近日，恒大公告稱正在考慮分拆集團(tuán)物業(yè)管理業(yè)務(wù)于香港獨(dú)立上市。至此，龍頭五強(qiáng)房企中，僅萬(wàn)科表示物業(yè)板塊暫無(wú)上市計(jì)劃。自2014年房企分拆物業(yè)赴港上市第一股出現(xiàn)后，2018年下半年至今經(jīng)歷了一波物業(yè)服務(wù)企業(yè)上市熱潮，并且受到資本市場(chǎng)熱捧。今年這種上市熱度進(jìn)一步延續(xù)，并且出現(xiàn)多個(gè)龍頭房企的身影。

　　已上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)大多數(shù)有開(kāi)發(fā)商背景，隨著房地產(chǎn)行業(yè)增速放緩、從增量時(shí)代轉(zhuǎn)向存量時(shí)代，更多開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)型服務(wù)商，不斷拓展新的盈利增長(zhǎng)點(diǎn)，其中物業(yè)管理行業(yè)近兩年備受關(guān)注，巨大的存量資源和穩(wěn)定的增量資源為物業(yè)管理行業(yè)提供了廣闊的發(fā)展空間。今年國(guó)家要求全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，提出將物業(yè)管理納入改造計(jì)劃并作為長(zhǎng)效機(jī)制建立起來(lái)，也為物業(yè)管理行業(yè)提供了長(zhǎng)期穩(wěn)定的市場(chǎng)拓展空間。有研究機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，2030年物業(yè)管理行業(yè)規(guī)模有望達(dá)到3.2萬(wàn)億元。同時(shí)，從需求端來(lái)看，隨著人們對(duì)美好生活的向往，特別是經(jīng)歷了今年的疫情之后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)“最后一公里”作用凸顯，更多人對(duì)品質(zhì)物業(yè)需求強(qiáng)烈，也將此作為置業(yè)重要選項(xiàng)之一。

　　在行業(yè)發(fā)展前景被看好的背景下，具備穩(wěn)定現(xiàn)金流和抗風(fēng)險(xiǎn)能力的物業(yè)服務(wù)企業(yè)受到資本市場(chǎng)的青睞。今年以來(lái)，資本市場(chǎng)受疫情影響劇烈波動(dòng)，而物業(yè)板塊表現(xiàn)則格外搶眼，多只物管股年內(nèi)漲幅超過(guò)100%，更是出現(xiàn)了千億市值的企業(yè)，近半企業(yè)市盈率超過(guò)40倍。近期，在多數(shù)房企預(yù)計(jì)上半年凈利潤(rùn)大幅下降的背景下，多家物業(yè)企業(yè)則發(fā)布盈利預(yù)告稱凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)超過(guò)50%。而物業(yè)企業(yè)獲得高估值的關(guān)鍵在于物業(yè)管理規(guī)模、盈利增長(zhǎng)能力及增值服務(wù)增長(zhǎng)空間。

　　房地產(chǎn)行業(yè)是資本密集型行業(yè)，房企分拆物業(yè)上市可以增加融資渠道，實(shí)現(xiàn)規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)張，提升品牌價(jià)值，也能幫助提升房企本身的估值。從已上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)的融資用途來(lái)看，近期多家物業(yè)服務(wù)企業(yè)并購(gòu)活躍，上市融資主要用于戰(zhàn)略性收購(gòu)，這也是規(guī)模擴(kuò)張的利器。而龍頭房企本身就有規(guī)模優(yōu)勢(shì)、品牌優(yōu)勢(shì)和較強(qiáng)的融資能力，為其關(guān)聯(lián)的物業(yè)企業(yè)帶來(lái)穩(wěn)定的高成長(zhǎng)性。可以預(yù)見(jiàn)，隨著龍頭房企分拆物業(yè)上市步伐加快，將會(huì)出現(xiàn)更多千億市值的物業(yè)企業(yè)，行業(yè)并購(gòu)整合將加速，市場(chǎng)分化進(jìn)一步加劇，資本市場(chǎng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)上市也將逐漸回歸理性。

　　來(lái)源：證券時(shí)報(bào)

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