近日，為期三天的蘇州、成都第二輪集中土拍收官。與第一輪集中供地市場火熱不同的是，此輪土拍熱度不高，溢價率較首輪有所下降，尤其是南京、青島、濟(jì)南、天津、沈陽等“低熱”城市，底價成交已成為二輪集中土拍的主旋律，土地流拍也明顯增多。

　　房企在土地市場上不再豪情萬丈是有原因的。

　　一方面，規(guī)則發(fā)生了變化。如南京規(guī)定，部分地塊的競買保證金比例可提高至起始價的50%，且同一競買人在同一批次報名地塊，不得超過總量的30%。對部分地塊，南京還規(guī)定不得聯(lián)合競買、不得合作開發(fā)，后續(xù)項目公司股權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。

　　蘇州的新規(guī)則主要針對首輪土拍中部分地塊溢價高、馬甲多的情況做出精準(zhǔn)調(diào)整，嚴(yán)格遵守“控地價”要求，下調(diào)了5宗地塊一次報價有效區(qū)間上限，同時出臺一系列“限馬甲”舉措，并嚴(yán)查房企資金來源。

　　這些規(guī)則都抬高了房企競拍的門檻。

　　另一方面，不少房企遇到了流動性問題。2020年8月，央行和住建部發(fā)布針對地產(chǎn)商的“三條紅線”，涉及資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率和現(xiàn)金短債比。

　　這三條醒目的“紅線”直接從供給端卡住了地產(chǎn)商的高杠桿。去年底，“商業(yè)銀行涉房貸款集中度新規(guī)”（限定房地產(chǎn)貸款占比和個人住房貸款占比上限）這一要求，又從需求端卡住了地產(chǎn)商的流動性。

　　沒那么容易融資了，流動性吃緊成為行業(yè)普遍的現(xiàn)狀后，房企在土地市場上怎么豪橫得起來呢？

　　土地市場遇冷，是房企面臨的問題，但絕不僅僅是房企的問題，它也是地方政府不得不直面的問題。

　　“土地財政”，這個耳熟能詳?shù)脑~語讓一些地方政府對土地出讓收入的高度依賴性暴露無遺。土地出讓收入在地方如此重要，如果這一塊收入大幅萎縮，該拿什么來彌補(bǔ)？

　　地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)火熱了數(shù)十年。但即使是在最火熱的時候，也不乏“狼來了”的聲音，不時有輿論警告地方政府需要擺脫對土地財政的依賴。

　　為什么要擺脫對土地財政的依賴？因為土地出讓金獨占大頭，會造成地方財政收入體系不健康不合理。更重要的是，總是依賴土地出讓收入，會導(dǎo)致一個地方的產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)畸形。

　　道理很簡單，假若從農(nóng)民手里征地然后轉(zhuǎn)手賣出即能輕松賺錢，過好小日子，誰還有動力和熱情去發(fā)展其他產(chǎn)業(yè)？

　　正是因為看到了土地出讓收入節(jié)節(jié)升高中的危險，有識之士一再提醒土地財政不可持續(xù)。但這正像是“狼來了”的故事，警示了這么多年，相信的人卻似乎并不多。

　　這一次“狼”真的來了。地產(chǎn)業(yè)的邏輯正在發(fā)生天翻地覆的變革，“房住不炒”已成為一條鐵律，真正扎下根來。如果看不到這一點，注定會吃大虧。當(dāng)下一些房企之所以遭遇生死危機(jī)，根本原因在于其輕視了地產(chǎn)業(yè)的大勢，仍然在用那本老黃歷，妄圖在密風(fēng)驟雨般的調(diào)控中抬高杠桿。

　　接下來，一些地方政府可能真的要過緊日子了。地方政府走出土地財政依賴，房產(chǎn)稅或許是不錯的替代，但相關(guān)立法還沒有進(jìn)入程序，顯然緩不濟(jì)急。毫無疑問，只有在前一階段未雨綢繆，早早落下產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級先手棋的城市會最先走出困境。

　來 源：時代周報    

  編 輯：liuy