從十年前率先突破千億銷售大關(guān)，到從“行業(yè)一哥”位置跌落，萬科A（000002.SZ）曾依次被中國恒大(03333.HK)、碧桂園(02007.HK)反超，經(jīng)營節(jié)奏已越發(fā)穩(wěn)妥理性，2019年仍保持著榜眼的位置，但身居第二并非高枕無憂。
今年上半年，“碧萬恒”地產(chǎn)三巨頭的格局隱隱松動(dòng)，恒大在年度8000億元銷售目標(biāo)驅(qū)動(dòng)下“背水一戰(zhàn)”，上半年銷售金額3488.4億元，同比增長23.8%，再次沖擊銷售王座之勢(shì)十分明顯。
當(dāng)?shù)禺a(chǎn)行業(yè)全面進(jìn)入白銀時(shí)代，龍頭房企間的競(jìng)爭(zhēng)已越發(fā)膠著。
競(jìng)爭(zhēng)白熱化
四年前，萬科持續(xù)了十幾年的高光表演被打斷。彼時(shí)，恒大以3731億元銷售額越居行業(yè)第一，萬科、碧桂園身居其后。此后三年里，三家的排位繼續(xù)變化，碧桂園爆發(fā)搶占龍頭寶座，“碧萬恒”三足鼎立格局維持至今。
競(jìng)爭(zhēng)多年，“碧萬恒”都曾站上行業(yè)之巔，這種輪換也證明，地產(chǎn)排位可以相對(duì)穩(wěn)定，但并非永恒不變。
今年7月1日，恒大公布上半年業(yè)績，期內(nèi)實(shí)現(xiàn)銷售金額3488.4億元、銷售面積3863.2萬平方米、銷售回款3120億元，分別同比增長23.8%、47.5%、66.5%，合約銷售額及銷售回款均創(chuàng)歷史同期新高。
數(shù)據(jù)一發(fā)布，便引起資本市場(chǎng)躁動(dòng)。得益于業(yè)績恢復(fù)超預(yù)期及股市行情回暖，恒大股價(jià)較今年3月24日的低點(diǎn)9.76港元，漲幅超過160%。
對(duì)比之下，另外兩個(gè)龍頭卻沒有這樣的熱鬧。
上半年，萬科實(shí)現(xiàn)簽約金額3204.8億元，同比下降4%，與碧桂園跌幅相當(dāng)。在恒大股票大漲13.16%的7月3日，碧桂園和萬科當(dāng)日股票漲幅分別為3.80%、0.92%。
從機(jī)構(gòu)披露的權(quán)益金額看，恒大以3317億元位居榜首，比碧桂園多了738億元，也與萬科拉開1250億元的差距。對(duì)比2019年業(yè)績，恒大當(dāng)時(shí)的權(quán)益金額高出萬科約40%，而今年上半年，這一比例拉升至60%。
在3月份的業(yè)績會(huì)上，恒大董事局主席許家印表決心，宣布今年對(duì)外銷售目標(biāo)是6500億元，對(duì)內(nèi)則是8000億元，到2022年將上升到1萬億元。
而碧桂園和萬科均不對(duì)外披露銷售目標(biāo)。只是有機(jī)構(gòu)投資者測(cè)算，今年碧桂園權(quán)益可售資源9066億元，按67%去化率和75%權(quán)益比計(jì)算，公司全口徑銷售額也將突破8000億元。所以，恒大對(duì)碧桂園維持了三年的“一哥”位置，已然形成了新的壓力。
意識(shí)到競(jìng)爭(zhēng)，碧桂園很難無動(dòng)于衷。5月期間，該集團(tuán)在疫情期間加大線上營銷渠道，借助“鳳凰云”平臺(tái)實(shí)現(xiàn)蓄客、鎖客、看房、選房等線上交易閉環(huán)，提高品牌曝光度和流量轉(zhuǎn)化。
數(shù)據(jù)顯示，上半年碧桂園權(quán)益銷售額約2669.5億元，克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，其全口徑銷售額達(dá)3723.1億元，居行業(yè)第一。同時(shí)，上半年碧桂園8381元/平方米的銷售價(jià)已低于過去三年，說明其促銷力度有所放大。
未來不確定
目前來看，第二、三梯隊(duì)的房企距離第一梯隊(duì)的三巨頭仍有差距。將碧萬恒拉下馬的機(jī)會(huì)仍未出現(xiàn)。但三家之間的競(jìng)爭(zhēng)，以及到底誰來做“一哥”，卻時(shí)刻刺激著各家公司的神經(jīng)。
在這場(chǎng)較量中，萬科不乏危機(jī)感。提出“白銀時(shí)代”的論斷后，郁亮又將“活下去”作為戰(zhàn)略底線，進(jìn)行一系列架構(gòu)調(diào)整與人事匹配，以“現(xiàn)金為王”為戰(zhàn)略導(dǎo)向。
近三年，萬科凈負(fù)債率分別僅為8.8%、30.9%、33.9%�！巴怀龅呢�(cái)務(wù)能力和優(yōu)質(zhì)的金融信用，將是企業(yè)長期發(fā)展的安全屏障，要保障穩(wěn)健的盈利能力，還要保障有充足金融資本，提升抗風(fēng)險(xiǎn)能力�！� 貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩認(rèn)為。
6月29日晚，萬科宣布將廣州萬溪50%股權(quán)以70.4億元轉(zhuǎn)讓給戰(zhàn)略投資者，同時(shí)收回前期股東投入，共計(jì)可收回390.4億元資金。國金證券(600109,股吧)表示，萬科此舉有望撬動(dòng)千億元新增銷售，是其加快周轉(zhuǎn)、回到規(guī)模路線的信號(hào)。
相較而言，恒大今年的沖刺行動(dòng)頗有“背水一戰(zhàn)”的意味。去年，恒大核心凈利潤接近“腰斬”，期末借款總額達(dá)7999億元，凈資產(chǎn)為3585億元，凈負(fù)債率159.3%，在三巨頭中杠桿率最高。
當(dāng)?shù)禺a(chǎn)行業(yè)的金融紅利消失，“降杠桿”已是不得不為，而高增長、控規(guī)模是控負(fù)債的基礎(chǔ)，這是恒大喊出規(guī)模目標(biāo)的底層邏輯。上半年，恒大在公開市場(chǎng)奮力拿地，新增貨值1940.8億元，以助力實(shí)現(xiàn)年度銷售目標(biāo)。
但不管是萬科還是恒大，行業(yè)高速增長的年代已逝，它們還能再現(xiàn)規(guī)模神話嗎？有業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)認(rèn)為，早在2018年，恒大便提出2020年實(shí)現(xiàn)8000億元銷售目標(biāo)，如今不過是按時(shí)進(jìn)行，同時(shí)今年有1.32億平方米的可售貨量支撐。也有券商認(rèn)為，如果沒有進(jìn)一步減價(jià)促銷，恒大要達(dá)到8000億元目標(biāo)壓力不小。
反觀碧桂園，該集團(tuán)區(qū)域布局仍堅(jiān)持“深耕三四線，下沉五六線，謹(jǐn)慎投資一二線”的原則。不過隨著棚改政策紅利退潮，房企接連回歸一二線城市，碧桂園的高增長神話能否延續(xù)，同樣未知。
來 源：第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)
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