2020年上半年，北上深等城市豪宅市場(chǎng)有點(diǎn)“燃”。
深圳招商蛇口太子灣·灣璽三次開(kāi)盤(pán)實(shí)現(xiàn)“日光”、上海前灘三湘印象名邸開(kāi)盤(pán)即售罄、土豪排長(zhǎng)隊(duì)搶上海碧云尊邸豪宅、北京長(zhǎng)安九里14分鐘熱銷(xiāo)20億……不僅是一手豪宅火熱，二手豪宅市場(chǎng)同樣受到火爆追捧，貝殼找房平臺(tái)成交數(shù)據(jù)顯示，北京、上海等重點(diǎn)城市二手豪宅市場(chǎng)在經(jīng)歷一季度驟冷之后強(qiáng)勢(shì)反彈，二季度成交量創(chuàng)下新高。
豪宅，住宅市場(chǎng)“金字塔尖”上5%左右的產(chǎn)品，通常兼具總價(jià)高、面積大、品質(zhì)高等特征�；诖耍覀兌x豪宅標(biāo)準(zhǔn)：（1）總價(jià)高于同城區(qū)成交樣本總價(jià)75%分位數(shù)值；（2）面積大于全市成交樣本建筑面積90%分位數(shù)值；（3）物業(yè)費(fèi)≥2元/月/平；貝殼研究院篩選北京、上海、深圳、成都四個(gè)熱門(mén)城市二手豪宅交易數(shù)據(jù)，一起來(lái)看看疫情影響下今年豪宅市場(chǎng)的“年中答卷”。
成交量：二季度多城豪宅熱賣(mài)，成交量創(chuàng)2018年以來(lái)新高
年初，受突如其來(lái)的新冠肺炎疫情影響，樓市快速進(jìn)入冰凍期，重點(diǎn)城市2月份豪宅成交寥寥，一季度成交量更是跌至谷底，其中北京豪宅市場(chǎng)一季度成交量同比跌幅達(dá)到57.3%，上海豪宅成交量同比跌幅為23.3%。
進(jìn)入二季度，疫情影響減弱疊加貨幣政策寬松影響，前期積壓的改善型需求集中釋放，重點(diǎn)城市豪宅市場(chǎng)強(qiáng)勢(shì)反彈，走出了V型曲線(xiàn)態(tài)勢(shì)。具體來(lái)看，二季度北京豪宅市場(chǎng)成交量同比增加55.6%，上海豪宅成交量同比增加63.5%，深圳豪宅成交量同比增加83.8%，成都豪宅成交量同比增加28.1%，北上深蓉二季度豪宅成交量均創(chuàng)下2018年以來(lái)季度新高。
從整個(gè)上半年豪宅成交量數(shù)據(jù)看，區(qū)域市場(chǎng)分化顯著。市場(chǎng)基本面和經(jīng)濟(jì)活力較強(qiáng)的深圳、上海市場(chǎng)修復(fù)力度較大，上半年二手豪宅成交量分別同比增加35%、25%；成都上半年豪宅成交量同比增7%；而北京豪宅市場(chǎng)恢復(fù)相對(duì)較慢，上半年成交量?jī)H基本恢復(fù)至去年水平，同比微降1%。
與同期普通二手住宅市場(chǎng)表現(xiàn)相比，上半年豪宅市場(chǎng)也是“火熱”，北上深蓉等城市上半年豪宅成交量同比均高于整體二手房市場(chǎng)。
此外，從市場(chǎng)成交結(jié)構(gòu)看，大戶(hù)型房源成交占比提升，豪宅市場(chǎng)有消費(fèi)升級(jí)趨勢(shì)。經(jīng)歷此次疫情，豪宅購(gòu)房者追求品質(zhì)居住升級(jí)的訴求進(jìn)一步強(qiáng)烈，對(duì)大戶(hù)型房源的偏好增強(qiáng)，貝殼成交數(shù)據(jù)顯示，北京、上海、深圳、成都等城市二季度180平及以上豪宅成交占比均有明顯提升，其中上海180平及以上豪宅成交占比較2019年四季度提升5.7個(gè)百分點(diǎn)。
購(gòu)房人群：80后、90后買(mǎi)主比例上升，女性購(gòu)房者也占半邊天
誰(shuí)在買(mǎi)豪宅？對(duì)于這些隱沒(méi)在都市人流中的豪宅購(gòu)買(mǎi)人群，貝殼研究院通過(guò)平臺(tái)成交數(shù)據(jù)對(duì)豪宅購(gòu)買(mǎi)人群進(jìn)行了畫(huà)像描摹，除了“高凈值人群”這個(gè)標(biāo)簽，豪宅購(gòu)房人群在年齡、性別、籍貫維度上也有一些明顯特征。
首先，豪宅購(gòu)房人群年輕化一直是近幾年的熱門(mén)討論話(huà)題，貝殼研究院發(fā)現(xiàn)，80后是當(dāng)下豪宅購(gòu)房“潛力股”，且豪宅購(gòu)買(mǎi)人群的年齡結(jié)構(gòu)正在逐步向80后、90后傾斜。在豪宅大熱的2020年上半年，80后、90后購(gòu)房者占比更是達(dá)到2018年以來(lái)最高的68.6%，占比擴(kuò)大趨勢(shì)明顯，成為豪宅市場(chǎng)上的新貴。
具體分城市看，深圳、成都豪宅購(gòu)房人群年齡最小，平均年齡都為37歲，而北京、上海的購(gòu)房者想要買(mǎi)豪宅則平均要多奮斗3、4年。從代際看，深圳豪宅購(gòu)房人群中80后、90后占比最高，比北京和上海分別高出14.1、9.2個(gè)百分點(diǎn)。
這部分是因?yàn)樵诒鄙仙钊齻�(gè)一線(xiàn)城市中，僅2019年深圳常住人口就比上年凈增41.22萬(wàn)人，占同期全省常住人口增量的23.55%，人口流入最大，年輕人比例最高；而成都平均房?jī)r(jià)比三個(gè)一線(xiàn)城市要低很多，豪宅的購(gòu)買(mǎi)門(mén)檻也相對(duì)低一些，年輕人更容易跨入。
豪宅購(gòu)房人群中，年齡占比結(jié)構(gòu)變化趨勢(shì)明顯，但性別占比則無(wú)明顯改變。2018年至2020年上半年，4個(gè)樣本城市豪宅購(gòu)房人群中，46.1%為女性購(gòu)房者，53.9%為男性購(gòu)房者；而2020年上半年，豪宅購(gòu)房人群男性購(gòu)房者占比54.5%、女性購(gòu)房者占比為45.5%，在動(dòng)輒千萬(wàn)元的豪宅市場(chǎng)，女性依舊能頂半年天。
此外，從購(gòu)房人群的籍貫統(tǒng)計(jì)看，豪宅購(gòu)房人群多來(lái)自于本市及周邊縣市，但各城市又略有不同。深圳作為近年來(lái)外地人大舉遷入的城市，豪宅購(gòu)房人群中本地人占比最低；而豪宅市場(chǎng)已發(fā)展多年且門(mén)檻較高的北京、上海，本地人占比最高；成都作為區(qū)域中心城市，吸引周邊縣市人群購(gòu)房的占比遠(yuǎn)高于北上深。
城市比較：北上深蓉豪宅門(mén)檻有多高？上海一套總價(jià)頂成都四套
低密度社區(qū)，盡享城市繁華與稀缺自然生態(tài)資源，大宅建筑風(fēng)格和戶(hù)型設(shè)計(jì)......這些條件無(wú)論放在哪座城市，都是豪宅的品質(zhì)追求。
以北上深蓉四地的頂級(jí)豪宅為例，在居住品質(zhì)追求方面都很一致，就一個(gè)詞——享受。北京朝陽(yáng)區(qū)碧海方舟小區(qū)的一套豪宅，595平方米的豪宅每個(gè)月物業(yè)費(fèi)12元/平方米，一年換算下來(lái)物業(yè)費(fèi)支出近8.57萬(wàn)元。上海浦東新區(qū)九間堂小區(qū)一套507平方米現(xiàn)代中式園林大宅，小區(qū)綠化面積約66044平方米，還與世紀(jì)公園、高爾夫球場(chǎng)相臨，城市大隱生活之所在。
但不是每座城市的豪宅都是一個(gè)模樣，貝殼研究院在篩選各城市豪宅成交數(shù)據(jù)時(shí)發(fā)現(xiàn)，總價(jià)和面積這兩個(gè)劃分豪宅和普通住宅的重要基準(zhǔn)線(xiàn)，在各城市之間存在著明顯的水平差異。換而言之，在不同城市想擁有一套豪宅的門(mén)檻有高低。
北上深蓉四個(gè)城市中，上海豪宅門(mén)檻最高，套均總價(jià)最高，套均面積也最大，分布達(dá)到平均每套需要1350萬(wàn)元和每套近200平方米，洋氣的上海人在享受生活方面有著更高的追求。
成都的豪宅套均總價(jià)比上海要少近1000萬(wàn)，雖然套均面積僅為172平方米，比上海套均少了20多平方米，但在上海買(mǎi)一套豪宅的錢(qián)可以去成都買(mǎi)3、4套豪宅，顯然想在成都擁有一套豪宅要容易的多。
而一向精打細(xì)算的南方人，在買(mǎi)豪宅這件事兒上好像并不太在意錢(qián)，根據(jù)平臺(tái)成交數(shù)據(jù)顯示，深圳豪宅套均總價(jià)達(dá)1258萬(wàn)余元，但套均面積僅為158平方米，在北上深蓉四個(gè)城市中最不劃算。
小結(jié)
2020年上半年，北上深等城市二手豪宅市場(chǎng)成交量呈現(xiàn)V型曲線(xiàn)態(tài)勢(shì)，一季度受疫情影響跌至谷底后，二季度強(qiáng)勢(shì)反彈，成交量創(chuàng)下2018年以來(lái)季度新高。
從最新的豪宅成交數(shù)據(jù)看，豪宅購(gòu)房人群中，80后成為消費(fèi)主力，購(gòu)房人群年齡結(jié)構(gòu)正向80后、90后逐漸傾斜；居住品質(zhì)一直是豪宅購(gòu)房者的追求，疫情后市場(chǎng)對(duì)大戶(hù)型房源的偏好增強(qiáng)。此外，在四個(gè)樣本城市中，處在城市住宅產(chǎn)品“金字塔尖”上的豪宅，其套均總價(jià)和套均面積存在城市差異，上海豪宅門(mén)檻最高，深圳豪宅套均單價(jià)最高。
來(lái) 源：鳳凰網(wǎng)
編 輯：liuy
