房訊網(wǎng)訊 為加大居住用地供應(yīng)，深圳市規(guī)劃和自然資源局近日起草了《關(guān)于進一步加大居住用地供應(yīng)的若干措施》（征求意見稿），進一步深化空間供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，建立住房和土地聯(lián)動機制，優(yōu)化調(diào)整用地結(jié)構(gòu)布局，加大居住用地供給，著力解決好大城市住房突出問題，持續(xù)改善人居環(huán)境品質(zhì)，加快打造民生幸福標桿城市。
《若干措施》提出明確居住空間保障目標。在國土空間總體規(guī)劃中合理安排生產(chǎn)、生活、生態(tài)空間，在保障總體用地結(jié)構(gòu)均衡的前提下，逐步提高居住和公共設(shè)施用地規(guī)模和比例，確保至2035年深圳全市常住人口人均住房面積達到40平方米以上，年度居住用地供應(yīng)量原則上不低于建設(shè)用地供應(yīng)總量的30%。
關(guān)于進一步加大居住用地供應(yīng)的若干措施
（征求意見稿）
住房問題關(guān)系民生福祉。為貫徹黨中央、國務(wù)院"房住不炒、住有宜居"的精神要求，落實市委市政府深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉的住房供應(yīng)與保障體系的決策部署，進一步深化空間供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，建立住房和土地聯(lián)動機制，優(yōu)化調(diào)整用地結(jié)構(gòu)布局，加大居住用地供給，著力解決好大城市住房突出問題，持續(xù)改善人居環(huán)境品質(zhì)，加快打造民生幸福標桿城市，根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)及規(guī)章，結(jié)合我市實際，制定以下措施。
一、明確居住空間保障目標。在國土空間總體規(guī)劃中合理安排生產(chǎn)、生活、生態(tài)空間，在保障總體用地結(jié)構(gòu)均衡的前提下，逐步提高居住和公共設(shè)施用地規(guī)模和比例，確保至2035年全市常住人口人均住房面積達到40平方米以上，年度居住用地供應(yīng)量原則上不低于建設(shè)用地供應(yīng)總量的30%。
二、優(yōu)化居住用地結(jié)構(gòu)布局。通過國土空間規(guī)劃傳導(dǎo)機制將規(guī)劃居住用地面積和建筑面積逐級傳導(dǎo)至分區(qū)規(guī)劃和法定圖則，并優(yōu)化城市更新、土地整備、舊住宅區(qū)改造等存量土地開發(fā)政策，調(diào)整用地結(jié)構(gòu)，提高居住用地比例。適當提高都市核心區(qū)及各綜合性服務(wù)中心地區(qū)居住用地比例。在保障產(chǎn)業(yè)空間量質(zhì)齊升的前提下，推進二三產(chǎn)業(yè)用地混合利用，增加住房及公共配套設(shè)施供給，加快促進產(chǎn)城融合。
三、打造宜居適度居住空間。合理確定住宅建筑高度，控制規(guī)劃建設(shè)超高層住宅建筑。居住用地原則上應(yīng)為單一用地性質(zhì)，確因滿足商業(yè)功能回遷需求，地塊內(nèi)商業(yè)功能建筑面積達到《深圳市城市規(guī)劃標準與準則》混合用地標準的，用地性質(zhì)方可規(guī)劃為居住、商業(yè)混合用地（R+C或C+R）。
四、提高居住用地開發(fā)強度。鼓勵在已建、在建及已納入近期建設(shè)規(guī)劃的軌道站點500米范圍內(nèi)實施以居住為主的綜合開發(fā)。位于密度二、三區(qū)的新供應(yīng)商品住房和公共住房建設(shè)項目，容積率可按密度一區(qū)居住用地容積率上限執(zhí)行。位于密度三區(qū)、規(guī)劃尚未批準的城市更新及土地整備利益統(tǒng)籌項目，居住地塊容積率上限可按密度一區(qū)容積率上限規(guī)定執(zhí)行。
五、統(tǒng)籌公共設(shè)施規(guī)劃建設(shè)。努力實現(xiàn)"民生七有"，統(tǒng)籌做好居住用地與公共設(shè)施用地的規(guī)劃布局和建設(shè)時序，加強托幼等與居民日常生活密切相關(guān)的公共設(shè)施的配置，著重保障各項公共設(shè)施規(guī)劃建設(shè)，確保完成十四五目標，構(gòu)建優(yōu)質(zhì)均衡的公共服務(wù)體系。落實教育優(yōu)先發(fā)展戰(zhàn)略，嚴格落實學位建設(shè)聯(lián)合審查制度，具有居住功能的建設(shè)項目，應(yīng)書面征求轄區(qū)教育部門意見。現(xiàn)有（含已規(guī)劃）學前教育和義務(wù)教育學位無法滿足的，需在項目用地范圍內(nèi)自行解決；無法在項目用地范圍內(nèi)自行解決的，用地單位應(yīng)統(tǒng)籌若干地塊同步規(guī)劃、同步實施，實現(xiàn)學位需求自平衡；用地單位確實無法實現(xiàn)學位需求自平衡的，項目所在區(qū)應(yīng)明確片區(qū)學位統(tǒng)籌配建措施。
六、加大新增用地保障力度。加快建立整備先行、規(guī)劃預(yù)調(diào)、供應(yīng)高效、滾動推進的居住用地供給機制，保障新增居住用地供給。
創(chuàng)新居住用地整備模式，劃定以居住為主的成片整備片區(qū)，加大土地整備實施力度，確保"十四五"期間整備居住潛力用地不少于10平方公里，2021-2023年內(nèi)整備的居住潛力用地不少于7平方公里。
科學合理、分類分批將儲備土地中的發(fā)展備用地、商業(yè)用地等調(diào)整為居住用地。在不影響城市韌性前提下，可對不符合城市發(fā)展需求的各類控制線進行優(yōu)化，釋放用地潛力增加居住用地供給。進一步優(yōu)化規(guī)劃調(diào)整程序，新供應(yīng)商品住房涉及法定圖則調(diào)整的，由市規(guī)劃和自然資源局統(tǒng)一啟動報批；公共住房涉及法定圖則調(diào)整的，由市規(guī)劃和自然資源局派出機構(gòu)直接審批。
七、有序擴大租賃住房用地供給。在年度建設(shè)用地供應(yīng)計劃中單列租賃住房用地。創(chuàng)新租賃住房用地供應(yīng)和競拍模式，通過單獨供地或者"競?cè)昶谧猿值淖赓U商品住房面積"等方式增加租賃住房供給。按照《深圳市落實住房制度改革加快住房用地供應(yīng)的暫行規(guī)定》，以建設(shè)出售的公共住房為主的存量用地，也可用于建設(shè)全年期自持的租賃商品住房。
八、促進留用土地開發(fā)建設(shè)。土地整備留用地（含征地返還用地、利益統(tǒng)籌留用土地，下同）原則上優(yōu)先安排居住用途。
已核發(fā)用地批復(fù)但尚未簽訂土地使用權(quán)出讓合同的土地整備留用地，可申請將非居住用地調(diào)整為居住用地或提高居住用地開發(fā)強度：
（一）原批準土地用途為居住的，可申請?zhí)岣唛_發(fā)強度，超出原批復(fù)規(guī)模的，可用于建設(shè)出售的公共住房，或用于落實未落地或已落地但無法實施的土地整備留用地。
（二）原批準土地用途為商業(yè)的，可申請將部分或全部商業(yè)建筑面積調(diào)整為居住用途，其中商品住房面積按所調(diào)整商業(yè)建筑面積的30%確定，其余住宅建筑面積作為出售的公共住房。調(diào)整后按本措施可提高居住用地開發(fā)強度的，新增的住宅建筑面積為出售的公共住房。
實施范圍內(nèi)房屋拆除量小于10萬平方米的土地整備利益統(tǒng)籌項目原則上應(yīng)在實施協(xié)議簽訂兩年內(nèi)辦理留用地出讓手續(xù)，征地返還地原則上應(yīng)在留用地批復(fù)兩年內(nèi)辦理留用地出讓手續(xù)；應(yīng)在實施協(xié)議內(nèi)約定或在批復(fù)中明確未在上述期限內(nèi)辦理留用地出讓手續(xù)的，地價在原有計收標準的基礎(chǔ)上逐年遞增10%。本措施實施前已簽訂項目實施協(xié)議或已下發(fā)征地返還地批復(fù)的，應(yīng)從本措施施行之日起算兩年內(nèi)辦理留用地出讓手續(xù)。
九、引導(dǎo)未批規(guī)劃更新項目建設(shè)住宅。城市更新單元規(guī)劃尚未批準的項目（含尚未列入城市更新單元計劃的項目，小地塊城市更新項目除外），可按以下規(guī)定增加住房供應(yīng)：
�。ㄒ唬┯媱澒娓路较蛞跃幼橹骰虮敬胧┦┬星暗姆ǘ▓D則的主導(dǎo)功能為居住的（居住用地占比超過50%），除無償移交政府的用地外，城市更新單元規(guī)劃確定的開發(fā)建設(shè)用地可規(guī)劃為居住用地，并按現(xiàn)行政策配建公共住房，無須調(diào)整更新單元計劃和法定圖則。
�。ǘ┯媱澒娓路较蛞陨虡I(yè)為主或法定圖則的主導(dǎo)功能為商業(yè)的，可將更新方向調(diào)整為居�。ü沧》繛橹鳎┖�，按照現(xiàn)行規(guī)則確定單元規(guī)劃容積。其中，出售的公共住房建筑面積占規(guī)劃容積（不包含公共配套設(shè)施）的比例應(yīng)不低于60%，實施主體可取得的商品性質(zhì)建筑面積不超過按照表1核算系數(shù)校核的面積。此類項目應(yīng)先按照保障性住房簡易程序調(diào)整法定圖則用地功能；其中已列入城市更新單元計劃的項目，可同步開展城市更新單元計劃調(diào)整和規(guī)劃審批工作。本措施施行后，法定圖則用地功能由商業(yè)功能調(diào)整為居住功能的現(xiàn)狀建成區(qū)，其更新改造按此項規(guī)定執(zhí)行。
十、引導(dǎo)已批規(guī)劃更新項目建設(shè)住宅。本措施施行前更新單元規(guī)劃已經(jīng)批準但尚未簽訂土地使用權(quán)出讓合同的城市更新項目（小地塊城市更新項目除外），可按以下規(guī)定增加住房供應(yīng)：
�。ㄒ唬┰诒３衷鷾室�(guī)劃容積不變的前提下，可將已批商業(yè)建筑面積全部或部分調(diào)整為出售的公共住房。
�。ǘ┪挥谝呀�、在建及已納入近期建設(shè)規(guī)劃的軌道站點500米范圍內(nèi)的項目，可按規(guī)定修改規(guī)劃（含項目原更新方向未包含居住功能的，可調(diào)整增加居住更新方向）增加住宅建筑面積，增加的住宅建筑面積全部用于建設(shè)出售的公共住房。
前款所述項目可同步開展城市更新單元計劃調(diào)整和規(guī)劃修改工作，申報主體（實施主體）申請修改更新單元規(guī)劃前應(yīng)按規(guī)定重新征集更新意愿，并完善搬遷補償協(xié)議簽訂、實施主體資格確認等事項。
十一、加快推進城中村改造。鼓勵位于《深圳市城中村（舊村）綜合整治總體規(guī)劃（2019-2025）》綜合整治分區(qū)的城中村實施綜合整治類城市更新并進行規(guī)模化租賃改造，納入我市租賃市場進行規(guī)范管理。
加大綜合整治分區(qū)之外的城中村改造力度。以現(xiàn)狀居住用地為主的城中村改造項目申請拆除重建類城市更新單元計劃的，其拆除范圍內(nèi)權(quán)屬清晰的合法土地面積占拆除范圍用地面積的比例（以下簡稱合法用地比例）應(yīng)當不低于60%。合法用地比例不足60%但不低于30%的，拆除范圍內(nèi)的產(chǎn)業(yè)類和公共配套類歷史違建可按規(guī)定申請簡易處理，經(jīng)簡易處理的歷史違建及其所在用地視為權(quán)屬清晰的合法建筑及土地。除落實法定圖則要求及教育設(shè)施等必要的公共利益用地外，城中村改造項目原則上不再無償移交其他類型用地。
經(jīng)批準列入城市更新單元計劃的城中村改造項目（城中村、舊屋村合法用地占項目拆除范圍用地的比例應(yīng)不低于50%），在現(xiàn)行政策基礎(chǔ)上可綜合考慮住房回遷、項目可實施性等因素，按照表2校核城市更新單元規(guī)劃容積，且不需另行配建公共住房。
現(xiàn)狀容積率超過2.5的城中村改造項目，按本規(guī)定進行凈拆建比校核的，在核算拆除建筑面積時，其容積率2.5以內(nèi)的現(xiàn)狀建筑面積全部計入拆除建筑面積，容積率2.5至3.0的部分按照50%計入拆除建筑面積，容積率超出3.0的部分不計入拆除建筑面積。
十二、加大舊住宅區(qū)拆除改造力度。鼓勵符合條件的舊住宅區(qū)成片統(tǒng)籌改造。堅持政府主導(dǎo)，市場參與的原則，完善我市舊住宅區(qū)拆除改造政策，允許在新增居住建筑面積中安排一定比例的商品住房，在政府負責完成搬遷安置談判、規(guī)劃編制等前期工作后，公開掛牌選擇市場主體。
十三、著力釋放存量用房潛力。探索企事業(yè)單位持有的自有住房（不包括政策性住房及全年期自持的租賃商品住房）建成后補繳地價轉(zhuǎn)為公共住房或市場商品住房。
十四、加強組織保障。建立居住用地供應(yīng)目標責任制，定期對各區(qū)、各部門工作完成情況進行考核，督促各區(qū)各部門切實將各項工作落實落細。市規(guī)劃和自然資源部門應(yīng)做好居住用地的規(guī)劃統(tǒng)籌、用地供應(yīng)等工作。市住房建設(shè)部門應(yīng)統(tǒng)籌做好房地產(chǎn)市場管理、住房建設(shè)和舊住宅區(qū)改造各項工作。各區(qū)政府作為居住用地供應(yīng)的責任主體，應(yīng)加強工作組織協(xié)調(diào)，按照計劃做好轄區(qū)居住用地整備、供應(yīng)等工作。
十五、本措施自×年×月×日起實施，有效期五年。本措施施行前規(guī)劃已經(jīng)市規(guī)劃部門和各區(qū)（新區(qū)）審議通過或建設(shè)用地規(guī)劃許可已經(jīng)市規(guī)劃部門派出機構(gòu)審批通過的項目不適用第三、第十一條規(guī)定。
