隨著近幾年深圳寫字樓集中式供應，稱之為井噴也不為過，使得深圳的寫字樓租賃市場供過于求，再加上疫情影響，使得深圳的寫字樓出租市場變得更加暗無天日，一片悲歌。
與此同時，深圳寫字樓業(yè)主面臨“ 留不住的租客，永遠填不滿的樓”的困境。
有的寫字樓業(yè)主說：“我在寶安的2層寫字樓，空置率在5成左右，因為這幾年市場行情差，也做好了難出租的心里預期，可是今年來我發(fā)現(xiàn)，一旦好不容易把一間空置的房租出去，又有一間租客退租，只好一直在招租，一直在空置，如今租金現(xiàn)金流如同一潭死水，讓人揪心......”。
近年來，吉辦托管也收到許多面臨同樣難題的業(yè)主客戶的咨詢，我們發(fā)現(xiàn)，有越來越多的寫字樓業(yè)主都意識到原有租戶流失率高的重要性，流失一位原有租戶就會產生更多的空置成本與高額的二次招商費用（包括免租期、傭金等），招租的速度趕不上租戶流失，會給業(yè)主持續(xù)穩(wěn)定的存量商辦資產帶來嚴重的影響。
但即便寫字樓業(yè)主都意識到租戶流失率高的嚴重性，但他們普遍認為“市場大環(huán)境差，供過于求”租戶流失率高是必然現(xiàn)象，也只能束手無策。但實際上，租戶流失率高真的是不可控的必然現(xiàn)象嗎？今天就跟大家一起探討分析，歸回寫字樓運營本身，“租戶流失率高”還有哪些關鍵因素？
“租戶流失”真的是必然嗎？
租戶流失確實與市場現(xiàn)狀息息相關，但難道真的僅僅只是因為市場現(xiàn)狀差的原因嗎？從商辦資管運營的思維的角度去深挖，就能夠發(fā)現(xiàn)“租戶流失”其實還有許多潛在因素，如下：
01
入駐企業(yè)質量差
在寫字樓的租賃環(huán)節(jié)，很少也有寫字樓業(yè)主會考慮到“租戶質量”的問題，因為過去市場行情不愁租，有些“廠房改寫字樓”的業(yè)主通常只需要請一個親戚幫忙收租、抄水電表一些簡單的工作，又或者一些中小機構（企業(yè)）自持的業(yè)主，會讓公司財務或行政人員兼職做一些寫字樓日常運營工作，不具備寫字樓運營的專業(yè)能力，也沒有在出租以前去做“租戶質量評估”的概念。
尤其是在去年疫情沖擊之下，給整個寫字樓市場的租賃帶來巨大的壓力，而在此壓力之下，迫切的想將空置房源快速出租，無論任何企業(yè)，來了就租，無論何企業(yè)、資質如何都通通收入囊中。 那么，引入不匹配、租戶質量差的租戶會帶來哪些后果？1）通常租戶結構不匹配，租戶得不到更好的經營發(fā)展，抗風險能力一般較差，一旦出現(xiàn)資金斷裂，欠租違約率風險高;2)承租能力弱，拖欠租金的幾率高，租金收益低，租金溢價空間小;3)將一些原本資質不夠、不符合樓宇客群結構的企業(yè)吸納進來，首先樓宇品質勢必會大打折扣，并且極有可能引發(fā)老客戶租約到期不續(xù)約、甚至流失的情況。
因此，引入租戶質量差的租戶流失快，帶來二次招商的風險高也是影響租戶流失的因素。相反，如果引入與大樓租戶結構匹配的優(yōu)質租戶，不僅可以降低租客換租、退租的風險，同時還能減少退還租產生的空置成本以及二次招商所需支付的中介傭金支出。
所以，樓宇運營方若在做租前做好市場定位，租戶簽約入駐前做好一些列的資質審查以及優(yōu)選，不僅能有效優(yōu)化租戶結構，同時還有利于降低租戶流失風險。
02
出現(xiàn)重大法律糾紛
除了租戶戶質量差以外，因為出現(xiàn)重大法律糾紛而流失跑路的案例也并不罕見。在國內的商業(yè)環(huán)境里，誠信風險一直是存在著問題的。總有那么一些企業(yè)，一旦出現(xiàn)重大訴訟事件或是顧客糾紛，干脆就拍拍屁股一走了之。
最典型的例子P2P企業(yè)幾乎家喻戶曉，包括近期頻頻暴雷引起百人維權糾紛的——培訓教育行業(yè)。6月22日，深圳一家少兒培訓機構在一夜之間幾十家門店全關了，導致近500人維權上門維權，甚至從2020年10月至2021年6月，該培訓機構已經拖欠超13萬元的物業(yè)費。
這樣的案例近年來在深圳皆是，如果只是租戶流失，承擔二次招商的損失還不算嚴重，更糟糕的場面莫過于。
一旦租戶跑路，該租戶的經營場便容易引起眾人維權糾紛，這也意味著，作為辦公空間的責任人，則需要耗費大量的時間和精力去應對上門維權會員與討債的員工，不僅商辦空間重新出租的周期拉長，而且還要配合執(zhí)法人員調查取證等工作。
同時需要考慮的是，這些激進的維權行為是否會影響已入駐租客的正常經營？會不會讓租客產生惡感后難以維持租客粘性，這些問題會不會導致入駐的企業(yè)因此而流失呢？
因此，租戶的日常經營與寫字樓業(yè)主的權益息息相關，一旦租戶發(fā)生重大法律糾紛，對于寫字樓業(yè)主而言損失便不只是流失一名租戶那么簡單，可見日常做好“租戶租前資質審查、把控簽訂租賃合同條款風險、對于租戶日常巡查等租戶風險管理工作不僅能夠減低租戶流失率，還能幫助寫字樓業(yè)主減少更多租金收益損失。
03
運營服務難以“與時俱進”
很多寫字樓業(yè)主或者負責樓宇運營的人員認為“只要出租以后，就能夠一勞永逸”。但實際上恰恰相反，企業(yè)入駐辦公間以后才是需要樓宇運營方服務的開始。從去年的一項關于入駐企業(yè)滿意度調查當中發(fā)現(xiàn)，最受企業(yè)租戶重視的為以下三個層面：
第一，對于整個空間的第一感受非常重要； 第二，在于服務的響應速度。出問題是難免的，對于運營來說如何能夠第一時間響應，這個是很給租戶安全感的一件事情；第三，是細節(jié)服務。之前做過一些調研的統(tǒng)計，有四個方面是我們看到對于寫字樓的租戶或里面的員工來說，最大的痛點，分別是：1）衛(wèi)生間：這是很細節(jié)的部分，衛(wèi)生間的干凈整潔程度，是否有異味等等；2）電梯：電梯的等待時長，是不是足夠寬敞，是不是足夠容納多的人員等等，這也是關系到每個人的日常體驗的部分；3）寫字樓大堂的前臺接待：服務體驗也是影響訪客或在內部辦公的員工的感受；4）大堂的體驗區(qū)：是否有等待的區(qū)域，以及一些小的洽談區(qū)域。這四個部分統(tǒng)計下來是員工和租戶吐糟點關注最多的部分，都是細節(jié)方面。 然而我們發(fā)現(xiàn)，截止到目前為止，無論許多商辦物業(yè)自持的業(yè)主對于樓宇的運營管理仍處于粗放式的運營階段，例如：許多“廠改寫”項目都是由實業(yè)企業(yè)自持為主，一半作自持辦公，一半對外出租。負責樓宇運營人員不具備專業(yè)的商辦運營管理能力，大多僅通過分割面積，提升價格后出租，僅聘請一兩個保安當門衛(wèi)并兼顧監(jiān)管工作，且內部裝修老舊，長期沒有提升任何辦公空間形象，并且連最基礎的衛(wèi)生間干凈整潔都沒有辦法保證，更沒有任何租客企業(yè)服務可言。
還有些自持整棟或幾層的寫字樓業(yè)主，除了自用辦公以外，將整層的物業(yè)對外出租，然而“家大業(yè)大”的樓宇運營方，都因審批流程復雜、耗時長，效率低、導致人駐的企業(yè)租戶提出訴求無法得到及時的解決，讓企業(yè)租戶體感非常差。 因此，粗放式商辦運營，由于長期無法滿足租客辦公需求、項目運營人員缺乏商辦運營專業(yè)能力、管理效率低等一系列問題，導致租客服務體感差，企業(yè)租客流失快，空置率不斷上升，租金收益大幅度下降。
“減少租戶流失”，盤活商辦存量資產，有何良策？
以上種種潛在因素導致“租戶流失率”飆升，寫字樓業(yè)主持續(xù)穩(wěn)定的租金收益也將因此受到嚴重影響，而對于寫字樓業(yè)主而言，想要降低租戶流失，盤活商辦物業(yè)資產將如何實現(xiàn)呢？
經營存量資產是一項長周期回報的工作，作為寫字樓業(yè)主想要通過減少企業(yè)租戶流失提升資產現(xiàn)金流的持續(xù)穩(wěn)定性，只有深入去了解自己的租戶，充分識別各種潛在的風險并采取有效的應對策略，才能夠確保自身物業(yè)持續(xù)地良性的經營，進而確保資產價值收益目標的實現(xiàn)。作為具有豐富寫字樓運營管理經驗的機構——吉辦托管，從專業(yè)商辦運營全局的角度出發(fā)，為各寫字樓業(yè)主分享一套成熟完整的應對之策：
1.租戶甄別機制
淘汰風險租戶，實現(xiàn)租戶結構最優(yōu)化
為了優(yōu)化租戶的質量以及降低租戶流失率，首先要先做好風險識別。也就是在引入租戶的時候首先要充分的摸查，了解清楚其可能存在的問題，包括：公司實力、是否存在糾紛、信用情況等；在租賃期間還需要持續(xù)關注租戶業(yè)務情況、行業(yè)動向、城市發(fā)展規(guī)劃、競品情況、外部環(huán)境等等。這樣才能做到在經營中洞察先機，避免后期出現(xiàn)風險時措手不及。
因此，針對“租戶因經營不穩(wěn)定，出現(xiàn)頻繁退租換租，甚至無故“失聯(lián)”的風險，吉辦托管將為寫字樓業(yè)主在房源出租（簽訂租賃合同）以前，對準入駐的企業(yè)租戶做一套完整的“租戶資質調研分析”，其中包括租戶的經營情況是否涉及違規(guī)經營、是否具有風險隱患等，通過基本的注冊資金、融資歷史、股東信息以及股票市值（已上市企業(yè)）等角度，并將調查及分析為寫字樓私人業(yè)主們提供合理建議。生成租戶分析周報后提供給業(yè)權人，業(yè)權人可以初步判斷企業(yè)的實力和經營情況，只需做決策。
這樣不僅能幫助業(yè)權人隨時隨地掌控招商動態(tài)，將“質量差、高風險的企業(yè)租戶”排除在外，不僅能夠能引進更優(yōu)質企業(yè)租戶，還能將“潛在風險”隔離在租賃之前。
2. 租戶風險管理機制
租前合同風險把控- 維護業(yè)主合法權益、租戶風險最小化
寫字樓業(yè)主除了需要提升自身法律意識以外，尋求商辦領域的財務、法務來協(xié)助審核租賃合同細節(jié)與條款尤為重要。因為具備處理寫字樓糾紛豐富經驗的專業(yè)人士能夠對“租房合同”中的細節(jié)與條款作出準確的風險預判，為寫字樓業(yè)主合理規(guī)避風險，保護自身合法權益。 例如，為保障寫字樓業(yè)權人的合法權益，吉辦托管將從資產管理出發(fā)，以業(yè)權人視角，全方位風險管理。為寫字樓業(yè)主梳理租賃合同、保障租約的風險規(guī)避；以眾多的實戰(zhàn)經驗和案例指導寫字樓業(yè)主發(fā)現(xiàn)、辨別風險并將風險最小化。實戰(zhàn)指導業(yè)權人處理各種與租戶的糾紛，確保業(yè)權人最大利益。同時，租賃合同也為業(yè)權人會以紙質、電子文檔等形式保存收錄在案。有必要時，將隨時可提供給業(yè)權人查看使用。 以此，從寫字樓資產管理的全流程各個環(huán)節(jié)入手，詳細解析法律風險及防范措施，協(xié)助商辦業(yè)權人系統(tǒng)全面防范風險。以此維護業(yè)權人合法權益最大化，同時也守住了風險防控重要的防線。
3. 突發(fā)性應急預案
財、法務團隊支持，業(yè)主風險管理無憂，實現(xiàn)業(yè)主利益最大化
寫字樓私人業(yè)主不具備租戶的風險把控能力，又不想耗費大量財力物力聘請財法務團隊規(guī)避寫字樓運營風險該怎么辦？業(yè)主如何實時做好風控把控，未雨綢繆？ 吉辦托管專業(yè)寫字樓財務法務團隊為寫字樓業(yè)主做財、法務的支持與保障。吉辦托管除了在租賃環(huán)做好第一道防線外，在租客入駐后，若涉及到租客有拖欠租金傾向的，會通過完整的“催收催繳流程機制”采取措施。倘若出現(xiàn)“租客暴雷”或其他突發(fā)情況，專業(yè)的財務法務團隊以合法合規(guī)提供相應的法律支持，及提供合法有效的應急措施建議，為業(yè)權人做好堅實的后盾。
4. 專員及時響應機制
專屬運營專員、及時響應及時服務、及時察覺異動。
想要讓租金回報更穩(wěn)定，租戶安心的留在你的辦公空間內至關重要。以精細化運營服務來提升租戶黏性是重要關鍵。吉辦托管為項目配置項目一對一專屬運營專員，以專業(yè)標準化的企業(yè)服務對企業(yè)的需求和建議做到及時響應并跟進處理，與各項目物業(yè)管理處加強溝通，及時向租戶傳達各類信息，包括停水、停電、臺風等溫馨提示，與項目租戶建立良好的合作關系，提升客戶體驗，增加租戶粘性。
并且吉辦托管通過一套成熟標準化的商辦運營管理服務體系，企業(yè)維修、日常保潔、投訴處理、物業(yè)賬單查詢、公告通知等企業(yè)日�；A運營服務都可以通過手機或電腦來申請，運營專員線上收到服務要求或者投訴，實現(xiàn)在線及時響應并及時跟進處理后向租戶反饋，保證租戶服務質量標準化。
同時，專屬運營專員，將定期對房源項目進行巡查，除了可以實時幫寫字樓業(yè)主提供精細化的企業(yè)服務以外，還能夠實時代替業(yè)權人了解租戶是否存在異常動態(tài)，并且每月以運用月報的形式，將租戶的情況以運營月報的形式，發(fā)到業(yè)權人手中隨時查看。
寫字樓業(yè)主無論身處何地、都能隨時對租客的情況動態(tài)了如指掌。一旦出現(xiàn)任何暴雷、退租、換租等異常傾向，專屬運營專員將根據(jù)“租客風險控制機制”的流程，為業(yè)權人提前預警并提供對應的解決方案，及時采取有效措施、以此實現(xiàn)業(yè)權人利益最大化。
以上即吉辦托管商辦運營托管機構為寫字樓業(yè)主彌補了風險把控以及專業(yè)運營能力的缺失，為寫字樓業(yè)主的租金收益保駕護航。建議業(yè)主們收藏，或有其它寫字樓運營管理的相關疑問或困難，歡迎及時向吉辦托管租管專家咨詢，吉辦托管始終如一為寫字樓業(yè)主創(chuàng)造持續(xù)穩(wěn)定的租金收益。
