2020年，全國新房市場“先抑后揚”，新建商品住宅交易規(guī)模將達到15萬億，再創(chuàng)歷史新高。2020年國民經濟發(fā)展遭受沖擊，同時對于新房市場而言亦是一次艱巨的考驗。線下銷售的停滯讓整個一季度的新房市場進入冰封期。從二季度開始，政府及各方力量積極參與到穩(wěn)定樓市工作中，紓困政策的扶持以及土地市場的快速回暖拉動新房市場的恢復。

　　12月29日，貝殼研究院發(fā)布的《數(shù)字化居�。�2021年新居住展望》報告顯示，新房、二手房銷售金額達到22萬億元左右，土地、新房和二手市場呈現(xiàn)量平價漲的趨勢。受到疫情的影響，人們已經不僅僅滿足房屋的居住屬性，人們的住房消費升級，品質居住成為新剛需，對居住環(huán)境、房屋品質、小區(qū)配套等諸多方面提出更高要求。

　　市場復蘇升溫

　　根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，截至2020年11月，全國商品住宅累計成交面積同比增速達到0.8%，意味著新房市場完成修復，預計全年成交量將小幅超過2019年，實現(xiàn)穩(wěn)定增長。新房價格上漲7%左右，漲幅逐年收窄。從商品住宅累計成交均價同比增速來看，2020年整體增速放緩，截至11月，商品住宅均價累計同比增長7.4%，為近三年以來同期最低值，低于2019年同期1.5個百分點。

　　二手房市場方面，2020年全國二手房成交量達420萬套，同比小幅下滑1.3%；交易面積3.96億平方米，同比微增1%。二手房交易GMV（成交總額）共計7.3萬億，同比增長8.1%，創(chuàng)2015年以來最大值。2020年全國二手住宅成交均價1.8萬元/平方米，同比上漲7%。二手房市場GMV的增長主要由房價上漲帶動。

　　新冠疫情對二手房市場的短期影響大概在4個月左右。2月85城全市二手住宅成交量同比大幅下滑78%，隨著疫情逐步得到控制，積壓的需求得到釋放，成交量同比降幅逐步收窄，到6月當月成交量開始追平2019年同期，此后同比增速逐漸擴大，到年底累計成交基本追平2019年。因此，疫情的影響并沒有減少購房需求。

　　2020年，全國住宅土地成交面積增長9%左右。1-11月，全國351城整體住宅用地土地成交價款約5.5萬億元，累計同比增長15.7%，成交規(guī)劃建筑面積17.2億㎡，累計同比增長1.8%。土地價格上漲15%左右，一線城市漲幅明顯。截至11月，全國351城成交樓面價累計同比增速14.6%。上半年的增長主要是受到高能級城市占比較高的帶動。

　　對于2020年房地產市場保持復蘇的原因，貝殼研究院分析了三方面的因素。

　　第一，疫情激發(fā)消費者住房條件改善的需求，消費者更加看重房屋空間的居住品質以及社區(qū)配套設施服務能力，為此形成了巨大的改善性換房需求。

　　第二，在上半年全球及宏觀經濟受到新冠疫情的沖擊之下，全球貨幣流動性充裕，進入資產價格上漲的階段，房地產作為穩(wěn)定的資產品受到消費者青睞，房價的升溫也帶動土地價格上漲。

　　值得注意的是，2020年房地產市場的復蘇升溫并不是來自刺激政策推動。中央始終堅持“房住不炒”的政策基調，在房地產金融政策方面堅守宏觀審慎，并加大金融監(jiān)管力度。2020年新增房地產貸款約6萬億左右，與2019年基本持平。截至三季度末，房地產貸款余額增速連續(xù)8個季度回落，居民加杠桿得到有效控制。

　　對于2021年的房地產市場，貝殼研究院預計市場將會總體平穩(wěn)，土地市場成交量下降，價格漲幅收窄到10%左右。新房市場和二手房市場總體成交體量與2020年相當，其中二手房成交體量與2020年相當，價格上漲幅度從7%收窄到5%左右。金融對房地產的助推紅利逐漸弱化，房價普漲時代一去不返。

　　從結構上看，區(qū)域之間的市場分化進一步加大，2021年長三角城市房價將保持溫和上漲，珠三角市場可能受調控影響而有所降溫，但市場基本面仍然強勁。其他非核心城市市場降溫的可能性更大。

　　買“三居”客群連續(xù)兩年提升

　　房地產行業(yè)經過20多年高速發(fā)展，居民住房水平明顯提高，住房整體短缺的局面結束，消費者開始從“居者有其屋”向“居者優(yōu)其屋”升級。

　　居住升級涵蓋了居住空間的改善與居住品質的提升。貝殼研究院統(tǒng)計顯示，2020年，全國30個樣本城市購買三居及以上產品的客群占比32.04%，連續(xù)兩年提升，較2018年增加了3.67個百分點。其中2020年新一線城市購買三居及以上產品客群占比40.52%，比一線城市高出15.12個百分點。改善型住房需求持續(xù)釋放，消費者在空間上住得更加寬敞。

　　另一方面，消費升級品質居住成為新剛需，人們已經不僅僅滿足房屋的居住屬性，對居住環(huán)境、房屋品質、小區(qū)配套等諸多方面提出更高要求。以樓齡為例，2020年重點城市購買樓齡在10年以內的購房客群占比46.5%，較2017年提高15.8個百分點。此外，2020年成交房源小區(qū)配套、物業(yè)服務方面也均有不同程度提升。

　　城市住房改善趨勢也反映在置換行為中，以北京為例，換房客群中八成以上為改善需求，換房前后房屋總價平均增加159萬元，面積平均增加24.7平方米；此外，核心城區(qū)因為擁有更優(yōu)質的配套資源，中心吸引現(xiàn)象明顯，在城市跨區(qū)換房行為中，大多從周邊城區(qū)往核心城區(qū)置換，比如從北京的順義區(qū)、昌平區(qū)、大興區(qū)、通州區(qū)向海淀、西城、朝陽等城區(qū)置換；相反，從核心城區(qū)往外城置換意愿并不強烈。在疫情影響下，多個大城市核心區(qū)域起到中流砥柱作用，價格穩(wěn)步上漲。

　　來 源：   華夏時報

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