科創(chuàng)園創(chuàng)始人 張筱菁
“我是誰？我從哪里來？要到哪里去？”這是兩千多年前，古希臘偉大的思想家、哲學家柏拉圖提出的終極三問，也是最為大眾熟知的哲學命題。
對于每個個體而言，不管出于主動思考抑或是被動求索，這始終是三個繞不過去的人生命題。對于每個企業(yè)而言，同樣如此。
在網(wǎng)絡上搜索“科創(chuàng)園”或其全稱“北京科創(chuàng)園企業(yè)管理有限公司”，所能獲取的信息較為有限，這家正走入第5個年頭的企業(yè)，還未在行業(yè)內(nèi)樹立足夠的品牌影響力——畢竟，品牌建立需要一個長期的過程。但在不動產(chǎn)資管領(lǐng)域，其實科創(chuàng)園已經(jīng)積累了非常好的口碑。
這與其前身——聯(lián)想控股融科智地在行業(yè)內(nèi)的積淀相關(guān)，更與科創(chuàng)園創(chuàng)始人、前融科智地北京大區(qū)掌門人張筱菁女士的從業(yè)背景、行業(yè)思考、領(lǐng)導風格及團隊的專業(yè)能力密切相關(guān)。
此次采訪，張筱菁常常感念聯(lián)想生涯帶給自己的歷練和成長，在過往職業(yè)生涯和操盤經(jīng)歷基礎上，她對科創(chuàng)園的定位和未來發(fā)展的方向思考得很清楚：定位于不動產(chǎn)資管，以專業(yè)成就價值。
而這就是她對科創(chuàng)園終極三問所做出的回答。
融科智地，于2001年正式成立，系聯(lián)想控股股份有限公司投資于房地產(chǎn)行業(yè)的全資子公司，專注于物業(yè)持有、經(jīng)營和住宅開發(fā)兩大業(yè)務領(lǐng)域。早在1994年，融科智地的前身——聯(lián)想工業(yè)實業(yè)有限公司就在廣東惠陽進行聯(lián)想科技園大亞灣園區(qū)的開發(fā)建設，為融科后續(xù)的發(fā)展奠定了堅實基礎。此后，公司進入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，打造了深圳研發(fā)中心、神州數(shù)碼軟件開發(fā)中心、融科資訊中心等項目。2003年，公司進入住宅開發(fā)領(lǐng)域，形成了北京、天津、武漢、重慶、無錫等十余個城市的全國性戰(zhàn)略布局。2016年，因聯(lián)想控股業(yè)務戰(zhàn)略調(diào)整，融科智地整體被融創(chuàng)中國收購。
聯(lián)想20年歷練 變身房產(chǎn)“女漢子”
走進張筱菁的辦公室，映入眼簾的是對面墻上掛著的照片——她和聯(lián)想創(chuàng)始人柳傳志的合影。無需多問，在聯(lián)想的工作經(jīng)歷，對于她職業(yè)生涯的意義非同尋常。在那里，她完成了人生的蛻變。
張筱菁與聯(lián)想創(chuàng)始人柳傳志合影
看起來，張筱菁總是不按常理出牌。
她出生書香門第，父親是核物理學家，母親是醫(yī)生，哥哥和姐姐也傳承家庭理工傳統(tǒng)，哥哥考上清華建筑系，姐姐接過母親衣缽學了醫(yī)。只有她，明明是理科生，卻在考北大時選了一個當時大部分人聞所未聞的專業(yè)——心理學。
北大畢業(yè)后她進了國內(nèi)心理學研究的最高殿堂——中科院心理所，端上了羨煞旁人的鐵飯碗，卻在之后親手打破：辭職、下海，在社會上晃了3年。包括父母在內(nèi)的親友都不能理解，她卻說：“這段經(jīng)歷讓我想明白了，我到底是誰，我想做什么。”
于是，想明白了的張筱菁于1997年加入聯(lián)想，直到2017年離開創(chuàng)立科創(chuàng)園，她在聯(lián)想一干就是20年。
一開始，她在行政崗，每天干的都是幫同事訂機票、安排食宿等雜務，但她從中悟出：把一件最簡單最平凡的事情用心做好，也能體現(xiàn)專業(yè)價值。2年后，聯(lián)想開拓房地產(chǎn)業(yè)務，性格中求變的她選擇加入新業(yè)務板塊。剛開始什么也不懂，于是不斷學習，與團隊一起到處看地、找項目、請教同行、沙盤演練，每天早出晚歸……就這樣，她成為了融科智地的第一批奠基者。
張筱菁現(xiàn)在還記得，2004年，她第一次獨立操盤紫金長安項目。開盤當天，買房的隊伍從西翠路排到長安街，918套房子銷售一空，當天回款10億元。成功背后，往往是不足與外人相道的心酸和苦累，在團隊一起慶功之后，她在項目售樓處門前獨自痛哭。
2013年，為了支持聯(lián)想控股上市，她操盤的千章墅項目，承接了當年實現(xiàn)銷售收入20億的艱巨任務，而她毅然簽下了軍令狀。面對高不可及的目標，她帶領(lǐng)團隊深入研究區(qū)域市場、狠挖客戶需求，并用超乎尋常的專業(yè)精神，從戶型推敲、園林設計、石材選擇等一角一線的細節(jié)中去兌現(xiàn)承諾。當年底，項目銷售額23億元，超額實現(xiàn)了目標。于是，時任聯(lián)想當家人柳傳志來了，和她留下現(xiàn)在還掛在墻上的合影，還留下一句“希望北京公司的旗幟能插上融科的頂峰”的勉勵。
融科千章墅項目圖
操盤風格：用心傾聽，大膽開拓，有所不為
求新求變是張筱菁性格中的一部分，但在敢于打破常規(guī)“有所為”的同時，她又能審時度勢“有所不為”。被問及為何能做到這樣的平衡，她脫口而出：基于對自我的認知吧。而這對于一個企業(yè)“求創(chuàng)新、控風險”，以求得長遠發(fā)展來說尤為關(guān)鍵。
1999年啟動建設的融科資訊中心，是張筱菁操盤過的項目中至為關(guān)鍵的一個，這個項目從策劃、開發(fā)到后期運營的實操經(jīng)驗，驗證和奠定了她和團隊的操盤風格，以及對不動產(chǎn)資管的理解，而這個沉淀也成就了科創(chuàng)園團隊的專業(yè)價值。
總結(jié)起來有如下幾點：
第一，在產(chǎn)品研發(fā)環(huán)節(jié)，深度分析區(qū)域發(fā)展?jié)摿Γ闇誓繕丝蛻�，用心傾聽、真正理解客戶需求。
張筱菁還記得，融科資訊中心啟動規(guī)劃時，她率團隊走訪了微軟、IBM、惠普、英特爾等跨國科技企業(yè)。她了解到這些企業(yè)的辦公環(huán)境在任何時候都需要同時具備供熱和供冷條件，而當時中關(guān)村區(qū)域的辦公產(chǎn)品幾乎無法滿足。
融科資訊中心
因此項目研發(fā)團隊決定圍繞客戶需求的痛點，滿足其對于電力及樓板荷載、空調(diào)等配置的嚴苛要求。盡管造價成本比周邊項目都高，但A座完工后，英特爾馬上從東三環(huán)搬了過來，成為融科資訊中心的第一批堅實客戶，并一直租賃至今長達20年，期間還不斷擴租。日后，AMD、Google也先后進駐。這里國際化的辦公環(huán)境、產(chǎn)品配置及服務標準，使項目成為了“中關(guān)村的名片”，以及知名高科技企業(yè)進入北京的首選辦公場所。
第二，在投資回報環(huán)節(jié)，著眼于長遠利益，而不能只顧眼前得失。
聯(lián)想早期曾糾結(jié)于融科資訊中心整體持有還是部分散售的問題，尤其是看到隔壁項目的熱銷場面，張筱菁坦言，那真是“虐心”。
但基于對中國香港、新加坡、歐美等國家成功寫字樓案例的研究，團隊得出結(jié)論：一旦項目散售導致不動產(chǎn)業(yè)權(quán)不統(tǒng)一，將來很難保證園區(qū)品質(zhì)及良好的運營，當然也就不可能獲取好的租金回報，這是有規(guī)律可循的。于是團隊頂住快速回款的誘惑，即使資金緊張，依然咬牙決定：不賣！并專心聚焦于提升產(chǎn)品硬件水平和物業(yè)服務品質(zhì)。這正是不動產(chǎn)資管的一個法則：著眼于長遠利益投資物業(yè)，通過運營去提升價值，以獲取更高的回報率。
融科資訊中心LEED鉑金級認證授牌儀式
第三，在招商運營環(huán)節(jié)，同樣不能短視。招商不能只關(guān)注出租率，而是要追求租戶與項目定位的匹配性，構(gòu)建良性循環(huán)，持續(xù)提高項目的品質(zhì)。
幾年前，P2P一度火爆，當時該領(lǐng)域最火的企業(yè)要求入駐融科資訊中心，且愿意支付更高的租金，但是基于行業(yè)的分析，團隊拒絕了這家企業(yè)。此外，在商業(yè)配套招商時，團隊為了保證寫字樓租戶質(zhì)量，不惜降低租金，讓商業(yè)租戶能精準匹配并滿足寫字樓租戶需求，提高寫字樓租戶的滿意度及續(xù)約率，從而實現(xiàn)了寫字樓租金長期維持在區(qū)域內(nèi)最高水平。這也是張筱菁帶領(lǐng)團隊秉持的一個經(jīng)營原則，“系統(tǒng)運籌，以小博大”——商業(yè)不是項目攫取高租金回報的手段，而應作為配套服務于辦公租戶，整個項目綜合核算投資回報率。
這些經(jīng)驗是張筱菁在操盤過程中不斷積累的，由于科創(chuàng)園保留了原有融科智地的團隊和建制，這些寶貴的方法論也被延續(xù)下來，并且不斷通過后續(xù)項目得到了驗證和迭代。
重新定義資管 將“管”延至兩端 實現(xiàn)“投”和“退”的增值目標
科創(chuàng)園定位于不動產(chǎn)資管，但張筱菁認為資管不應只局限于存量，并且資管也未必需要全部走通“募、投、管、退”的閉環(huán)，事實上，放大和做好“管”這個環(huán)節(jié)，才有可能實現(xiàn)并獲得更大的投資價值。
而這正是科創(chuàng)園擅長的：企業(yè)領(lǐng)頭羊善于總結(jié)優(yōu)化成功經(jīng)驗、創(chuàng)新經(jīng)營思路，而整個團隊磨合成熟且富有經(jīng)驗，在分工日益明顯的當下和未來，選擇精耕于“管”這條專業(yè)賽道，科創(chuàng)園的優(yōu)勢必將愈發(fā)明顯。
通過“企查查”網(wǎng)站企業(yè)工商登記信息查詢，初步統(tǒng)計近5年北京市場企業(yè)主體新增成立數(shù)據(jù)會發(fā)現(xiàn)，截至2021年6月，新成立公司在3年內(nèi)注銷的占比高達91.8%，能持續(xù)經(jīng)營到第5年的僅有0.7%。
而科創(chuàng)園已經(jīng)走入成立之后的第5個年頭，不但逐漸奠定了在行業(yè)中的地位，更看到了大資管背景下的廣闊發(fā)展空間。
與行業(yè)普遍認知的，不動產(chǎn)資管聚焦于存量持有型物業(yè)所不同，科創(chuàng)園同樣將“管”的環(huán)節(jié)放置于增量開發(fā)領(lǐng)域來發(fā)揮作用。在行業(yè)變革過程中，科創(chuàng)園看到了專業(yè)化分工、精細化管理和規(guī)�；l(fā)展的必然趨勢，將自身核心競爭力定位在價值鏈微笑曲線的兩端——即產(chǎn)品研發(fā)及運營（或銷售）。因為“管”并不僅僅是對物業(yè)的運營，而是應延伸到投前對項目做出準確的專業(yè)決策判斷，以及在投后管理階段實現(xiàn)項目的增值目標。
融科資訊中心B座大堂
從這個角度上來看，科創(chuàng)園對資管的定義與大的投資機構(gòu)光大安石、高和等有所不同，和行業(yè)中這兩年來大火的輕資產(chǎn)商業(yè)運營公司的打法也不同。依托于科創(chuàng)園在不動產(chǎn)全鏈條上專業(yè)齊備的整編制團隊，以及多年合作磨合形成的高效能組織，科創(chuàng)園關(guān)注將資管的概念與“價值”掛鉤，最重要的內(nèi)涵是在前期發(fā)現(xiàn)或修復委托項目的價值、過程中做好專業(yè)支撐和風險管控，最終幫助投資人實現(xiàn)項目價值的提升�！拔艺J為這是真正的資管公司應該做的”，張筱菁這樣說。
科創(chuàng)園的專業(yè)價值已經(jīng)逐漸得到客戶和行業(yè)的認可，這得益于張筱菁本人在為人處世，以及創(chuàng)辦企業(yè)中所一直秉持的價值觀——以誠為本，以信為先，以專業(yè)能力創(chuàng)造價值，憑專業(yè)精神擔當責任�，F(xiàn)在，她的價值觀也影響和塑造了團隊的整體風格，成為了企業(yè)的精神內(nèi)核。
被問及科創(chuàng)園對她而言算不算一次創(chuàng)業(yè)時，張筱菁認為，這既是一次創(chuàng)業(yè)，也不算一次創(chuàng)業(yè)。之所以不算創(chuàng)業(yè)，是因為團隊在一起合作共事十余年，保留了原有融科智地嚴謹務實的系統(tǒng)性思維，并且在全專業(yè)的默契配合下，從定位策劃、產(chǎn)品研發(fā)到后期運營，能夠形成完美的價值閉環(huán)。
科創(chuàng)園團隊合影
之所以算得上一次創(chuàng)業(yè)，是因為團隊迅速實現(xiàn)了從開發(fā)商到資管方的身份轉(zhuǎn)換，張筱菁帶領(lǐng)團隊一直保持創(chuàng)業(yè)的心態(tài)，不斷學習、適應行業(yè)的變化，不斷迭代自身專業(yè)能力。科創(chuàng)園的創(chuàng)業(yè)道路上，這種自我迭代、快速反應、集團出擊的作戰(zhàn)能力，成就了每一個科創(chuàng)園服務過的項目，也成就了客戶心中最專業(yè)、最可靠的合作伙伴。張筱菁說道：“公司的領(lǐng)頭人與整個團隊之間、企業(yè)與客戶之間所形成的這種良性互動，是科創(chuàng)園得以生存和發(fā)展的根本所在�！�
結(jié)語
“世界上唯一不變的是變化本身”，“對于我們來說，重要的是明白自己是誰，想要去往何方，在找尋到大的發(fā)展方向后，就要堅定地去往這個方向，但在過程中要適時調(diào)整、不斷糾偏，從而使大的方向更加清晰、精準、細致。這樣就會做到心中有數(shù)、遇到挫折不焦慮�！�
整個采訪過程，像這樣形而上的探討貫穿始終，或許是心理學專業(yè)背景的影響，或許是她受到的理工系統(tǒng)思維的訓練，當然，也有聯(lián)想工作20年所烙下的印記。
張筱菁給我們最大的印象是：對自我的認知非常準確，勇敢精進卻不激進，審慎思考卻不保守。當創(chuàng)始人的這種風格成為企業(yè)的精神特質(zhì)，我們愿意觀察、記錄并祝福這個企業(yè)的探索，在不動產(chǎn)行業(yè)越來越尊重專業(yè)能力的當下和未來，像科創(chuàng)園這樣擁有專業(yè)與創(chuàng)新能力，并且能夠創(chuàng)造價值的企業(yè)理應占有一席之地。
