房訊網(wǎng)訊 3月19日，武漢市住房保障網(wǎng)和房屋管理局官網(wǎng)發(fā)布征求《關(guān)于進一步加強新建商品房銷售全過程監(jiān)管的通知（征求意見稿）》意見的公告，進一步加強新建商品房銷售全過程監(jiān)管，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和經(jīng)紀機構(gòu)行為，保護買賣雙方合法權(quán)益，維護房地產(chǎn)市場正常秩序。
《通知》提出，規(guī)范樣板房設(shè)置與管理。新建商品房項目設(shè)置樣板房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當說明實際交付標準與樣板房是否一致，未說明的，實際交付標準應與樣板房一致。
市住房保障房管局關(guān)于進一步加強新建商品房銷售全過程監(jiān)管的通知
（征求意見稿）
各區(qū)房管部門，武漢市房地產(chǎn)市場管理中心、武漢市房產(chǎn)交易中心，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)，武漢市房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會、武漢房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)協(xié)會，各有關(guān)單位：
為進一步加強新建商品房銷售全過程監(jiān)管，規(guī)范銷售行為，保護買賣雙方合法權(quán)益，維護房地產(chǎn)市場正常秩序，根據(jù)《城市商品房預售管理辦法》《商品房銷售管理辦法》《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》等規(guī)定，現(xiàn)就有關(guān)事項通知如下：
一、加強新建商品房售前監(jiān)管
（一）明確預售申報形象進度和規(guī)模要求。申請預售許可的新建商品房項目，主體結(jié)構(gòu)施工形象進度應達到以下要求：十五層及以下建筑達到總層數(shù)的二分之一；十五層以上建筑達到總層數(shù)的三分之一且不少于七層。建筑物有地下層的，每層可抵減主體結(jié)構(gòu)一層；底商和裙樓應結(jié)構(gòu)封頂。無土地或在建工程抵押的省、市重大房地產(chǎn)開發(fā)項目申請預售許可的，主體結(jié)構(gòu)施工形象進度可降低至總層數(shù)的四分之一。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應合理確定新建商品房項目預售規(guī)模，不得小于棟或分層、分單元申請預售許可�！督ㄔO(shè)工程規(guī)劃許可證》批準總建筑面積在20萬平方米以下的，不得超過三次申請預售許可；批準總建筑面積在20萬平方米以上的（含20萬平方米），不得超過五次申請預售許可。
�。ǘ┘訌婎A（銷）售方案管理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請預售許可或現(xiàn)售備案時，應合理制定并向房管部門提交新建商品房項目預（銷）售方案。預（銷）售方案應明確項目基本情況、開發(fā)建設(shè)計劃、擬售房源、意向購房登記規(guī)模、銷售價格、銷售方式、銷售時間、竣工時間、交付時間、交付標準、銷售現(xiàn)場責任人和銷售人員信息、應急措施等內(nèi)容。預（銷）售方案發(fā)生變更的，應重新提交。
�。ㄈ⿲嵭惺矍俺兄Z與檢查制度。新建商品房銷售前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應向房管部門提交規(guī)范開展銷售活動的書面承諾，并配合房管部門開展售前各項檢查工作，檢查內(nèi)容主要包括施工形象進度、銷售現(xiàn)場公示、樣板房設(shè)置、房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊信息填報等落實情況。
�。ㄋ模┮�(guī)范樣板房設(shè)置與管理。新建商品房項目設(shè)置樣板房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當說明實際交付標準與樣板房是否一致，未說明的，實際交付標準應與樣板房一致。
銷售全裝修商品房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應按不同戶型和交付標準分別設(shè)置交付標準樣板房，并對室內(nèi)空間布局進行合理提示。交付標準樣板房的設(shè)置標準應與銷售現(xiàn)場公示內(nèi)容、《商品房買賣合同》約定的交付標準保持一致。交付標準樣板房自集中交付之日起3個月內(nèi)不得擅自拆除、出售。在項目主體建筑外設(shè)置的交付標準樣板房確需拆除的，應提前向公證機構(gòu)申請保全證據(jù)公證備查。
非住宅類新建商品房項目（如商業(yè)、辦公、研發(fā)、工業(yè)等），應當說明土地、房屋規(guī)劃用途，不得按住宅用途設(shè)置樣板房。
二、規(guī)范新建商品房銷售信息公示
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得商品房預售許可之日起，應在銷售現(xiàn)場醒目位置集中公示《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》《不動產(chǎn)登記證明》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建筑工程施工許可證》《商品房預售許可證》《城市商品房預售管理辦法》《商品房銷售管理辦法》《武漢市商品房買賣合同（樣本）》《業(yè)主臨時公約》《前期物業(yè)服務合同》、商品房預（銷）售方案、"一房一價"銷售表、資金監(jiān)管告知書、建筑節(jié)能標準、建筑區(qū)劃內(nèi)車位（庫）規(guī)劃配建情況說明、商品房室內(nèi)外交付標準說明以及用地規(guī)劃范圍內(nèi)對居民生活、房屋使用有重大影響的事項，如非標準戶型、噪聲污染、已規(guī)劃的公共設(shè)施建設(shè)情況等。
銷售全裝修商品房的，還應公示裝修材料、室內(nèi)設(shè)施設(shè)備的名稱、品牌、型號等內(nèi)容。委托代理銷售的，還應公示委托書、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)營業(yè)執(zhí)照和備案信息、房地產(chǎn)經(jīng)紀人員實名登記信息等內(nèi)容。
采取網(wǎng)上渠道或在銷售現(xiàn)場以外地點開展銷售宣傳的，應按上述要求進行銷售信息公示。
三、規(guī)范新建商品房代理銷售行為
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應委托經(jīng)房管部門備案的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)代理銷售商品房并簽訂書面委托合同，合同應明確委托銷售的范圍、銷售方式、委托期限、委托權(quán)限、傭金結(jié)算、違約責任等內(nèi)容。
房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)不得代理銷售不符合條件的新建商品房。未經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)不得從事項目的代理銷售活動；未經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同意，受托房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓代理權(quán)或自行委托第三方銷售。
四、強化新建商品房銷售監(jiān)管
�。ㄒ唬┘訌婁N售過程監(jiān)督。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應加強對受托房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)及銷售人員的管理，嚴格按照預（銷）售方案開展銷售活動，并對銷售行為負責。取得預售許可后須在10日內(nèi)一次性公開銷售全部準售房源，銷售時間不得早于9:00或晚于20:00。銷售過程中主動接受房管部門的巡查和監(jiān)督，配合房管部門對買受人進行抽樣回訪。
�。ǘ┮�(guī)范購房登記和選房活動。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和受托房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)不得以圈存保證金、購買基金或理財產(chǎn)品、拒絕使用住房公積金貸款或按揭貸款等附加條件限制意向購房人參與登記、選房的權(quán)利；不得接受不具備購房資格的意向購房人參與登記、選房；不得故意誤導、誘導、欺騙、強制或協(xié)助意向購房人提供虛假證明材料騙取購房資格或規(guī)避限購政策。
意向購房人數(shù)多于項目準售房源的，倡導采取公證搖號方式公開銷售。納入無房家庭購買商品住房優(yōu)先選房范圍的準售房源，應采取公證搖號的方式優(yōu)先向符合條件的意向購房家庭銷售。
�。ㄈ┘訌婁N售價格和資金管理。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應嚴格執(zhí)行"一房一價"銷售規(guī)定，對外銷售的商品房價格不得超過房管部門備案價格。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)不得以任何方式拆分房價款，買受人實際支付的房價款應與《商品房買賣合同》約定的房價款一致。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得預售許可前，不得自行或委托第三方，以認籌、預訂、定制、團購、吸納會員等方式向意向購房人收取或變相收取任何費用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得預售許可后收取預訂款、定金、房價款的，應與買受人書面約定款項性質(zhì)、金額、違約責任等事項。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)不得以機構(gòu)或個人名義向買受人收取任何款項。意向購房人未選定房源的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應在合理期限內(nèi)退還認籌金等預訂款性質(zhì)費用，自意向購房人申請退款之日起最長不超過5個工作日。定金及房價款按雙方約定處理。
已售房源，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應嚴格按照新建商品房合同網(wǎng)簽備案及預售資金監(jiān)管的要求及時辦理相關(guān)手續(xù)。
五、規(guī)范新建商品房交付履約行為
新建商品房交付前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應制定交付方案，主要包括交付時間、交付流程、交付責任人、應急處置措施等內(nèi)容。交付方案、竣工驗收資料及測繪（實測）成果證明文件應在交付現(xiàn)場、網(wǎng)絡平臺公示不少于30日。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在實施交付前應配合買受人查驗所購房屋，不得以繳納相關(guān)費用作為買受人查驗房屋、辦理交付手續(xù)的前置條件，法律法規(guī)規(guī)定或當事人約定的除外。
不能如期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應提前30日書面告知買受人項目建設(shè)情況、逾期交付事由、交付計劃安排，并承擔違約責任。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照《商品房買賣合同》約定的條件交付商品房，并在交付時向買受人提供《住宅質(zhì)量保證書》《住宅使用說明書》。交付使用后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定及《商品房買賣合同》的約定履行質(zhì)量保修義務。。
六、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)違反本《通知》規(guī)定的，房管部門視情節(jié)采取約談、責令限期改正、記入信用檔案、納入信用警示名單、實施行政處罰等措施予以處置；對拒不整改的，依法從嚴查處。涉嫌廣告宣傳、價格、質(zhì)量、貸款等方面的違法違規(guī)行為，及時將線索移交有關(guān)部門處理。
七、房管部門要加大市場監(jiān)督和整治力度，建立完善協(xié)調(diào)聯(lián)動機制，維護房地產(chǎn)市場秩序。武漢市房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會和武漢房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)協(xié)會應加強行業(yè)自律，依據(jù)本通知有關(guān)規(guī)定，制定規(guī)范商品房銷售行為相關(guān)規(guī)則。
八、本通知于2021年 月 日正式實施，有效期5年。原商品房銷售有關(guān)要求與本通知不一致的，以本通知為準。
市住房保障和房屋管理局
2021年 月 日
