樓盤爛尾，購房業(yè)主背上沉重房貸……如何規(guī)避這一現(xiàn)象？惠州持續(xù)強化預(yù)售資金監(jiān)管機制，應(yīng)對市場風(fēng)險，確保樓盤順利建設(shè)，為市民購房戴上“安全帽”。

　　4月14日，記者從惠州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局獲悉，惠州市政府辦公室日前正式印發(fā)由該局新修訂的《惠州市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法》（下稱《辦法》），針對新申請預(yù)售許可的商品房預(yù)售款的收存、支取使用和監(jiān)督管理等進(jìn)行細(xì)化，統(tǒng)籌構(gòu)建全市統(tǒng)一的商品房預(yù)售資金監(jiān)管體系，切實保障購房市民合法權(quán)益，促進(jìn)惠州房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　對比2015年施行的《惠州市區(qū)中心區(qū)商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法》，記者注意到，新修訂的《辦法》適用層面延伸至全市范圍，這也意味著全市房地產(chǎn)市場監(jiān)管機制正在實現(xiàn)統(tǒng)籌引導(dǎo)，全市“一盤棋”，助力市場有序發(fā)展。

　　●南方日報記者張峰

　　擴大適用范圍

　　新修訂監(jiān)管辦法適用全市范圍

　　據(jù)新修訂的《辦法》顯示，商品房預(yù)售資金是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其開發(fā)建設(shè)的商品房預(yù)售給購房人，購房人依照合同約定支付的首付款、一次性付款、分期付款、按揭款以及其他形式的全部購房資金。

　　年，惠州為應(yīng)對當(dāng)時的市場情況，制定《惠州市區(qū)中心區(qū)商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法》，在惠城區(qū)和仲愷高新區(qū)實行商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理，有效維護(hù)了購房人和預(yù)售人的合法權(quán)益。

　　去年，因疫情原因，金科頤景園、藍(lán)山頤景園、金地灣等項目遲遲未開工，項目面臨爛尾風(fēng)險，但由于預(yù)售資金監(jiān)管有序，購房業(yè)主權(quán)益得到保障。“即使未能引來企業(yè)注資重組，預(yù)售資金賬戶的資金也能保障有效完成房源的收尾工程實現(xiàn)交付�！比ツ昴曛�，項目所屬的住建部門負(fù)責(zé)人談及頤景園項目時稱。

　　預(yù)售資金監(jiān)督機制經(jīng)過幾年時間的施行和完善，新修訂的《辦法》適用范圍進(jìn)一步擴大，監(jiān)督管理范圍為全市行政區(qū)域內(nèi)所有取得預(yù)售許可的商品房項目，惠州房地產(chǎn)市場監(jiān)管正在實現(xiàn)全市“一盤棋”。

　　設(shè)立監(jiān)管賬戶

　　建立三級預(yù)售監(jiān)管資金核算賬戶

　　隨著《辦法》的施行，惠州將構(gòu)建全市統(tǒng)一的商品房預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)。市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，全市將逐步推動監(jiān)管銀行按照“監(jiān)管賬戶—預(yù)售項目記賬賬戶—預(yù)售單元記賬賬戶”建立三級預(yù)售監(jiān)管資金核算賬戶。

　　《辦法》要求，企業(yè)申請商品房預(yù)售許可證前就應(yīng)在項目所在地銀行設(shè)立監(jiān)管賬戶，并與監(jiān)管部門、監(jiān)管銀行三方簽訂《商品房預(yù)售資金專用賬戶監(jiān)管協(xié)議》。且要求監(jiān)管銀行按約定建立監(jiān)管賬戶收存、支出臺賬，每日定時向預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)推送監(jiān)管賬戶的數(shù)據(jù)信息。

　　具體到監(jiān)管舉措，《辦法》要求企業(yè)設(shè)立的監(jiān)管賬戶應(yīng)當(dāng)與商品房預(yù)售項目相對應(yīng)，項目規(guī)模較大、分期開發(fā)的，每期可分別設(shè)立專用賬戶。《辦法》指出：原則上一個項目每期開設(shè)一個專用賬戶，最多不超過兩個。同一房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有多個商品房預(yù)售項目的，應(yīng)當(dāng)分別設(shè)立監(jiān)管賬戶。

　　在明確預(yù)售資金賬戶的開設(shè)原則同時，《辦法》為保障開發(fā)企業(yè)將房源銷售款項切實存入監(jiān)管賬戶，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時，應(yīng)當(dāng)將監(jiān)管賬戶的名稱、賬號、對應(yīng)的銷售終端機商戶編號等信息在銷售場所《房屋銷售信息公示欄》公示。

　　同時，購房人應(yīng)當(dāng)按照與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂的《商品房買賣合同》約定的付款方式及期限，將商品房預(yù)售房款直接存入監(jiān)管賬戶。市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人對此介紹，房地產(chǎn)企業(yè)不得另設(shè)賬戶收存商品房預(yù)售資金，對于已收取的購房意向金、定金等款項，都應(yīng)當(dāng)將其轉(zhuǎn)為商品房價款存入監(jiān)管賬戶。

　　近年來，惠州房地產(chǎn)市場調(diào)控實施動態(tài)檢查，預(yù)售樓盤營銷中心提示“購房市民將購房款存入預(yù)售資金監(jiān)管賬戶”已成為基礎(chǔ)公開信息。從今年首批檢查通報結(jié)果來看，受檢企業(yè)均能規(guī)范展示，預(yù)售資金監(jiān)管機制逐步成為各市場主體共識。

　　資金�？顚Ｓ�

　　只能用于對應(yīng)樓盤項目建設(shè)

　　當(dāng)前，房地產(chǎn)市場調(diào)控不斷深化，金融政策持續(xù)收緊，融資成本有所提高，銷售回款成為房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流和擴大開發(fā)的命脈。購房資金存入預(yù)售資金監(jiān)管賬戶后如何有序使用成為關(guān)注焦點。

　　《辦法》指出，存入監(jiān)管賬戶的預(yù)售款在項目竣工之前只能用于項目建設(shè)必需的建筑材料、設(shè)備和施工進(jìn)度款、法定稅費以及監(jiān)理、設(shè)計、檢測等工程建設(shè)費用。

　　“監(jiān)管賬戶的資金必須確保�？顚Ｓ�，用到項目的開發(fā)建設(shè)和優(yōu)化完善，必須首先確保賬戶對應(yīng)的樓盤項目建設(shè)，不得挪作他用�！笔凶〗ň址康禺a(chǎn)市場監(jiān)管科相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，該項機制既能夠讓企業(yè)及時回籠資金用于項目建設(shè)，又能夠有效維護(hù)購房群眾合法權(quán)益，防止建設(shè)資金挪作他用導(dǎo)致后續(xù)建設(shè)和配套設(shè)施資金不足，項目爛尾。

　　“項目投資的大頭都是在建設(shè)前期，達(dá)到預(yù)售條件后的后期建設(shè)費用并不多，監(jiān)管賬戶大部分資金實際上用不上。”一開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，即使這樣，在市場低谷的時候預(yù)留資金應(yīng)對風(fēng)險是需要的。

　　如何應(yīng)對？《辦法》提出，分階段設(shè)置資金預(yù)留額度，有效提高企業(yè)資金的利用效率。結(jié)合規(guī)劃驗收至不動產(chǎn)首次登記階段時間跨度較大的情況，商品房預(yù)售資金進(jìn)入監(jiān)管賬戶后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預(yù)售、規(guī)劃驗收、竣工驗收備案三個階段，可以分別留存銷售總金額10%、8%、5%的資金，項目辦理不動產(chǎn)首次登記后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可申請解除賬戶監(jiān)管。

　　具體到各個階段，《辦法》明確，監(jiān)管項目預(yù)售后至規(guī)劃驗收前，資金按項目銷售總金額的10%留存；規(guī)劃驗收后至竣工驗收備案前，按銷售總金額的8%留存；竣工驗收備案后至不動產(chǎn)首次登記前，按銷售總金額5%計算留存。不動產(chǎn)首次登記后可申請解除監(jiān)管。

　　需要注意的是，該《辦法》還提出若在項目竣工驗收備案后至不動產(chǎn)首次登記前，賬戶內(nèi)留存資金超過規(guī)定留存額度，企業(yè)還可申請支付預(yù)售前已支付的工程建設(shè)費用、法定稅費、監(jiān)管項目占地范圍分?jǐn)偟耐恋刭徶觅M用以及營銷費用，其中營銷費用不超過銷售總金額3%。而辦理在建工程抵押項目，若抵押貸款未存入監(jiān)管賬戶，抵押貸款需抵扣監(jiān)管部門同意使用預(yù)售資金。

　　“強化資金監(jiān)管兜底潛在的市場風(fēng)險，同時精細(xì)化各節(jié)點的留存比例釋放資金活力，對于市場良性發(fā)展有積極意義�！被葜輼鞘匈Y深策劃人、天策行機構(gòu)創(chuàng)始人李建鋒表示。

　　賬戶實時監(jiān)管

　　違規(guī)房企將被降低開發(fā)資質(zhì)

　　“預(yù)售資金監(jiān)管是為企業(yè)加了‘緊箍咒’，為購房市民戴上‘安全帽’。開發(fā)企業(yè)為了快速發(fā)展往往會忽視市場風(fēng)險，該監(jiān)管機制就是一種兜底，保障市民的權(quán)益。”市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，《辦法》對于資金的存入和使用規(guī)范依據(jù)明確，該局將嚴(yán)抓落實，嚴(yán)厲打擊違規(guī)行為，維護(hù)市場穩(wěn)定發(fā)展。

　　具體到懲處措施，《辦法》顯示，針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未按規(guī)定收存、使用商品房預(yù)售資金的，處以違法使用款項10%—20%的罰款。

　　對于企業(yè)在商品房預(yù)售資金收存、使用過程中提供虛假資料的，應(yīng)進(jìn)入監(jiān)管賬戶的商品房預(yù)售資金與實際進(jìn)賬存在較大差異的以及認(rèn)定應(yīng)當(dāng)暫停辦理的其他情形的，監(jiān)管部門將責(zé)令限期改正，其間暫停辦理監(jiān)管賬戶內(nèi)的商品房預(yù)售資金的使用申請，降低或者注銷其房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，并記錄企業(yè)行為信息。

　　同時，結(jié)合惠州房地產(chǎn)市場信用監(jiān)管體系，企業(yè)經(jīng)營行為還將切實與預(yù)售資金監(jiān)管相掛鉤，違規(guī)行為將列入信用檔案。

　　《辦法》還將建立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違法違規(guī)行為部門間通報制度，對違法違規(guī)記錄較多、群眾投訴集中、存在歷史欠稅以及取得銷售（預(yù)售）許可證滿5年仍未完成土地增值稅清算的企業(yè)，監(jiān)管部門加強企業(yè)及其關(guān)聯(lián)項目預(yù)售資金的收存與使用監(jiān)管。

　　對于出現(xiàn)提供虛假證明或采取其他方式協(xié)助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違規(guī)使用商品房預(yù)售資金的施工單位、監(jiān)理單位，《辦法》明確違規(guī)行為將被計入企業(yè)的行為記錄和誠信檔案，并依法對相關(guān)責(zé)任單位和責(zé)任人予以查處。

　　市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，將切實加強對監(jiān)管項目預(yù)售資金使用的管理，充分利用商品房預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)對資金實施實時監(jiān)管，發(fā)現(xiàn)預(yù)售資金使用異常的，會立即責(zé)令改正，實施聯(lián)合懲戒機制予以嚴(yán)厲查處。

來 源：  南方日報  

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