疫情以來，樓市的區(qū)域分化十分明顯，不僅一二線與三四線城市在分化，在一二線城市內(nèi)部，分化也十分明顯。

　　記者根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的2021年8月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，對包括直轄市、省會城市(不含拉薩)和計(jì)劃單列市在內(nèi)的35個重點(diǎn)城市二手房同比和環(huán)比數(shù)據(jù)進(jìn)行梳理發(fā)現(xiàn)，廣州房價同比漲幅最大，有6個省會城市低于一年前。環(huán)比來看，13個城市房價出現(xiàn)下跌。

　　廣州同比漲幅最大

　　從重點(diǎn)城市二手房房價的同比漲幅來看，廣州最高，達(dá)到了10.9%。一方面，近年來廣州產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級速度加快，人口快速增長。第七次全國人口普查數(shù)據(jù)顯示，十年來，廣州常住人口增加了597.58萬人，這一增量在全國所有城市中，僅次于同省的深圳，位居第二。

　　中國(深圳)綜合開發(fā)研究院智庫研究與信息部部長鄭宇劼對第一財(cái)經(jīng)分析，原先在四個一線城市中，廣州的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)偏舊偏重，但這幾年廣州包括生物醫(yī)藥、新一代信息技術(shù)等新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展很快，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)實(shí)現(xiàn)快速轉(zhuǎn)換，產(chǎn)業(yè)后勁不斷增強(qiáng)，這些產(chǎn)業(yè)最集中的天河、黃埔經(jīng)濟(jì)增長速度很快。

　　不過，從城市區(qū)域板塊來看，疫情以來，廣州城市內(nèi)部樓市走勢分化明顯。東部的天河、黃埔和海珠東部的漲幅較大。比如，天河不少樓盤上漲了七八成，而番禺、荔灣等區(qū)域的多數(shù)樓盤上漲十分有限�！拔业姆孔泳蜎]怎么漲，以后我想置換到天河也換不起了。”家住荔灣芳村的夏女士說。

　　8月31日晚間，廣州市住房與城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《建立二手住房交易參考價格發(fā)布機(jī)制的通知》。根據(jù)通知，首批96個位于成交活躍的熱點(diǎn)區(qū)域的住宅小區(qū)，由廣州市住房政策研究中心在過去一年二手住房網(wǎng)簽成交價格基礎(chǔ)上，綜合考慮評估價格、周邊一手樓盤成交價格等因素，形成二手住房交易參考價格。這些樓盤也主要集中在天河、黃埔、海珠東等漲幅較大的區(qū)域。

　　廣州之后，北京以10.4%的漲幅在35個重點(diǎn)城市中位居第二。值得注意的是，房價同比漲幅靠前的重點(diǎn)城市中，位于長三角、珠三角的多個城市和北京位列其中。近年來，長三角、珠三角、北京等地區(qū)高新產(chǎn)業(yè)、新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展十分突出，集聚的年輕人多，經(jīng)濟(jì)活力很強(qiáng)，對樓市的需求和支撐更強(qiáng)。

　　一線城市深圳雖然8月二手房同比漲幅在35個城市中僅位列第15，但這是由于深圳這一輪上漲早，在強(qiáng)力調(diào)控下，樓市降溫也比較早。2020年深圳二手房漲幅高達(dá)14.1%，在各大城市中遙遙領(lǐng)先。因此，如果從2020年疫情以來的變化看，深圳漲幅在各大城市中仍位居前茅。

　　今年2月8日，深圳住建局發(fā)布《關(guān)于建立二手住房成交參考價格發(fā)布機(jī)制的通知》，在二手房網(wǎng)簽價格的基礎(chǔ)上，結(jié)合周邊新房價格，對深圳3595個小區(qū)編制了“成交參考價”。這也是全國第一個建立二手房指導(dǎo)價機(jī)制的城市。

　　在一系列強(qiáng)力調(diào)控措施下，深圳的房價已經(jīng)出現(xiàn)明顯降溫和回調(diào)。8月深圳二手房環(huán)比下降0.4%，連續(xù)4個月下降。

　　58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波分析，二手住宅本身更能反映市場真實(shí)熱度，從四個一線城市的銷售價格看，漲幅比上月回落0.2個百分點(diǎn)。其中，深圳環(huán)比下降0.4%，連續(xù)4個月下降。其他三個城市也是在調(diào)控補(bǔ)丁不斷加碼的背景下，房價雖有上漲，但上漲力度明顯趨弱，市場成交量開始出現(xiàn)萎縮，預(yù)示著下一步房價會上漲乏力。

　　另外一個同比漲幅位居前列的計(jì)劃單列市寧波，環(huán)比也出現(xiàn)了下跌。寧波8月二手房銷售價格環(huán)比下降0.1%，為近18個月來的首次下跌。

　　據(jù)寧波市房產(chǎn)市場管理中心發(fā)布的數(shù)據(jù)，今年8月寧波全市商品住宅成交8343套，環(huán)比下降4.1%，其中市六區(qū)成交4712套，環(huán)比下降9.2%，同比下降44.5%；全市二手住宅成交4346套，環(huán)比下降8.4%，其中市六區(qū)成交2712套，環(huán)比下降12.3%，同比下降66.4%。

　　6個省會城市房價跌回一年前

　　另一方面，有6個重點(diǎn)城市房價低于一年前，且全部是省會城市，分別是太原、長春、石家莊、呼和浩特、貴陽和哈爾濱。

　　從地區(qū)分布來看，這些城市主要位于華北和東北地區(qū)。張波對第一財(cái)經(jīng)分析，這些城市的一個重要指標(biāo)就是庫存量普遍較大，去化周期偏長，供大于求導(dǎo)致降溫更為明顯。

　　此外，一些城市雖然同比上漲，但環(huán)比下跌明顯。比如昆明，8月環(huán)比下跌了0.6%，環(huán)比跌幅在35個城市中位居第一；南寧下跌了0.3%。包括貴陽在內(nèi)，西南區(qū)域的城市較為集中。

　　張波分析，二手房環(huán)比下跌明顯的城市都是市場降溫的一個信號，從安居客線上的二手房掛牌價格趨勢來看，昆明在過去兩年經(jīng)歷了一波房價上漲行情，從今年7月開始，二手房掛牌價格出現(xiàn)下滑。南寧去年下半年開始出現(xiàn)二手房掛牌價格快速上漲，今年二季度開始出現(xiàn)波折下行趨勢。西南區(qū)域的不少城市都處于這一波房價行情下行區(qū)間，并且由于市場調(diào)控普遍從嚴(yán)，降溫態(tài)勢沒有發(fā)生變化。

　　房價走勢分化的同時，重點(diǎn)城市的樓市調(diào)控、人才政策也在分化。今年以來，廣州、南京、杭州等樓市上漲壓力較大的城市紛紛收緊人才購房、落戶購房政策。

　　與此同時，也有不少城市出臺了鼓勵人才購房和落戶的政策。

　　8月31日，吉林省長春市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展有關(guān)情況的通報(bào)》。長春市將為首次購買90平方米以下商品住房的就業(yè)人才以及進(jìn)城農(nóng)民，按人才50元/平方米、農(nóng)民80元/平方米額度予以購房補(bǔ)貼。同時，長春市政府投放5000萬元資金，以抽取消費(fèi)券形式，向符合條件的購房人才和農(nóng)民發(fā)放。消費(fèi)券可用于家電、汽車消費(fèi)。

　　張波認(rèn)為，這是因城施策的體現(xiàn)。從市場熱度來看，廣深以及南京、杭州的熱度總體偏高，即使深圳二手房市場已經(jīng)開始明顯降溫，但新房市場受限價影響，依然保持了一定熱度，人口的大量流入則是推動樓市熱度上升的重要因素。在此背景下，通過對人才政策的調(diào)整，減少需求量快速上升，維持供需平衡是穩(wěn)定樓市的重要措施。相反，大量樓市庫存本身需要更多新流入人口進(jìn)行消化，因此，人才政策表現(xiàn)就會顯得不同。

　　另外，沈陽、昆明等二線大城市，開始為局部房價下跌“打預(yù)防針”，即當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門約談部分開發(fā)商，對包括虛假廣告宣傳、大幅降價銷售等在內(nèi)的行為進(jìn)行一定約束。

　　來源：第一財(cái)經(jīng)

編輯：wangdc