4月23日，共享辦公企業(yè)創(chuàng)富港（836090）發(fā)布了2020年度報告，報告顯示，2020年公司實現(xiàn)營業(yè)收入5.88億元，同比增長9.85%；實現(xiàn)經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈額1.21億，同比增長2.48%；實現(xiàn)凈利潤0.40億元，同比增長5448.26%。

　　在歷經(jīng)WEWORK上市失利、共享辦公資本退潮、2020年疫情沖擊后，創(chuàng)富港再次實現(xiàn)收入和凈利潤的雙增長，也算是對一直以來市場不斷蔓延的對共享辦公商業(yè)模式質(zhì)疑的一種回應(yīng)。

　　此前4月15日，在美股上市的優(yōu)客工場（NASDAQ:UK）發(fā)布2020年第四季度及全年財報。數(shù)據(jù)顯示，2020年優(yōu)客工場總營業(yè)收入8.77億元，其中第四季度營收2.79億元，環(huán)比增長39.4%，同時，在非美國通用會計準(zhǔn)則下，調(diào)整后的第四季度凈利潤為6,279萬元，實現(xiàn)首次季度盈利。

　　根據(jù)優(yōu)客工場披露的信息，之所以能夠?qū)崿F(xiàn)首次季度盈利，原因在于其從2019年底開始的業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，從自營模式轉(zhuǎn)變?yōu)檩p資產(chǎn)模式。2020年，優(yōu)客工場一方面大范圍關(guān)閉此前持續(xù)虧損的空間項目，另一方面將部分原來的自營空間轉(zhuǎn)變?yōu)檩p資產(chǎn)模式運營空間，以此來實現(xiàn)轉(zhuǎn)型。

　　數(shù)據(jù)顯示，2020年優(yōu)客工場在輕資產(chǎn)模式下的管理面積從17.12萬平米增長至35.15萬平米，增長105.3%，占比達(dá)到54%，輕資產(chǎn)模式收入從2019年四季度的340萬元增長至2020年四季度的1080萬元，增長了220.8%。

　　與優(yōu)客工場轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)模式不同，2020年創(chuàng)富港的商業(yè)模式并未發(fā)生變化，其收入和利潤的“雙增長”仍舊來自于自營模式--租賃物業(yè)，投入裝修，加上自有團(tuán)隊運營，收取租金和服務(wù)收入，一種典型的“二房東”模式。

　　而此前市場之所以一直懷疑共享辦公的商業(yè)模式，其質(zhì)疑點正在于該模式的盈利能力。此次在疫情中的2020年實現(xiàn)4052萬元的凈利潤，并創(chuàng)出歷史新高，創(chuàng)富港已然是共享辦公行業(yè)自營模式的一面旗幟了。

　　本文，地產(chǎn)資管網(wǎng)將深入分析創(chuàng)富港披露的財務(wù)數(shù)據(jù)，探討其盈利增長的秘密。

　　01、營收增長源：管理面積、單位面積產(chǎn)值雙提升

　　2020年創(chuàng)富港實現(xiàn)營業(yè)收入5.88億元，同比增長9.85%，其營業(yè)收入主要來自于租賃及商務(wù)服務(wù)，即空間出租的租金收入以及為會員企業(yè)提供的增值服務(wù)收入。

　　需要注意的是，創(chuàng)富港2020年的營業(yè)收入還受到了疫情的影響，一是企業(yè)在疫情期間向會員實施了“租金及服務(wù)費”減免，累計減免費用超過千萬元，二是疫情期間的出租率出現(xiàn)短暫下滑，在2月底、3月初降至84%以外，到6月份才重新恢復(fù)到90%的水平。

　　剔除減免因素后，創(chuàng)富港2020年的實際收入應(yīng)該超過5.98億元，也就是增長11.71%以上。

　　對于共享辦公企業(yè)來說，收入的增長一方面在于管理面積的擴(kuò)張，2020年創(chuàng)富港逆勢新增門店數(shù)29家（含擴(kuò)建門店5家），新擴(kuò)簽約面積共2.95萬平米，增長8.26%。

　　另一方面還來自于單位面積產(chǎn)值的提升。數(shù)據(jù)顯示，2020年創(chuàng)富港調(diào)整后收入增速11.71%，高出面積增速3.5個百分點，調(diào)整后單位面積年收入0.2131萬元，高于2019年的0.2065萬元。

　　顯然，公司的單位面積產(chǎn)值還在不斷提升。

　　02、固定面積內(nèi)，如何持續(xù)提升產(chǎn)值？

　　一直以來，創(chuàng)富港運營空間的出租率維持在90%以上。在近乎滿租的情況下，如何在固定面積內(nèi)持續(xù)提升產(chǎn)值是市場比較關(guān)注的問題。

　　毫無疑問，包括不斷向會員企業(yè)提供非空間的增值服務(wù)在內(nèi)，要想不斷產(chǎn)生最大化的單位面積收入，共享辦公企業(yè)需要在運營的全鏈條中不斷去優(yōu)化提升。

　　事實上，共享辦公空間運營的核心包括5個環(huán)節(jié)：選址、設(shè)計、裝修、新店的營銷、老店的維持。從創(chuàng)富港的實際經(jīng)營數(shù)據(jù)來看，其空間效益的提升，主要還是在核心業(yè)務(wù)鏈條上的技術(shù)優(yōu)化，比如選址、開店、營銷，利用了IT技術(shù)實現(xiàn)精細(xì)化管理，按創(chuàng)富港的說法，在IT技術(shù)的賦能下，可以在每個環(huán)節(jié)實現(xiàn)效益提升20%。

　　IT技術(shù)在各運營環(huán)節(jié)的利用如下表：

　　簡單來說，在IT技術(shù)和精細(xì)化管理的加持下，共享辦公空間單位面積產(chǎn)值的提升來源于三個方面：

　　一是空間，在同樣的空間內(nèi)產(chǎn)出更多的工位，可以通過選址、設(shè)計等環(huán)節(jié)實現(xiàn)；

　　二是時間，壓縮低價值的時間，提升時間效率，比如不斷降低空間裝修的時間、招租的時間、租戶過渡的時間；

　　三是會員，為會員提供空間之外的服務(wù)，如注冊、工商、財稅等服務(wù)，目前創(chuàng)富港的會員服務(wù)收入占比25%。

　　創(chuàng)富港會員服務(wù)內(nèi)容如下表：

　　更進(jìn)一步，單位面積產(chǎn)值的提升也將會直接影響聯(lián)辦企業(yè)的毛利率水平。此前在《創(chuàng)富港披露半年業(yè)績，堅定認(rèn)為聯(lián)合辦公的投資價值應(yīng)大幅提升》一文中，地產(chǎn)資管網(wǎng)對創(chuàng)富港的成本構(gòu)成進(jìn)行了分析，其中房租成本占全部營業(yè)成本的70%左右。

　　顯然，房租成本與面積緊密相關(guān)，在固定的運營面積內(nèi)，房租成本變化不大，當(dāng)單位面積產(chǎn)值越高，共享辦公企業(yè)的毛利率也將越高。

　　03、科技賦能 降本增效

　　2020年創(chuàng)富港實現(xiàn)凈利潤0.40億元，同比增長5448.26%，凈利潤的規(guī)模和增速是此次創(chuàng)富港年報的主要亮點。

　　除了收入增長，毛利率提升外，凈利潤的增長還主要在于期間費用率的下降。比如，2020年創(chuàng)富港銷售費用率從14.39%下降至12.62%，管理費用率從10.95%下降至9.20%。

　　分析可以發(fā)現(xiàn)，公司期間費用占比的下降主要在于人工成本占比的下降：銷售費用中的人工成本占收入比從2019年的7.78%下降至2020年的6.63%；管理費用中的人工成本占收入比從2019年的8.09%下降至2020年的7.10%。

　　顯然，創(chuàng)富港凈利潤增長的另一大原因在于人工成本的下降。

　　數(shù)據(jù)顯示，2020年底創(chuàng)富港的員工數(shù)量為968人，相比于2019年的1029人，凈減少了61人。也就是說，盡管2020年創(chuàng)富港經(jīng)營面積規(guī)模比上一期增加 8.26%，但相對應(yīng)的員工總數(shù)減少5.93%。

　　從結(jié)構(gòu)來看，減少的人員主要為銷售人員和行政財務(wù)人員，分別減少68人、9人；而增加的人員主要為管理人員和技術(shù)人員，分別增加9人、7人。

　　銷售、行政人員下降，管理和技術(shù)人員上升，其背后正是通過IT化實現(xiàn)了部分人工替代。信息顯示，公司通過科技賦能服務(wù)，提升了服務(wù)人員人效，通過優(yōu)化各個傳統(tǒng)人工服務(wù)模塊提升了人力資源管理效率，比如內(nèi)控流程規(guī)范、自助空間服務(wù)、員工高價值活動提升等模塊，達(dá)到人工替代、降低成本的效果。

　　創(chuàng)富港內(nèi)部流程IT化內(nèi)容如下表：

　　用技術(shù)手段來提升精細(xì)化管理能力，進(jìn)而提升現(xiàn)有資源的利用效率，降低各個環(huán)節(jié)的成本投入，正是自營模式下創(chuàng)富港盈利增長的秘密。

　　在創(chuàng)富港看來，共享辦公盡管有很多標(biāo)簽，如“新模式”、“互聯(lián)網(wǎng)”、“創(chuàng)意”、“體驗”、“社群”，但其基礎(chǔ)還是一個生產(chǎn)行業(yè)，每一個環(huán)節(jié)都需要控制成本，要極致地控制成本，所以共享辦公企業(yè)的基礎(chǔ)還是在于精細(xì)化管理能力。

　　而創(chuàng)富港的精細(xì)化管理能力通過業(yè)務(wù)流的IT化實現(xiàn)，也應(yīng)該是共享辦公企業(yè)科技化的正確方向�？萍假x能創(chuàng)業(yè)，也是創(chuàng)富港一直堅定走下去的方向！