2020年下半場(chǎng)，聯(lián)合辦公行業(yè)的發(fā)展迎來新的節(jié)點(diǎn)。

　　收縮戰(zhàn)線后，7月不少手握充足現(xiàn)金的聯(lián)辦企業(yè)逆勢(shì)發(fā)力，保持了較高開業(yè)率，如優(yōu)客工場(chǎng)、辦伴，月內(nèi)均有項(xiàng)目落地。

　　發(fā)展至今，聯(lián)合辦公企業(yè)進(jìn)軍資本市場(chǎng)的呼聲此起彼伏。7月6日晚間，優(yōu)客工場(chǎng)宣布已與在納斯達(dá)克上市的SPAC（特殊目的收購公司）簽訂了最終合并協(xié)議，合并后的公司總價(jià)值將達(dá)到約7.69億美元。

　　與此同時(shí)，近期有消息稱筑夢(mèng)之星正籌備IPO事宜，計(jì)劃2020年下半年登陸美國(guó)資本市場(chǎng)。創(chuàng)富港亦公開場(chǎng)合表示，正在往更大的資本市場(chǎng)靠攏。

　　另一方面，7月13日，WeWork執(zhí)行主席Marcelo Claure稱，WeWork有望于2021年錄得凈現(xiàn)金流入，較2月時(shí)訂下的目標(biāo)，提前一年達(dá)成。

　　輕資產(chǎn)與多元化，聯(lián)辦企業(yè)的“突圍”方式

　　從“7月中國(guó)聯(lián)合辦公發(fā)展指數(shù)TOP10”榜單上看，優(yōu)客工場(chǎng)繼續(xù)奪得榜首，Regus、Distrii辦伴緊隨其后，位列榜眼和探花。無論是全國(guó)規(guī)模化布局，還是品牌效應(yīng)，優(yōu)客工場(chǎng)均屬業(yè)內(nèi)領(lǐng)先，且月內(nèi)動(dòng)作頻繁，新拓展多個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目，持續(xù)輸出品牌。

　　具體而言，優(yōu)客工場(chǎng)旗下輕資產(chǎn)品牌大然凌一與北京培宏望志科技有限公司達(dá)成合作，共同管理萊西科學(xué)英雄優(yōu)客工場(chǎng)科技成果轉(zhuǎn)化雙創(chuàng)中心。

　　值得注意的是，輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式是基于企業(yè)具有良好的品牌效應(yīng)及資源整合能力，對(duì)于部分現(xiàn)金流壓力大、行業(yè)資源不足、影響力仍待提升的中小規(guī)模聯(lián)合辦公企業(yè)來說，可行性仍待考驗(yàn)。

　　另外，疫情雖然影響甚大，但也推動(dòng)著聯(lián)合辦公從業(yè)者重新審視發(fā)展路徑，也是提升個(gè)性化的突圍契機(jī)。

　　7月24日，ATLAS寰圖與上海碧江實(shí)業(yè)舉行簽約儀式，寰圖于上海閔行區(qū)的首個(gè)大型商業(yè)綜合體正式落地。

　　據(jù)了解，此次是寰圖商業(yè)管理板塊進(jìn)入商業(yè)項(xiàng)目領(lǐng)域的首個(gè)項(xiàng)目。從最初的聯(lián)合辦公業(yè)務(wù)，至今已開拓了聯(lián)合辦公、商業(yè)管理、物業(yè)管理、建設(shè)管理四個(gè)業(yè)務(wù)線。

來源：公開資料、觀點(diǎn)指數(shù)整理

　　事實(shí)上，這不是聯(lián)合辦公與商業(yè)業(yè)態(tài)的首次合作。近幾年，與產(chǎn)業(yè)園、商業(yè)、酒店等業(yè)態(tài)企業(yè)合作，充分利用碎片空間，實(shí)行經(jīng)濟(jì)效益最大化，已成為聯(lián)合辦公行業(yè)的常態(tài)化操作。

　　對(duì)于商業(yè)業(yè)態(tài)而言，通過引入聯(lián)合辦公，可以迅速聚集優(yōu)質(zhì)企業(yè)與團(tuán)隊(duì)入駐。同時(shí)，聯(lián)合辦公常駐與流動(dòng)辦公的運(yùn)營(yíng)模式，可以為商業(yè)體帶來大量線上線下流量，帶動(dòng)商業(yè)體消費(fèi)層次轉(zhuǎn)型升級(jí)，從而提高商業(yè)體與聯(lián)合辦公的招商與客戶留存，實(shí)現(xiàn)雙贏。

　　此前有研究機(jī)構(gòu)指，2022年中國(guó)聯(lián)合辦公行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模有望突破4100億元，至2030年，30%辦公空間將采用聯(lián)合辦公模式，市場(chǎng)規(guī)�；蜻_(dá)萬億。

　　極具增長(zhǎng)性的市場(chǎng)規(guī)模，將賦予聯(lián)合辦公行業(yè)更多想象空間。

　　優(yōu)客工場(chǎng)曲線上市，估值較上年不足1/3

　　去年年底，優(yōu)客工場(chǎng)向美國(guó)證券交易委員會(huì)公開遞交招股書，尋求在美國(guó)紐交所上市，計(jì)劃融資1億美元。

　　7月6日，優(yōu)客工場(chǎng)宣布與紐約一家特殊目的收購公司（SPAC）簽訂了最終合并協(xié)議，合并后公司總價(jià)值達(dá)到約7.69億美元。交易完成后，雙方將以新的股票代碼在納斯達(dá)克流通交易，同時(shí)優(yōu)客工場(chǎng)目前管理團(tuán)隊(duì)將繼續(xù)運(yùn)營(yíng)新公司。

　　值得注意的是，優(yōu)客工場(chǎng)去年估值是30億美元，如今降到了7.69億美元，不到上年1/3。

　　據(jù)了解，SPAC上市是一種介于IPO和借殼上市之間的上市模式，適用于高成長(zhǎng)性且急需融資的企業(yè)。SPAC在并購前已經(jīng)是納斯達(dá)克或者紐交所的上市公司，目標(biāo)公司則無需再進(jìn)行其他行動(dòng)，直接自動(dòng)成為納斯達(dá)克或者紐交所上市公司。

　　此前，新風(fēng)天域、美聯(lián)英語在內(nèi)的中概股均通過SPAC模式成功登陸美國(guó)資本市場(chǎng)。

　　盡管SPAC模式能夠?qū)崿F(xiàn)快速上市從而獲得融資，但弊端也很明顯。由于最終成交價(jià)是并購雙方談出來的，所以目標(biāo)公司的股份價(jià)格將比IPO價(jià)格更低，優(yōu)客工場(chǎng)的估值跳水，這也是原因之一。

　　另外，從股權(quán)結(jié)構(gòu)的角度，相較于直接IPO，SPAC模式等于稀釋兩次股權(quán)，一方面是來自SPAC上市企業(yè)留下的投資者權(quán)益，另一方面是SPAC殼的贊助者本身亦要有固定的股權(quán)收益。股權(quán)的稀釋，將直接影響到企業(yè)高管對(duì)企業(yè)的話語權(quán)。

　　辦公物業(yè)熱度不減，京滬大宗交易占比八成

　　戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，盡管受到疫情影響，今年上半年大宗交易市場(chǎng)中，辦公物業(yè)仍是最受青睞的業(yè)態(tài)。

數(shù)據(jù)來源：戴德梁行、觀點(diǎn)指數(shù)整理

　　數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，國(guó)內(nèi)大宗交易市場(chǎng)上共成交82宗，而2019年下半年成交宗數(shù)為80宗，整體差距并不明顯。

　　細(xì)分來看，2020年上半年辦公物業(yè)成交宗數(shù)為48宗，較2019年下半年增加了6宗，熱度明顯上升。與之相對(duì)應(yīng)的，工業(yè)/物流類物業(yè)為10宗，較上年下半年減少了7宗。

　　具體到金額上，2020上半年中國(guó)內(nèi)地大宗交易市場(chǎng)共成交884億人民幣，其中北上兩地合計(jì)成交約700億人民幣，幾乎占總成交額80%，特別是上海就占了52%；而廣州深圳區(qū)域成交額剛超過100億，與去年下半年相比，下降比較明顯。

　　受疫情影響，四個(gè)一線城市辦公物業(yè)租金均有不同程度下跌，而觀點(diǎn)指數(shù)觀察7月份四個(gè)一線城市辦公樓租金情況發(fā)現(xiàn)，上海開始出現(xiàn)回暖跡象。

數(shù)據(jù)來源：中國(guó)房?jī)r(jià)行情網(wǎng)、觀點(diǎn)指數(shù)整理

　　數(shù)據(jù)顯示，北京辦公物業(yè)租金水平最高，為5.37元/日/平方米，較上月下跌1.6%；上海辦公物業(yè)租金水平4.31元/日/平方米，環(huán)比小幅上漲3.98%；深圳、廣州辦公物業(yè)租金進(jìn)一步下跌，其中廣州最為明顯，較上月跌幅達(dá)8.18%。

　　可以預(yù)見，進(jìn)入2020年下半場(chǎng)，上海的商務(wù)活動(dòng)明顯比上季度活躍許多，辦公物業(yè)也逐漸回暖，市場(chǎng)需求有較為明顯的增加。

　　但由于此前疫情影響，上海辦公物業(yè)仍有多個(gè)項(xiàng)目交付推遲，隨著未來大量供應(yīng)陸續(xù)入市，上海辦公物業(yè)租金或許不如預(yù)期般持續(xù)回升。

　　來源：觀點(diǎn)指數(shù)

編輯：wangdc