近年來，隨著以長租公寓為代表的住房租賃項目快速興起，解決城市住房供需矛盾有了新的舉措，租房品質也得到較大改善，但高租金、企業(yè)運營模式不夠完善的問題亟待解決。

　　在住房租賃領域，如何讓供給匹配得上市場需求、讓租客租得起高品質的住房、讓運營者擁有合理的商業(yè)模式，是租購并舉時代下，政府以及企業(yè)運營者一直在探索的問題。

　　當長租公寓遇上集體建設用地，為上述問題的破解提供了方案。日前，由北京萬科打造運營的全國集體租賃用地上的長租公寓樣本——泊寓·院兒(成壽寺社區(qū))正式開業(yè)運營，目前首批235套公寓已于5月下旬全部租罄。第二批公寓已啟動預租，計劃于四季度全部入市。

　　業(yè)內人士表示，此舉不僅使北京“租購并舉”的住房保障體系得到進一步完善，促進了城市能級提升，還為轉型升級中的房地產行業(yè)探索出一套成本可控的長租公寓輕資產運作模式。

　　提升土地配置與利用效率

　　土地供給側結構性改革越來越受到各行各業(yè)的矚目。北京早在2015年就意識到了盤活農村集體性建設用地的重要性。

　　2015年2月，北京市大興區(qū)等33縣(市、區(qū))被原國土資源部確定為集體經營性建設用地入市的試點地區(qū)。2017年11月，北京市發(fā)布《關于進一步加強利用集體土地建設租賃住房工作的有關意見》，為集體土地上建設租賃房鋪平道路。

　　緊跟土地流轉與入市的政策風向，北京萬科在2018年年初北京市公示首批集體經營性建設用地使用權用于建設租賃住房項目之時，便出資入股成壽寺地塊。據悉，泊寓成壽寺社區(qū)得到了相關部門的大力支持，自2018年3月15日取得立項批復，到2018年8月23日取得工程施工許可證，總用時僅5個月，比計劃提前2個月開工，最終項目較綜合計劃提前6個月開業(yè)。

　　這個集體土地租賃項目是萬科參與的北京市租賃住房供地中優(yōu)質地塊之一，位于南三環(huán)方莊橋西南角，處于方莊商圈。

　　具體來看，北京金城源投資管理公司作為立項主體，將項目建成后45年的經營管理權及收益權轉讓給萬科，轉讓金為項目開發(fā)建設所需的全部資金。萬科負責所有建設成本投入，獲得項目45年經營權，北京金城源投資管理公司獲得固定租金+超額經營分紅。雙方成立合資公司作為項目運營的主體，負責項目日常經營管理，每年支付村集體保底收益及超額分配。

　　業(yè)內人士表示，該項目激發(fā)了后的成壽寺地塊更長遠的價值，并進一步釋放土地增值空間。成壽寺地塊被用作租賃住房建設，則提升了土地配置與利用效率，在解決高房價下住房供需矛盾的路上先行一步。

　　據了解，當前在北京市內，萬科已獲取了6個集體土地建設租賃住房項目，總建筑面積75萬平方米，能夠提供總計21498間租賃住房，總投資額約90億元。2020年~2022年，萬科每年計劃新增約7000間租賃住房。

　　改善供需與錯配

　　高房價之下，租賃市場崛起已是趨勢。貝殼研究院此前發(fā)布的數據顯示，目前北京租賃人口為800萬人，而租賃房源量僅為350萬間，租賃缺口達400萬間以上。

　　不僅如此，北京租賃市場還存在嚴重錯配。

　　一是供求錯位，租賃人口中近400萬白領需求獨立空間，而供應中僅80萬套開間或一居的獨立空間，無法被滿足需求的大部分青年只能采用合租方式。

　　二是價格錯配，除北京市逐年拆除的城中村，北京市合規(guī)的租賃住房其實只有250萬套，平均每套租金為7000元/月，超出了年輕人合理的支付范圍。

　　泊寓·院兒(成壽寺社區(qū))的入市有效助力了兩個錯配問題的解決。

　　首先，通過設計解決供求錯位。在租客房屋空間面積固定的情況下，萬科通過“模數推導”精確研發(fā)了房間內的配置，通過家具來設定功能分區(qū)，推導出房間的布局，極大地提升了房間的使用效率。

　　其次，得益于創(chuàng)新的合作運營模式，雖然項目位于地理位置優(yōu)越的南三環(huán)，但其開間產品定價僅為每月3600元~4600元，價格約為周邊同品質一居室租金的65%~84%，既保障了居住生活品質，也降低了租賃成本。

　　另外，繼成壽寺的900余套長租公寓入市后，北京萬科還有高立莊等項目的長租公寓即將入市，這部分新增租賃住房供給可以進一步對租金價格起到平抑作用。

　　退出機制待完善

　　除卻增加供應、平抑租金價格、提升居住品質，對于外界來說，集體土地建設租賃住房的開發(fā)運營模式同樣值得關注。

　　據相關人士介紹，目前有以下幾種模式：第一，大興區(qū)可通過掛牌的形式，對集體建設用地進行公開出讓流轉。第二，大興區(qū)以外的，國企可通過作價入股、聯(lián)營模式，與集體經濟組織合作開發(fā)；非國企可通過經營權租賃的模式與集體經濟組織合作。

　　以萬科的高立莊、成壽寺項目為例，雙方的合作模式是村集體負責提供土地，北京萬科負責建設和運營，每年會付給村集體收益。這種合作方式并沒有改變土地所有權。

　　雖然集體土地建設租賃住房政策為企業(yè)進入打開了端口，但是當前集體土地建設租賃住房中不可轉讓退出的要求，導致企業(yè)需要承擔幾十年的全部經營風險而沒有正確的退出途徑，這極大地提高了企業(yè)的經營風險，降低了參與熱情。

　　業(yè)內人士認為，當前的合作模式中，對于非國企有較多的限制，不利于讓更加靈活和有活力的民營企業(yè)參與其中。此外，由于當前集體土地建設租賃住房不可用于抵押、不可轉讓退出的要求，給運營企業(yè)帶來融資困難以及需要承擔50~70年的全部經營風險，勢必會降低企業(yè)參與的積極性。因此，集體土地租賃住房項目需要有更完善的退出機制，保障行業(yè)能夠形成“進入—退出”的閉環(huán)，更好地建設“租購并舉”的住房保障體系。

　　一向敢于創(chuàng)新的萬科正在進行退出層面的探索。房地產投資信托基金(REITs)或許可以為集體租賃住房項目正常退出提供保障。

　　據萬科相關人士介紹，萬科大興瀛海租賃住房項目，作為全國集體建設用地公開上市流轉的試點項目，規(guī)劃建設約15.6萬平方米租賃住房，屬于央行重點支持范圍，目前已提交完整申請材料，等待政策明確后的審批意見。但消防驗收、稅費厘定、退出機制等相關規(guī)定還需進一步完善。

　　業(yè)內人士表示，在集體建設用地上建設長租公寓，是完善長租公寓用地供給的有益探索，也是“房住不炒”的重要實踐。

　　來源：中國建設報

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