年末收官，各地樓市接連下發(fā)支持商品房市場(chǎng)更好滿足購房者合理住房需求的政策“紅包”。
隨著政策收縮空間見頂，樓市呈現(xiàn)可預(yù)見性降溫。疊加中央相關(guān)會(huì)議明確表示支持商品房市場(chǎng)更好滿足購房者的合理住房需求，近來已有浙江金華、廣西桂林、安徽蕪湖等地相繼出臺(tái)購房支持政策�；菁扒嗄暧⒉�、民營制造類外來員工等尋求改善居住條件的購房群體。
區(qū)別于以往的購房補(bǔ)貼方式，廣西桂林對(duì)購買五城區(qū)新建商品房的購房者給予成交合同額1%發(fā)放消費(fèi)券補(bǔ)貼，可用于在本地商貿(mào)企業(yè)購買百貨、家電、車輛等商品。讓利購房者的同時(shí)刺激消費(fèi)，拉動(dòng)市場(chǎng)內(nèi)需。
與此同時(shí)，湖南省衡陽市住建局、衡陽市財(cái)政局在限期購買新建商品住房補(bǔ)貼所交契稅最高50%基礎(chǔ)上，對(duì)購買地下車位補(bǔ)貼所交契稅80%；湖北荊門以及江蘇南通等城市多采用對(duì)青年英才定向優(yōu)惠購房的方式從側(cè)面提升樓市熱度。
此外，黑龍江住建廳近日召開調(diào)度會(huì)議，部署全力沖刺房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)工作，強(qiáng)調(diào)加強(qiáng)輿論引導(dǎo)，增強(qiáng)房地產(chǎn)消費(fèi)意愿，提振市場(chǎng)信心。
據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，前11月房地
產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金183362億元，同比增長(zhǎng)7.2%；定金及預(yù)收款67156億元，增長(zhǎng)17.0%；個(gè)人按揭貸款29633億元，增長(zhǎng)9.8%。
相較于真金白銀的補(bǔ)貼方式，三四線城市對(duì)于人才訴求更為迫切。預(yù)計(jì)后續(xù)仍會(huì)有其他三四線城市從供需兩端出臺(tái)提振樓市新政，降溫幅度將逐步收窄。
降準(zhǔn)“靴子”落地
日前，央行發(fā)布公告稱，決定于2021年12月15日下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)(不含已執(zhí)行5%存款準(zhǔn)備金率的金融機(jī)構(gòu))，共計(jì)釋放長(zhǎng)期資金約1.2萬億元。
央行有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，此次降準(zhǔn)釋放的一部分資金將被金融機(jī)構(gòu)用于歸還到期的 MLF，還有一部分被金融機(jī)構(gòu)用于補(bǔ)充長(zhǎng)期資金，更好滿足市場(chǎng)主體需求。
與以往“定向降準(zhǔn)”不同的是，這是本年度內(nèi)的第二次“全面降準(zhǔn)”。區(qū)別于“全面降準(zhǔn)”的惠及所有企業(yè)，“定向降準(zhǔn)”目的在于對(duì)中小企業(yè)或特定領(lǐng)域提供資金支持。
對(duì)于目前水深火熱的房地產(chǎn)行業(yè)來說，降準(zhǔn)可提升資金流動(dòng)速度，改善其整體融資環(huán)境，使得房企在融資層面的壓力進(jìn)一步減輕。
去年，新冠疫情全球擴(kuò)散導(dǎo)致美元債市場(chǎng)加劇動(dòng)蕩，伴隨“三條紅線”政策出臺(tái)等諸多因素疊加，房企境外融資規(guī)模開始收縮，以往“借新還舊”的打法再難持續(xù)。
隨著態(tài)勢(shì)的進(jìn)一步惡化，相關(guān)部門機(jī)構(gòu)的頻繁“發(fā)聲”致使房企境內(nèi)融資規(guī)模呈現(xiàn)修復(fù)性上漲趨勢(shì)。多家房企到期債務(wù)獲展期，部分房企資金流動(dòng)性壓力得到階段性緩解。
近日，人民銀行與銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合出臺(tái)通知，鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購的金融支持和服務(wù)。
與此同時(shí)，《通知》也在加大債券融資支持力度方面進(jìn)行了明確。支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)在銀行間市場(chǎng)注冊(cè)發(fā)行債務(wù)融資工具，募集資金用于重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目的兼并收購。
降息如期而至
緊隨降準(zhǔn)“靴子”落地，央行時(shí)隔19個(gè)月后下調(diào)1年期LPR利率至3.8%，5年期LPR利率按兵不動(dòng)，維持4.65%不變，市場(chǎng)所期待的房貸拐點(diǎn)并未到來。
LPR可稱為房貸利率的“晴雨表”，5年期貸款利率是房貸利率的參考基準(zhǔn)。
舉例說明，若目前房貸的貸款利率為5.39%，假設(shè)貸款本金是100萬元，還款時(shí)間是20年，以等額本息的還款方式，那么每個(gè)月還款金額是固定的。
以同一筆商業(yè)性個(gè)人住房貸款為準(zhǔn)，2021年12月發(fā)布的5年期LPR利率為4.65%，如果借貸雙方確定在2022年3月30日轉(zhuǎn)換定價(jià)基準(zhǔn)，那么加點(diǎn)幅度應(yīng)為0.74%（5.39%-4.65%=0.74%）。
在加點(diǎn)幅度0.74%不變的基礎(chǔ)上，如果未來5年期LPR利率降為4.5%，那么房貸利率就將變?yōu)?.5%+0.74%=5.24%，房貸金額越高，則省下的利息錢就越多。反之如果5年期LPR利率上升，則房貸利率也會(huì)隨之升高。
目前，雖然銀行信貸端持續(xù)改善，個(gè)人住房貸款連續(xù)兩個(gè)月環(huán)比多增，但在“房住不炒”的定位基準(zhǔn)下，5年期LPR利率下調(diào)可能性較低。
并且，短期內(nèi)部分市場(chǎng)調(diào)整壓力較大的城市政策仍存微調(diào)預(yù)期，重點(diǎn)仍在于滿足首套房、改善性住房按揭需求，舒緩房企資金壓力。
疊加去年12月全國商品房銷售規(guī)模影響，預(yù)計(jì)今年12月商品房銷售規(guī)模同比降幅可能性較大，全年銷售規(guī)模有望同比小幅增長(zhǎng)。
來 源：中國網(wǎng)
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