近日，大數(shù)據(jù)驅(qū)動的全價值鏈商辦運(yùn)營平臺好租對2020年北京寫字樓市場進(jìn)行了年終盤點(diǎn)。結(jié)果顯示，截至2020年11月底，北京各類商辦樓宇的平均掛牌均價為7元/㎡/天，同比下降約3%，總體成交量較上年減少接近兩成，優(yōu)質(zhì)寫字樓的整體空置率已升至15%以上。與此同時，北京仍有較大比例的優(yōu)質(zhì)樓宇出租率達(dá)95%以上，它們不僅在質(zhì)量、硬件、周邊配套、交通等各方面條件突出，且大多有著出色的運(yùn)營能力。
北京商辦2020成交放慢，優(yōu)質(zhì)品牌項目大宗租賃交易表現(xiàn)突出
北京各類商辦樓宇掛牌均價分布
據(jù)好租官方數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前北京各類商辦樓宇（包含乙級及以下樓宇、產(chǎn)業(yè)園）的平均掛牌均價約為7元/㎡/天，最貴的金融街商圈現(xiàn)已反彈至20.9元/㎡/天，其他10元以上的商圈僅剩CBD和東長安街。6-8元的中位數(shù)價格段在北京三環(huán)以內(nèi)有著較大范圍的分布，6元以下低價格段幾乎填滿了五環(huán)外區(qū)域。
北京近一年商辦樓宇成交量分布
盡管北京商辦租金一再松動，但整體成交節(jié)奏偏慢，成交面積受疫情等負(fù)面因素影響難以提振，2020年成交逾百萬平米的月份僅有2個，且今年最高月（2020年11月）比上年最高月（2019年7月）成交量低了約11.8%。
大宗租賃交易方面，2020年以來新增24宗，略低于往年，其中交易主力IT互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)比例上升至四成。上地超過中關(guān)村成為IT互聯(lián)網(wǎng)選址熱門區(qū)域，代表交易有貝殼找房在紐交所敲鐘上市節(jié)點(diǎn)，租賃上地某產(chǎn)業(yè)園作為新增辦公點(diǎn)。在非IT類型的大宗客戶方面，COOC中海商務(wù)為最大贏家，旗下北京中海地產(chǎn)廣場、北京中海大廈CD座分別收獲世界500強(qiáng)企業(yè)國藥集團(tuán)旗下的醫(yī)藥商業(yè)上市公司——國藥股份（600511.SH）8800平、石景山某老牌企業(yè)7200平的兩個大宗訂單。
好租數(shù)據(jù)還顯示，當(dāng)前北京全市的待租面積主要集中于朝陽區(qū)，去化周期變長、退租兩項因素的影響要遠(yuǎn)大于新增供應(yīng)。
對于頂級寫字樓重點(diǎn)關(guān)注的世界500強(qiáng)企業(yè)，好租還分析了北京本土56家《財富》世界500強(qiáng)上榜企業(yè)的總部選址特點(diǎn)。從區(qū)域分布來看，西城區(qū)、海淀區(qū)世界500強(qiáng)企業(yè)數(shù)量占優(yōu)，北京總部多為以企業(yè)名稱命名的自持樓宇，如中國移動大廈、中國建設(shè)銀行大廈等，非國字號企業(yè)的京東、小米亦然。盡管朝陽只有7家本土世界500強(qiáng)，但北京CBD已吸引170家世界500強(qiáng)企業(yè)入駐，占北京市的70%左右，單北京中海廣場即吸引豐田、迪士尼、法航、威立雅、施維雅等十余家入駐。
優(yōu)質(zhì)樓宇“優(yōu)者恒優(yōu)”，品質(zhì)運(yùn)營打造甲寫樣本
好租數(shù)據(jù)還顯示，從2020年以來的在租企業(yè)選址數(shù)據(jù)來看，北京市場整體的主力成交戶型為100-300㎡。同時，熱門樓宇的“雙高”優(yōu)勢穩(wěn)固，即項目出租率高、租整層及以上大客戶比例高。在大戶型需求的關(guān)注點(diǎn)方面，除了距離交通樞紐近、大堂高、空間大、智能化等門面形象因素，與運(yùn)營能力相關(guān)的軟服務(wù)已經(jīng)上升為吸引并留住重要客戶的一大關(guān)鍵。
針對寫字樓精細(xì)化運(yùn)營，不少頭部企業(yè)還紛紛推出了運(yùn)營服務(wù)平臺，構(gòu)建商務(wù)辦公生態(tài)體系，如中海商業(yè)旗下的商辦資產(chǎn)管理品牌COOC中海商務(wù)與中海云商服務(wù)平臺、華潤置地的Officeasy潤商務(wù)寫字樓運(yùn)營服務(wù)體系和CR Union智慧云平臺。
好租發(fā)表觀點(diǎn)認(rèn)為，產(chǎn)品同運(yùn)營并舉將會是未來優(yōu)質(zhì)辦公物業(yè)的一個重點(diǎn)發(fā)展方向。目前，寫字樓運(yùn)營服務(wù)的重心主要聚焦在企業(yè)管理、企業(yè)發(fā)展、員工生活這些領(lǐng)域，可以加強(qiáng)租戶和平臺的良性互動，進(jìn)而傳遞品牌溫度、創(chuàng)造新價值并提升租戶粘性。而在北京甲級寫字樓市場的優(yōu)等生中，中海商務(wù)即在寫字樓深度運(yùn)營中大為受益，結(jié)合租戶資源共享等各類優(yōu)質(zhì)軟服務(wù)，其旗下全線產(chǎn)品不僅全部保持高出租率甚至滿租，一些核心地段項目也吸納了越來越多的世界500強(qiáng)企業(yè)。面對北京甲級寫字樓市場的激烈競爭，標(biāo)準(zhǔn)化的運(yùn)營管理體系和完善的軟硬資源配套，將成為頂級甲寫處于不敗地位的關(guān)鍵。
