地產(chǎn)行業(yè)進行深度的調(diào)整，銀行業(yè)的危機是很大的�！�
隨后，“四萬億”投資中，有一部分間接流向房地產(chǎn)，行業(yè)終于從危機中解脫出來，并開啟一輪新的牛市。2009年的博鰲21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇，凌克的心情好了很多，他在演講中說，在牛市中一定要抓住機會，“賺到你該賺的錢”。
如果說此前的多空對戰(zhàn)一直呈現(xiàn)拉鋸態(tài)勢，經(jīng)此一役，中國樓市的“唱多派”開始明顯占據(jù)上風(fēng)。雖然市場仍然會不時下行，但“周期論”的盛行仍然讓人相信，短暫的低迷過后，市場會迎來更好的增長。
從2009年開始，房地產(chǎn)市場又啟動了一輪快速發(fā)展，即便有“國十條”、“新五條”等諸多調(diào)控政策，但市場上行的大趨勢仍在延續(xù)。在此期間，又一批房企通過加杠桿實現(xiàn)快速發(fā)展，其中以閩系最為惹眼。
那幾年的博鰲論壇上，雖然憂患意識仍在，但行業(yè)的情緒仍然十分樂觀。2012年，時任星河灣副總裁梁上燕在論壇上說，“未來的房產(chǎn)10年是給中國的�！�
但僅僅兩年后，市場就悄然邁過了供需總量的平衡點，這時有人開始意識到，“白銀時代”真的到來了。
叁
行業(yè)變奏曲
2014年和2015年，樓市低迷。博鰲論壇上，久違的多空大戰(zhàn)再度上演。這一次，唱空派有了更多的理論依據(jù)，比如，房地產(chǎn)市場供需總量已經(jīng)平衡，未來將出現(xiàn)供大于求。
但后來的現(xiàn)實表明，房地產(chǎn)市場的運行邏輯，不是簡單的供需理論可以解釋的。2016年到2019年，樓市實現(xiàn)了近4年的高速增長。借助高周轉(zhuǎn)和高杠桿，房企的規(guī)模再度崛起，2019年已有超過30家房企邁入千億門檻，其中有4家房企的銷售規(guī)模超過5000億。
這還是在2016年多地啟動樓市調(diào)控，且政策趨于嚴(yán)厲化和常態(tài)化的條件下實現(xiàn)的。
邁入“白銀時代”的房地產(chǎn)業(yè)，運行邏輯變了嗎？
在2019年的博鰲21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇上，全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟主席顧云昌表示，隨著樓市調(diào)控的常態(tài)化，房地產(chǎn)市場的運行周期正在拉長，傳統(tǒng)的周期論已經(jīng)不合時宜。其中，以2016年“9.30新政”為起點的樓市調(diào)控，已經(jīng)打破“三年一周期”的定律。
近幾年的博鰲21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇，從業(yè)者越來越變得“謙虛謹(jǐn)慎、戒驕戒躁”。盡管銷售額屢創(chuàng)新高，但利潤率下滑、并購潮起的現(xiàn)實表明，這一波行情過后，樓市有可能面臨漫長的寒冬。
在去年的博鰲論壇上，新鷗鵬集團執(zhí)行總裁李戰(zhàn)洪預(yù)測，未來10年，房地產(chǎn)市場將迎來血雨腥風(fēng)，“每年淘汰6000家房企，最后只剩下3000家，不得不死�！�
在“白銀時代”，公司的治理邏輯也在發(fā)生變化。隨著高周轉(zhuǎn)戰(zhàn)略被發(fā)揮到極致，房地產(chǎn)企業(yè)的管理模式，正從以往的粗放型變得精細化，從而適應(yīng)更殘酷的市場競爭。
這一過程伴隨著管理層的迭代而實現(xiàn)。一些企業(yè)的指揮棒傳到了“二代”手中，但在更多的企業(yè)中，職業(yè)經(jīng)理人迅速崛起，并成為行業(yè)的中流砥柱。與老一輩創(chuàng)始人的凌厲、灑脫、天馬行空不同，他們含蓄、務(wù)實、滴水不漏，確保公司像時鐘一樣精密運轉(zhuǎn)。
“在千億之后，規(guī)模一定是重要的，但一定不是最重要的。在這個階段，對融信來說，做強比做大更重要�！比谛偶瘓F總裁、融信中國執(zhí)行董事余麗娟說。余麗娟是地產(chǎn)圈首位“80后”女總裁，她就任總裁后的首次公開亮相，是在2019年的博鰲21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇上。她的自信與干練，令人對新一代職業(yè)經(jīng)理人有了更具象的了解。
從2011年開始，博鰲論壇就將行業(yè)的轉(zhuǎn)型與創(chuàng)新，作為一個探討的重點。但在調(diào)控趨于常態(tài)化、房企不得不“回歸基本盤”的情況下，多元化轉(zhuǎn)型談何容易。最近幾年，商業(yè)地產(chǎn)、特色小鎮(zhèn)、長租公寓、物業(yè)管理都曾是“風(fēng)口”下的熱門話題，但時代的發(fā)展總是難以琢磨，這些業(yè)務(wù)要真正做大做強，恐怕還需時間的檢驗。
相比之下，存量賽道上正在誕生新的巨頭。貝殼找房、58同城等企業(yè)，已經(jīng)連續(xù)多年出現(xiàn)在博鰲論壇上。他們既有著海量數(shù)據(jù)資源，又帶有濃厚的互聯(lián)網(wǎng)基因，除了存量市場外，他們也有望為整個行業(yè)注入新的生產(chǎn)力。
在“白銀時代”，購房者也變得愈加冷靜和從容。在2019年的博鰲論壇上，北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉的粉絲們依然熱情，但早年間觀眾對意見領(lǐng)袖的瘋狂追捧或無理謾罵，都已不復(fù)存在。逐漸失去投資屬性的房地產(chǎn)，正在回歸本質(zhì)。
續(xù)寫當(dāng)代史
歷史長河中的20年，不過是滄海一粟。但若回望中國房地產(chǎn)市場，20年的發(fā)展已令人有滄海桑田的感慨。
房地產(chǎn)不僅是一棟棟崛起的高樓和一串串枯燥的數(shù)據(jù)，還是中國城市化進程的最佳注腳。房地產(chǎn)不僅關(guān)聯(lián)著金融系統(tǒng)的安全和多個行業(yè)的景氣，還承載著萬千百姓的居住民生。從某種意義上說，博鰲21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇持續(xù)20年的記錄和探討，已在無意中書寫了一部中國房地產(chǎn)的當(dāng)代史。
時代滾滾，無暇駐足，但回望與反思仍有意義。
2020年8月8日，博鰲21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇第20屆年會將在上海浦東嘉里大酒店召開，論壇主題為“穿越周期再出發(fā)：高質(zhì)量增長的安全邏輯”。
過去20年，房地產(chǎn)與入世后的中國經(jīng)濟一起成長。我們分享了房地產(chǎn)狂飚突進的紅利，也經(jīng)歷了嚴(yán)厲調(diào)控后的陣痛。人類總是不斷地重復(fù)自己的錯誤，但歷史不會簡單地循環(huán)。人們總是以過去來觀照未來，但未來的降臨總是出人意外。
房地產(chǎn)站在新的起點再出發(fā)。借用中央提出的“新發(fā)展理念”和“高質(zhì)量發(fā)展”這兩個要求，房地產(chǎn)也應(yīng)摒棄過往速度規(guī)模至上的粗放增長模式，轉(zhuǎn)向追求高質(zhì)量、有效率的增長，守住財務(wù)安全底線，平衡規(guī)模與利潤，回歸產(chǎn)品與服務(wù)。
市場運行有其大規(guī)律，房地產(chǎn)有其小周期。我們相信，中國房地產(chǎn)及其產(chǎn)業(yè)鏈仍有較長的發(fā)展時期。無論你過去跑得是快還是慢抑或是勻速，目前的中場戰(zhàn)事都需要重構(gòu)組織、檢討資源，方可熨平波動，穿越周期，并最終贏得這場長跑。
加油吧，地產(chǎn)君。
來源：21世紀(jì)經(jīng)濟報道
編輯：wangdc
