今年第一季度受疫情影響,整個房地產(chǎn)市場基本處于停滯的狀態(tài);二季度以來,因?yàn)橐咔閴褐频男枨笾饾u釋放,部分熱點(diǎn)城市房價漲幅較高,土地市場偏熱。在此背景下,7 月份全國多個城市接連發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控政策,深圳、杭州、南京、寧波、東莞等樓市較熱的城市紛紛出臺新政,調(diào)控力度加強(qiáng)。

　　2020.07主要城市房地產(chǎn)調(diào)控政策一覽

　　　　資料來源:21世紀(jì)不動產(chǎn)研究中心整理

　　從各個城市發(fā)布的政策來看,這一輪調(diào)控政策主要是通過升級限購限售政策來打補(bǔ)丁,打擊假離婚、假落戶、假人才等鉆政策漏洞的投機(jī)性行為,優(yōu)先保障剛需群體的購房需求。

　　在眾多發(fā)布新政的熱點(diǎn)城市中,深圳此番出臺的政策備受關(guān)注,被稱為史上最嚴(yán)限購。深圳的落戶門檻比起同為一線城市的北京、上海近乎為零,無需社保即可落戶,因此很多外地投資客買房十分方便。今年上半年,在貨幣政策寬松大背景下深圳大量投資客進(jìn)場,掀起一輪上漲行情,樓市熱度一直居高不下。從4月份開始,深圳各相關(guān)部門開始陸續(xù)通過自查經(jīng)營貸違規(guī)流入樓市、鎖盤、嚴(yán)查部分高價二手房源等多種方式,對樓市進(jìn)行專項(xiàng)整治,但收效甚微。根據(jù)貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示,深圳二手房成交量在4月份達(dá)到了一個小高峰,與去年同期相比增長30.4%,成交價環(huán)比上漲6.0%。

　　7月15日,深圳樓市調(diào)控繼續(xù)升級,出臺“深八條”,要求落戶3年且連續(xù)36個月社保或個稅證明方可購房,非深戶口要求5年社保。此條限購政策一出,將很多不滿足條件的購房者拒之門外。政策出臺后深圳二手房成交量驟降,成交量不足平日的一半。筆者走訪21世紀(jì)不動產(chǎn)在深圳的門店了解到,7月下旬二手房的成交和帶看量比7月上旬下降近5成。但是經(jīng)紀(jì)人對市場未來的判斷并不悲觀,認(rèn)為“下半年雖然市場可能并沒有上半年好,但是剛需客戶的購房需求還在,并不會跌入谷底”。

數(shù)據(jù)來源:貝殼研究院

　　21世紀(jì)不動產(chǎn)研究中心高級分析師王勝男表示,深圳此次調(diào)控政策升級直接向北京看齊,尤其是限購政策的加碼,將大部分外地投資客擋在門外。短期內(nèi)市場將會明顯降溫,尤其是成交量會大幅下降。長期來看,在政策不放松的大前提下,深圳樓市很可能和北京、上海的形勢趨同,進(jìn)入橫盤期。

　　其他城市的政策,比如南京、杭州,相較于深圳略微緩和一些,主要針對鉆政策漏洞的假離婚等行為做了政策補(bǔ)丁,短期內(nèi)在成交量上并沒有像深圳一樣下降那么明顯。但如果市場仍然表現(xiàn)出不穩(wěn)定的預(yù)期,也不排除后期政策繼續(xù)升級的可能。

　　中央層面也釋放了繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”的態(tài)度和決心。7月24日,中共中央政治局常委、國務(wù)院副總理韓正主持召開房地產(chǎn)工作座談會,會上指出要牢牢堅(jiān)持房住不炒的定位,堅(jiān)持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段,堅(jiān)持穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期,因城施策差異化調(diào)控,確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展�！袄卫螆�(jiān)持”進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)和表明了中央保持房地產(chǎn)調(diào)控的定力和態(tài)度。7月30日,中共中央政治局召開會議,部署下半年經(jīng)濟(jì)工作。房地產(chǎn)政策方面,會議再次強(qiáng)調(diào)“房住不炒,促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”,調(diào)控基調(diào)保持不變。

　　21世紀(jì)不動產(chǎn)研究中心高級分析師王勝男表示,從中央層面釋放的信號來看,未來仍有部分房價、地價上漲壓力較大的城市,存在進(jìn)一步收緊政策的可能。同時,優(yōu)先保障剛需住房需求的政策預(yù)計(jì)也會進(jìn)一步增加。隨著熱點(diǎn)城市政策的收緊,今年接下來的幾個月樓市走向仍然是以穩(wěn)為主。