房地產(chǎn)經(jīng)過二十多年的粗放式發(fā)展，不論是1.0時代的囤地囤貨模式，還是2.0時代的高周轉(zhuǎn)、高杠桿模式，都已經(jīng)難以為繼。土地紅利、人口紅利、金融紅利等能帶來行業(yè)快速發(fā)展的因素正在減弱。企業(yè)自身活力、創(chuàng)新力和競爭力，這些自內(nèi)而外、破繭化蝶的“慢變量”的集聚，正在成為引領(lǐng)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的底層邏輯。
行業(yè)之外，一個影響廣泛且深遠的宏觀趨勢卻在提速。今年以來，國家發(fā)改委先后批復(fù)南京、福州和成都都市圈發(fā)展規(guī)劃，都市圈規(guī)劃建設(shè)的進程愈發(fā)加快，我國正在跑步進入都市圈時代。
從獲批情況來看，規(guī)劃在都市圈空間結(jié)構(gòu)上呈現(xiàn)明顯的做“減法”特征。中國發(fā)展研究院執(zhí)行院長、上海交通大學特聘教授、博士生導(dǎo)師陸銘告訴和訊房產(chǎn)，這是出于優(yōu)化發(fā)展的空間結(jié)構(gòu)的考慮，這也表明，我國的都市圈發(fā)展正越來越接近真正的都市圈概念。
都市圈指由軌道交通連接起來的，滿足1小時通勤的經(jīng)濟社會功能區(qū)。在行政區(qū)劃調(diào)整比較復(fù)雜的情況下，通過打造都市圈，突破行政區(qū)劃壁壘，與周邊地區(qū)中小城市協(xié)同發(fā)展，相當于中心城市的延伸和擴大，可實現(xiàn)中心城市和周邊地區(qū)的共贏。
在都市圈加速崛起的大背景下，城市化還面臨哪些難點和痛點？以“慢變量”為主導(dǎo)的房地產(chǎn)行業(yè)還有哪些新機遇？普通人又將享受到哪些時代紅利？
中國經(jīng)濟從集聚中走向人均意義上的平衡
對于都市圈的建設(shè)，發(fā)改委此前曾明確，提升城市群和都市圈承載能力，增強中心城市對周邊地區(qū)輻射帶動能力，培育發(fā)展現(xiàn)代化都市圈，增強城市群人口經(jīng)濟承載能力，形成都市圈引領(lǐng)城市群、城市群帶動區(qū)域高質(zhì)量發(fā)展的空間動力系統(tǒng)。
這也正是目前獲批規(guī)劃都市圈建設(shè)的主要思路。但在陸銘看來，批復(fù)的規(guī)劃相當于一個原則性的綱領(lǐng)性文件，具有導(dǎo)向性，但具體到人口、土地和公共服務(wù)基礎(chǔ)設(shè)施的配置，還有待進一步細化。
“可以看出，國家層面已經(jīng)將都市圈作為下一個階段主推的一項工作，但從規(guī)劃思路到落地執(zhí)行其實是需要對既有的規(guī)劃管理建設(shè)模式進行巨大的突破�！标戙懪e例道，從當前到未來，很多都市圈的建設(shè)是跨省的，這就意味著土地、人口、體制等存在太多的省級障礙。
也正因此，在各地都在加緊制定都市圈發(fā)展規(guī)劃的背景下，上海、北京、天津面臨的突破任務(wù)更為艱巨。
七人普數(shù)據(jù)顯示，中國的城市化率已經(jīng)達到64%，但陸銘認為，當下仍存在一些棘手的難題，如城鄉(xiāng)間差距、大中小城市之間的關(guān)系、及城市原住民和新移民之間的關(guān)系，這些也正是都市圈崛起過程中亟需解決的問題。
城市人口和經(jīng)濟集聚的過程中，如果以上問題能夠突破成為共識，陸銘推斷，在人均意義上，中國區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展和需求將在集聚中走向平衡。
陸銘特別強調(diào)最終走向平衡的“人均意義”前提，該如何理解“人均意義”？陸銘以一個簡單的例子介紹到，“現(xiàn)在很多景區(qū)的賣紀念品的從業(yè)者很多，但如果一半賣紀念品的人流向機會和收入更多的大城市，景區(qū)運營并不會受到影響，但賣紀念品的從業(yè)者人均收入就會翻番�！�
他認為，“人多致富和人少致富依賴的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不一樣，人多的地方可以發(fā)展城市服務(wù)業(yè)、制造業(yè)，人少的地區(qū)則可以依托當?shù)氐穆糜钨Y源、自然資源進行發(fā)展，各地區(qū)各司其職，人少的地方人均提高了，但他可能缺乏公共資源，那么中央再以轉(zhuǎn)移支付的方式幫助當?shù)匕l(fā)展教育、醫(yī)療等基礎(chǔ)設(shè)施，這也是最終實現(xiàn)共同富裕的有效路徑�！�
基于此，陸銘認為，未來進一步的改革要重點在以下幾方面發(fā)力：
第一、加快大城市戶籍制度改革，尤其是特大城市和超大城市，增加土地、基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)等方面的供給；
第二、打破行政邊界，圍繞大城市大力發(fā)展都市圈，推動土地制度的改革，特別是要破除大城市土地利用的邊界束縛，加強大城市與周邊地區(qū)在公路和軌道交通等方面的連接；
第三、尊重人口流動的客觀規(guī)律，充分發(fā)揮市場對資源配置的決定性作用，在地區(qū)間以人口自由流動為基礎(chǔ)，縮小收入差距，最終實現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展；
第四、以科學的態(tài)度看待中國人口空間分布的變化趨勢，人口流入地要滿足新增人口對于公共服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施的需要，人口流出地要相應(yīng)做減量規(guī)劃，公共服務(wù)提供應(yīng)向中心城區(qū)集中。
房企落子應(yīng)到人口流入的地方去
正如陸銘所言，近幾年，各大城市正以肉眼可見的速度加快戶籍制度改革，今年以來，作為一線城市的上海，也多次調(diào)整應(yīng)屆畢業(yè)生的落戶門檻。
同樣作為生產(chǎn)要素的土地則在日前財政部引發(fā)的《支持浙江省探索創(chuàng)新打造財政推動共同富裕省域范例的實施方案》中有了突破性的表述，其中提到，支持浙江率先建立集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市增值收益分配機制。這在陸銘看來，有著非常重大的意義，增強土地管理的靈活性，能夠為優(yōu)勢地區(qū)提供更大的發(fā)展空間。
作為人口流入大省，浙江具備率先建立集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市增值收益分配機制的人口優(yōu)勢。
此外土地入市能做什么？陸銘提供了可供參考的思路，靠近城市中心、邊緣的地方可以建造住宅，再遠一點可以做工業(yè)產(chǎn)業(yè)園，位置更為偏遠的可以發(fā)展農(nóng)業(yè)或者鄉(xiāng)村旅游。
在收入分配上，則要打破原有的土地收入分配機制，處理好地方政府、集體村民、企業(yè)等多方主體的分配，這是具有突破性的創(chuàng)新，陸銘相信，未來在浙江的探索過程中能夠看到可行性的方案。
中國房地產(chǎn)最大的問題是供需和空間的錯配，在熱點城市，則表現(xiàn)為人口持續(xù)增長、高房價和建設(shè)用地減量之間的矛盾。陸銘認為，除了上述集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市之外，還可以采取閑置的商服用地向住宅用地轉(zhuǎn)換的路徑，通過多形式的土地入市，實現(xiàn)保障性住房、租賃住房的供應(yīng)，滿足不同層次的需求。
“農(nóng)民通過合理的定價，在自愿且有償?shù)幕A(chǔ)上讓渡自己建設(shè)用地的使用權(quán)、宅基地的使用權(quán)來分享收益，房企做好本職工作，提供多層次的居住產(chǎn)品，低收入階層則通過公租房解決住房問題，享受公共服務(wù)�！痹谡劶肮餐辉r，陸銘描述了這樣一個圖景。
那么，在這樣一幅圖景中，普通人還將擁有哪些機會？陸銘強調(diào)，勞動力流動就是最大的機會。不可否認，當下，傳統(tǒng)體制仍存在諸多障礙，例如戶籍制度，公共服務(wù)等，在個體層面還存在思想觀念的障礙。但當一個國家最終實現(xiàn)人口自由流動時，流動的過程總體上是改善福利的過程。
陸銘說，種種跡象表明城市與城市之間的屏障正在加速消失，這個過程有決策層的努力，也離不開專家學者和媒體的廣泛呼吁，但城市間的“破界”進度仍需進一步加快。
回到房地產(chǎn)領(lǐng)域，今年以來，政策及市場的雙重夾擊之下，房企普遍面臨流動性危機，在土地市場實行兩集中供應(yīng)的首年，房企從第一批供地積極參與到第三批供地直接躺平不拿地，態(tài)度轉(zhuǎn)變的背后，是對于踏錯城市發(fā)展節(jié)奏的擔憂。
基于以上種種分析，結(jié)合市場需求和結(jié)構(gòu)化政策的調(diào)整，陸銘支招房企：到人口流入的地方去。
來源：和訊房產(chǎn)
編輯：wangdc
