房訊網(wǎng)訊 6月24日，第三屆中國商業(yè)地產(chǎn)品牌建設論壇在北京富力萬麗舉辦，以"開拓新渠道 開創(chuàng)新生態(tài)"為主題。論壇由全聯(lián)房地產(chǎn)商會聯(lián)合房訊網(wǎng)共同主辦，房訊指數(shù)研究院與全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會承辦，聚集新周期下商業(yè)地產(chǎn)品牌建設與發(fā)展，探索品牌引領下行業(yè)企業(yè)的創(chuàng)新趨勢，以品牌力量推動中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展進程。

　　木棉匯集團有限公司董事長閔杰在論壇上發(fā)表主題演講，分享了高存量時代的產(chǎn)業(yè)招商與產(chǎn)辦運營。他表示，中國城市化發(fā)展已進入拐點區(qū)域：從城市開發(fā)為主，轉型為以城市運營為主，在這一過程中，產(chǎn)生了很多被低估的商辦和產(chǎn)辦物業(yè)，表現(xiàn)為租金收益率低、運營粗放、資產(chǎn)被低估等。木棉中國提出高效解決方案，即為業(yè)主提供"空間升級"與"運營升級"服務，為租戶提供"拎包入駐"的優(yōu)質(zhì)"辦公體驗"，通過載體優(yōu)化、租賃優(yōu)化以及坪效優(yōu)化，實現(xiàn)樓宇價值的提升。

　　以下是閔杰演講內(nèi)容整理：

　　隨著城市化進程的加快，城市中心尤其是一線城市中心新增土地已處于極度稀缺的狀態(tài)，率先進入存量時代。中國城市發(fā)展已進入拐點區(qū)域：從城市開發(fā)為主，轉型為以城市運營為主。這是一個不可逆的趨勢，包括商業(yè)、寫字樓、住宅等，都需要去適應這個趨勢，積極探索資產(chǎn)的更新與升級。

　　高存量時代木棉提出資產(chǎn)增值解決方案

　　目前，寫字樓產(chǎn)業(yè)園已經(jīng)進入高存量時代。2020年全國寫字樓總建筑面積達到6.28億平方米，預計2022年總建筑面積將增至7.06億平方米，產(chǎn)業(yè)園市場存量規(guī)模更為驚人，近十余年，全國工業(yè)用地成交總建筑面積達到了127.89億平方米，每年都保持著十億級的成交供應量。

　　在高存量時代，存量資產(chǎn)中有大量的資產(chǎn)是被低估的。全國被低估的產(chǎn)辦物業(yè)預計在4.3億平方米以上，而北京和上海被低估產(chǎn)辦物業(yè)也在2000萬平方米以上。被低估有三種情況，一是租金收益率低，二是運營粗放，三是資產(chǎn)價值被低估。

　　針對大量存量資產(chǎn)被低估的情況，木棉中國提出解決方案：為業(yè)主提供"空間升級"與"運營升級"服務，為租戶提供"拎包入駐"的優(yōu)質(zhì)"辦公體驗"，在幫助業(yè)主增加收入、為租戶降低辦公成本的同時，形成新的辦公文化，實現(xiàn)樓宇社會價值提升和資產(chǎn)增值。在這一過程中，木棉中國采用的模式是通過投資+招商+運營，最后實現(xiàn)租金溢價或銷售溢價分成。

　　以運營服務實現(xiàn)物業(yè)收益提升

　　在產(chǎn)品運營期間，木棉中國將對樓宇建筑實行載體優(yōu)化、租賃優(yōu)化以及坪效優(yōu)化三項重要服務，提升運營期間收益；最終通過市場銷售、交易或者資產(chǎn)證券化的形式，實現(xiàn)資產(chǎn)的價值優(yōu)化，提升退出收益。

　　載體優(yōu)化主要是建筑外部更新和建筑內(nèi)部升級。我們曾對2000多家入駐企業(yè)進行交付標準訴求調(diào)研，得出的結論是50%以上的企業(yè)希望辦公空間能夠戶內(nèi)精裝+軟裝交付，可以拎包入駐。尤其是在疫情影響下，很多企業(yè)都不愿意自己花費精力去裝修的�？臻g打造是樓宇招商和運營的基礎，是非常重要的，好的空間給客戶的"驚喜"可以讓成交轉化率大于10%。

　　在租賃優(yōu)化上，木棉中國不僅搭建了基于項目的"鐵三角團隊"，還基于項目的產(chǎn)品、營銷、運管等需求構建鐵三角系統(tǒng)，直接支持項目團隊運作，同時公司建立支持平臺，支持"系統(tǒng)鐵三角"與"項目鐵三角"運作，大大提升招商的效率。在客戶轉化率上，木棉中國在北京運作的項目最高達到了50%，正是得益于整套機制帶來的高效。

　　坪效優(yōu)化通過運營管理升級和物業(yè)管理升級實現(xiàn)。運營中，大多數(shù)問題都源于"粗放"。例如疫情期間，很多企業(yè)需要免租或租金分期，如果是粗放的做法，"一刀切"，沒有免租或者沒有租金分期，這就會造成客戶的流失。所以運營中不能忽略很多精細化的細節(jié)，木棉中國總結了運營過程中5大類47項作業(yè)，對每一項都有細致的規(guī)范化的把握，有時甚至會精細到分析每一個客戶，哪一類客戶怎么服務等。

　　運營的最高標準是"不貳過"。木棉沉淀了龐大的運營管理制度與舉措，并形成項目運營案例庫與運營寶典，包括了經(jīng)營管理一百項基本動作，并且記錄了以前的成功經(jīng)驗和錯誤教訓。在什么階段采用什么樣的手段，取得什么樣的成果，都會做總結記錄，進而對運營過程中的不同情況進行有區(qū)別的修正與優(yōu)化。

　　在有限的成本下，如何實現(xiàn)效率最高，同時確保建筑整體體驗感最佳狀態(tài)，木棉實施的分類管理法，用最大的專注去專注用戶專注的地方。一是一類空間，包括大堂、電梯間、衛(wèi)生間、地下停車場電梯間、電梯轎廂、走道等，木棉對客戶敏感度高的一類空間實施最細顆粒態(tài)的的精細化、人性化管理與維護。二是二類空間，指出租單元內(nèi)的空間，木棉對二類空間實施退租后24小時恢復的方式，確保最佳客戶體驗。三是三類空間，包括非一、二類空間之外的區(qū)域，即客戶敏感度不高的區(qū)域，木棉對這類空間，會在確保保潔與安全的前提下，控制維護成本。

　　客戶大部分時間要的不只是服務，還有好的體驗，木棉深悉這一點，推出全觸點客戶體驗。在客戶從"潛在客戶"轉變?yōu)?成交客戶"，直至"收房入駐"、"經(jīng)營辦公"這一全過程，木棉中國針對與客戶的每一個觸點開展"體系化"、"標準化"的體驗管理。無論是簽約前、簽約后，還是簽約后入駐前、入駐后，木棉將所有的場景找出來，給客戶以極致體驗感，為客戶提供更多的增值服務和人文關懷。

2020年1月～2021年6月木棉（北京）出租率變化曲線

　　當前，木棉中國累計服務園區(qū)數(shù)量43個，服務園區(qū)面積120萬平方米，服務覆蓋城市 20座，累計簽約入園企業(yè)2000家，入園企業(yè)累計納稅100億元。在運營上也取得了很亮眼的成效，歷年平均入駐率 94%，入駐企業(yè)滿意度 93%，歷年累計實現(xiàn)租金收入 52億。希望把有更多的客戶、朋友可以體驗我們的管理思路和服務，謝謝。

　　來源：房訊網(wǎng)

編輯：wangdc