經(jīng)歷了一個(gè)多月漫長的梅雨季后，上海終于入夏，連帶著樓市也火熱了起來。

　　7月，13個(gè)搖號(hào)項(xiàng)目超半數(shù)認(rèn)籌率達(dá)100%，新房市場平均認(rèn)籌率突破150%。更有高潮迭起，兩大新盤接連上演搶房大戰(zhàn)，刷新去年以來上海新房認(rèn)籌紀(jì)錄。

　　進(jìn)入8月，上海樓市的熱度尚未散去，27個(gè)項(xiàng)目摩拳擦掌等待入市，五大項(xiàng)目上演“撞車式”認(rèn)籌，又給這個(gè)盛夏添了把火。

　　1 7月認(rèn)籌率破150%

　　7月，上海地區(qū)共有16個(gè)新盤3284套房源入市，較6月的19個(gè)新盤3771套房源、5月的21個(gè)新盤超4000套房源、4月的29個(gè)新盤超7800套房源，推盤節(jié)奏再度放緩。

　　推盤數(shù)量減少對(duì)應(yīng)的供應(yīng)面積也相應(yīng)下跌。

　　上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，7月上海樓市供應(yīng)繼續(xù)呈下滑態(tài)勢，供應(yīng)面積為40.2萬平方米，環(huán)比減少22.4%。

　　上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦表示，7月是傳統(tǒng)淡季，供應(yīng)波動(dòng)屬正常，預(yù)計(jì)8月上半月以盤整（上下小幅波動(dòng)）為主，下旬或有部分項(xiàng)目提前入市，搶占“金九”先機(jī)。

　　供應(yīng)的減少并未減退市場高漲的認(rèn)籌情緒。

　　16個(gè)新盤中有13個(gè)已經(jīng)取證，涉及的2729套房源共收獲4195組客戶出資認(rèn)籌，平均認(rèn)籌率高達(dá)153.72%，創(chuàng)下自2018年以來月度平均認(rèn)籌率最高紀(jì)錄。

　　一片形勢大好下，也有酩悅都會(huì)、葛洲壩玉蘭花園和十里江灣三個(gè)項(xiàng)目因認(rèn)籌數(shù)較低，經(jīng)有關(guān)部門同意采用不公開搖號(hào)方式開盤。

　　2 十人搶一房再現(xiàn)

　　153.72%認(rèn)籌率的背后是過半新盤認(rèn)籌率超100%的強(qiáng)力支撐。

　　其中，有兩大新盤創(chuàng)下2019年以來單個(gè)項(xiàng)目認(rèn)籌率冠亞軍新高。

　　7月9日，浦東洋涇板塊的尚海酈景·馨瀾開盤推出了94套房源，最終收獲915組有效認(rèn)籌，認(rèn)籌率高達(dá)973.4%，“十進(jìn)一”的概率不僅再現(xiàn)2018年十人搶一房的盛況，也躋身2018年以來單個(gè)項(xiàng)目認(rèn)籌榜第三名。

　　尚海酈景·馨瀾作為內(nèi)環(huán)項(xiàng)目，開盤均價(jià)約9.7萬元/平方米，戶型以82-114平方米剛需型2-3房為主，總價(jià)段在744萬-1149萬元之間，購房者不足800萬即可上車內(nèi)環(huán)2房，價(jià)格優(yōu)勢明顯。

　　此外，項(xiàng)目還有交通利好加持。小區(qū)距離現(xiàn)有的6號(hào)線民生路地鐵站不足一公里，且右側(cè)民生路上有在建的軌交18號(hào)線，300米外有在建的14號(hào)線，兩軌交交匯在昌邑路站。

　　事實(shí)上，尚海酈景樓盤成名已久。早在2016年項(xiàng)目開盤時(shí)，其便創(chuàng)造了當(dāng)年上海樓市“雙冠”（銷售面積和銷售金額）紀(jì)錄以及全國成交金額TOP 1樓盤紀(jì)錄。

　　二度開盤的普陀內(nèi)環(huán)項(xiàng)目中海匯德里盛況繼續(xù)。

　　7月15日，位于普陀武寧板塊的中海匯德里開盤推出88套少量房源，最終收獲了746組客戶認(rèn)籌，847.73%認(rèn)籌率不僅超過一期，更秒殺去年新盤市場的認(rèn)籌第一的福晟錢隆廣場（647%），成為2019年以來認(rèn)籌率第二高盤，僅次于尚海酈景·馨瀾。

　　與前者頗為相似的是，中海匯德里也是以價(jià)取勝，其推出了83-145平方米3-4房，總價(jià)段在832萬-1329萬元間，且?guī)аb修交付，這也意味著800萬+便可上車內(nèi)環(huán)3房。

　　不難發(fā)現(xiàn)，兩個(gè)項(xiàng)目推出的房源數(shù)均未過百，基數(shù)小亦容易獲得較高認(rèn)籌率。

　　此外，匯城南街里、古北金鷹府一期、森蘭星河灣、祥源西康路989、四季都會(huì)曉風(fēng)來5個(gè)項(xiàng)目認(rèn)籌率均達(dá)到100%，市場追捧度較好。

　　尤其是匯城南街里推出231房源，收到了667組有效認(rèn)籌，近300%的認(rèn)籌率也超過此前大熱的浦東碧云尊�。�280%）和翠湖天地（272%）。

　　有現(xiàn)場消息傳出，項(xiàng)目開盤當(dāng)日，231套房源叫到387號(hào)便實(shí)現(xiàn)清盤，這也意味著，后面近300組客戶尚未等到叫號(hào)便已經(jīng)喪失選房資格。

　　也有森蘭星河灣位于森蘭國際社區(qū)，區(qū)域內(nèi)改善盤居多，推出的156-239平方米3-4房，采用裝修交付，目前已基本售罄……

　　認(rèn)籌火熱亦傳導(dǎo)至交易端。

　　上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，7月上海新建商品住宅成交面積82.2萬平方米，環(huán)比增加1.1%。盧文曦認(rèn)為，7月作為傳統(tǒng)樓市交易淡季，樓市成交不降反升有些超出市場預(yù)期。出現(xiàn)這一情況一方面與市場需求韌性有關(guān)；另一方面，7月以來多幅住宅地塊溢價(jià)率持續(xù)走高，有的甚至超過44%，提振市場信心。

　　3 郊區(qū)依然未“脫貧”

　　一房難求的火爆仍難掩遠(yuǎn)郊盤的認(rèn)籌“危機(jī)”。

　　從7月入市產(chǎn)品類型來看，遠(yuǎn)郊盤依舊是供應(yīng)主力，16個(gè)新盤中，有11個(gè)新盤位于外環(huán)外區(qū)域。除森蘭星河灣和四季都會(huì)曉風(fēng)來外，其余9個(gè)新盤或認(rèn)籌率不足100%，或因認(rèn)籌數(shù)較低而不公開搖號(hào)，在火爆的7月新房市場略顯成色不足。

　　其中，僅奉賢、崇明兩個(gè)區(qū)便有6個(gè)遠(yuǎn)郊新盤推出，供應(yīng)面積分別達(dá)到6.7萬平方米和6.3萬平方米，兩個(gè)區(qū)的供應(yīng)占比超三成。

　　熱追新盤優(yōu)勢總是驚人相似，“落寞”項(xiàng)目卻各有各的不足。

　　以奉賢南橋新城板塊的銀河麗灣為例，該項(xiàng)目本次推出了59套房源，即便是這一小基數(shù)的房源依然未能實(shí)現(xiàn)快速去化，項(xiàng)目最終收獲41組認(rèn)籌，認(rèn)籌率69.49%。

　　這一認(rèn)籌表現(xiàn)或與其得房率低有直接關(guān)系。

　　網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，該項(xiàng)目172.41平方米的房源，實(shí)際使用面積僅125.56平方米，這意味其公攤面積近50平方米，得房率約為72.8%，遠(yuǎn)低于市場平均水平。

　　同時(shí)，該項(xiàng)目在價(jià)格上亦不占優(yōu)勢。據(jù)了解，銀河麗灣住宅項(xiàng)目最早于2012年入市，先后推出219套和212套住宅，新房均價(jià)約1.84萬元/平方米；隨后是5年空檔期，后才于近三年陸續(xù)開盤，均價(jià)翻了一番升至目前的3.7萬元/平方米。項(xiàng)目本次推出了205平方米4房大戶型，毛坯交付，這與區(qū)域內(nèi)選擇眾多的3.6萬-3.7萬元/平方米且裝修交付的新房相比，并無價(jià)格優(yōu)勢。

　　再如崇明陳家鎮(zhèn)板塊本月推出的中信泰富仁恒海和院和東灘云墅，兩項(xiàng)目均有疊墅產(chǎn)品推出，互為競品。

　　崇明以自然生態(tài)美、環(huán)境宜居度高著稱，島上陸續(xù)開發(fā)不少疊墅、聯(lián)排別墅、獨(dú)棟別墅產(chǎn)品，同區(qū)域內(nèi)競品較多，加上購房需求不足，認(rèn)籌率普遍不高。

　　4 8月供應(yīng)量回升

　　7月上海樓市的熱度尚未散去，8月又有一波浪潮即將來襲。

　　據(jù)《國際金融報(bào)》記者不完全統(tǒng)計(jì)，8月上海地區(qū)預(yù)計(jì)將有27個(gè)新盤超5200套房源（19個(gè)項(xiàng)目公示數(shù)據(jù)）入市，較7月的16個(gè)新盤3284套房源、6月的19個(gè)新盤3771套房源、5月的21個(gè)新盤超4000套房源，供應(yīng)量回調(diào)明顯，創(chuàng)下近4個(gè)月來新高。

　　“一般而言，7月是樓市的淡季，但上海二手房成交了2.8萬套，比6月份還高一些，新房方面也在供應(yīng)減少的情況下成交量上浮，整個(gè)市場淡、旺季落差并不明顯。”上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦指出，開發(fā)商需要趁市場情緒好的時(shí)候加速推盤，以期彌補(bǔ)上半年疫情帶來的銷售缺口。

　　從區(qū)位來看，27個(gè)新盤分布在上海11個(gè)大區(qū)，松江和閔行各有5個(gè)項(xiàng)目入市，浦東新區(qū)和青浦各推出了3個(gè)，徐匯、奉賢和金山各有2個(gè)，黃浦、普陀、寶山和嘉定各有1個(gè)，虹口、楊浦、靜安、長寧暫無項(xiàng)目推出。

　　從產(chǎn)品類型來看，本月高端豪宅產(chǎn)品供應(yīng)稀缺，依舊是遠(yuǎn)郊剛需盤占主導(dǎo)。

　　內(nèi)環(huán)項(xiàng)目僅有綠地海珀外灘一個(gè)。作為滬上樓市鼠年頭陣，綠地海珀外灘今年3月首開均價(jià)13.8萬元/平方米，推出的203套房源，收獲323組客戶認(rèn)籌，認(rèn)籌率達(dá)159%。而后經(jīng)過兩天的在線選房，203套房源被選走176套，去化率86.7%，這一認(rèn)籌率和去化率，無疑提振了市場信心。

　　此次加推116-290平方米戶型共67套，但目前第二期房源尚未取證。

　　27個(gè)待入市項(xiàng)目中有13個(gè)已經(jīng)取證，分別為陽光城青溪水岸、尚匯豪庭三期、金玥灣、佘山璽樾二期、璟云里、東苑古北尚公館、旭輝江山都會(huì)、虹廬灣、御瀾博翠、保利錦上、長風(fēng)瑞仕璟庭、國貿(mào)·鳳凰原和中集金地美蘭城。

　　其中，奉賢金匯板塊陽光城青溪水岸、徐匯田林板塊的尚匯豪庭三期、金山新城板塊的金玥灣、松江新城板塊的佘山璽樾二期4個(gè)項(xiàng)目已率先開盤，除陽光城青溪水岸未公開搖號(hào)外，其余3個(gè)項(xiàng)目認(rèn)籌率分別為209.03%、96.94%、25.2%。

　　5 五盤同期打擂

　　供應(yīng)量大不可避免的會(huì)出現(xiàn)同一時(shí)期內(nèi)多個(gè)項(xiàng)目“撞車”認(rèn)籌。僅8月5日-10日期間，滬上就有五大新盤同期認(rèn)籌。

　　按照規(guī)定，上海市不支持購房者在認(rèn)籌時(shí)段內(nèi)（自項(xiàng)目認(rèn)籌開始至搖號(hào)結(jié)果公布），至兩個(gè)及以上項(xiàng)目同時(shí)認(rèn)籌。

　　所幸，這次擺在面前的選擇題并不難解，5個(gè)同期打擂的項(xiàng)目競品屬性并不強(qiáng)，目標(biāo)客群也存在差異。

　　認(rèn)籌金最高的項(xiàng)目是位于中內(nèi)環(huán)間的長風(fēng)瑞仕璟庭，項(xiàng)目認(rèn)籌金50萬元，取證均價(jià)8.999萬元/平方米，在同期新盤中屬較高水平。

　　長風(fēng)瑞仕璟庭地處普陀長風(fēng)板塊，區(qū)域內(nèi)供應(yīng)稀缺，兩年間僅有沁和園一個(gè)大戶型產(chǎn)品入市，收獲認(rèn)籌率不高，此次長風(fēng)瑞仕璟庭開盤將一次性推出所有房源共380套，戶型涵蓋85-196平方米2-4房，可選擇性較強(qiáng)。

　　同期認(rèn)籌的兩個(gè)位于閔行區(qū)的新盤虹廬灣和保利錦上，分屬華漕板塊與浦江板塊，認(rèn)籌金同為30萬元，但兩項(xiàng)目相距超30公里遠(yuǎn)。

　　8月5日-9日期間認(rèn)籌的虹廬灣位于虹橋純正國際墅區(qū)，周邊教育資源豐富，規(guī)劃設(shè)有7所集幼小初為一體的12年制公辦教育學(xué)校與12所國際學(xué)校。此次項(xiàng)目推出99平方米3房洋房與127-138平方米疊墅產(chǎn)品，共328套，項(xiàng)目均價(jià)6.6萬元/平方米，總價(jià)570萬元起。

　　交通方面，目前規(guī)劃的地鐵13號(hào)線延長線途徑虹橋國際墅區(qū)板塊的將有4個(gè)站點(diǎn)，其中，“芳樂路”（暫名）站距離虹廬灣距離不過500米。

　　晚一日開啟認(rèn)籌的保利錦上首次入市將推出76-90平方米洋房及90-102平方米小高層，共計(jì)358套，項(xiàng)目位于浦江板塊，周邊配套成熟，容積率1.6屬低密度社區(qū)。

　　事實(shí)上，從拿地到開盤保利錦上尚未走完一年行程。2019年8月14日，保利以25.03億元總價(jià)摘得閔行區(qū)浦江6.5萬方34-1、34-6地塊（浦錦街道周浦塘南-9地塊），溢價(jià)率僅6%，樓板價(jià)24842元/平方米。一年時(shí)間，項(xiàng)目開盤，取證均價(jià)達(dá)到6.1萬元，利潤空間不小。

　　認(rèn)籌門檻最低的國貿(mào)·鳳凰原與御瀾博翠分別位于松江新城板塊和青浦華新板塊，同為遠(yuǎn)郊的兩項(xiàng)目單價(jià)均以“4”開頭，主打剛需產(chǎn)品，房源最小90平方米左右，上車門檻較低。

　　為了吸引購房者，御瀾博翠提出開盤當(dāng)日認(rèn)購可享受房源總價(jià)1%的優(yōu)惠。

　　門檻更親民的還有位于寶山羅店板塊的中集金地美蘭城，最小戶型為77平方米的2室2廳，總價(jià)345萬元左右。雖然打著“北上海首個(gè)TOD”項(xiàng)目的旗號(hào)，中集金地美蘭城今年4月首開認(rèn)籌表現(xiàn)依然不佳，推出的548套房源僅收獲192組認(rèn)籌，認(rèn)籌率35.04%。遠(yuǎn)低于上半年新盤市場100.2%的平均認(rèn)籌率，即便是寶山區(qū)50.23%的認(rèn)籌率，中集金地美蘭城也脫了后腿。

　　此次項(xiàng)目已經(jīng)取證，于8月8日開啟認(rèn)籌，認(rèn)籌金20萬元。

來源：國際金融報(bào)

編 輯：chenhong