歷時兩天的“土拍大戰(zhàn)”后，廣州年度第二場集中供地于9月27日收尾。48宗涉宅地中，23宗地成交，總成交金額達(dá)569.37億元。25宗地流拍，流拍率達(dá)52.08%，這讓廣州第二次集中供地稍顯冷清。
市場人士對此有一定的分歧。有分析稱，本輪流拍創(chuàng)近年流拍率新高，體現(xiàn)了在樓市輪番調(diào)控、嚴(yán)管三條紅線之下，開發(fā)商資金、業(yè)績、去化存在壓力。開發(fā)商拿地節(jié)奏放緩，選擇把錢更精準(zhǔn)地投向價值更高的地塊，秉持更審慎的心態(tài)。另有分析稱，近600億元的土地成交金顯示了實(shí)力企業(yè)仍樂意拿地，對行業(yè)對未來還心存期待。
25塊地遭遇流拍
第二場土拍的冷清超出了市場人士的預(yù)期。
9月26日、27日，廣州第二批集中供地計劃出讓48宗地，總起始價高達(dá)1124億元。最終結(jié)果顯示，25宗地塊流拍，成功出讓的地塊為23宗，最終總成交價為569.37億元。
其中，流拍地塊主要集中于供地大戶增城區(qū)。增城區(qū)原定出讓22宗地，有15宗不成交。
這與今年4月廣州首場集中供地如出一轍。廣州首場集中供地出讓的48宗土地中，有18宗位于增城，占比超過1/3。首場集中供地，增城區(qū)也是流拍重災(zāi)區(qū)，共有四宗地塊流拍，其余地塊亦多以底價成交。另外兩宗流拍的地塊分別位于白云區(qū)和花都區(qū)。
與首場集中供地不同的是，部分熱門地塊在第二場集中供地中爆冷。比如，開發(fā)商較為關(guān)注的番禺區(qū)大石街飄峰路西側(cè)地塊一、番禺區(qū)大石街飄峰路西側(cè)地塊二，在土拍之前分別吸引了7家、6家房企參與競拍，屬于熱度較高的地塊。熟料，競拍以流拍收場。
番禺區(qū)大石街飄峰路西側(cè)這兩宗較熱門的地塊位置相鄰，容積率均＜2.5，總出讓面積18.11萬平方米，出讓條件也極為相似，均要配建2萬余平方米的政策性、人才住房，起拍樓面價均為23000元/㎡。
有開發(fā)商人士稱，這與地塊周邊村落、工業(yè)園居多，生活、商業(yè)及交通等配套較滯后有直接關(guān)系。競拍樓面價已經(jīng)超2萬元/㎡，樓盤前景并不明朗。
“建設(shè)成本高、區(qū)位條件不突出的地塊，會直接放棄�！眳⑴c競拍的一位劉姓房企人士稱，在三道紅線、投銷比不超40%，以及要求拿地必須使用自有資金等監(jiān)管下，不少開發(fā)商拿地節(jié)奏放緩，秉持更審慎的心態(tài)，加之接近年底，資金面緊張，融資困難，部分地塊無人
問津也屬正常。
同樣遇冷的還有今年首場集中供地的當(dāng)紅炸子雞黃埔區(qū)中新廣州知識城板塊。參與競拍的JLXC-H5-1地塊，競買人僅有一家，一開拍便以9782元/㎡樓面價，被廣州知識城投資控股有限公司及昆山昆安置業(yè)有限公司拿下。
然而，今年首場集中供地中，30秒內(nèi)競拍房企報價19輪，迅速達(dá)到官方設(shè)置的地價上限，并啟用“搖號”的便是黃埔區(qū)的一宗總用地面積為5.2萬平方米的宅地。短短幾個月，形勢便發(fā)生逆轉(zhuǎn)。
有分析人士稱，這跟樓市降溫和地塊狀況有直接關(guān)系。JLXC-H5-1地塊雖然樓面價較低不足萬元，但實(shí)質(zhì)為兼容科研、商業(yè)商務(wù)、居住等多種性質(zhì)的綜合用地，出讓條件較為復(fù)雜，對開發(fā)商也有一定的要求。另外，黃埔區(qū)樓市在今年上半年的接連調(diào)控中，熱度已經(jīng)有所下降。
值得關(guān)注的是，此次競拍，央國企占據(jù)壓倒性優(yōu)勢。比如，番禺創(chuàng)新城地塊一、地塊二均被越秀地產(chǎn)（00123.HK)以底價102.96億元斬獲；被稱為“廣鋼新城最后一宗宅地”的廣鋼AF040234地塊、AF040406地塊，被中海地產(chǎn)（00688.HK）以近乎底價632392萬元競得，折合樓面價28573元/㎡；2021NJY-13南沙區(qū)南沙灣地塊為廣州南投 珠江股份(600684.SH)聯(lián)合拿下。爭搶19輪，熱度較高的2021NJY-10南沙區(qū)橫瀝島大元路以北地塊，由葛洲壩地產(chǎn)勝出。
多核心城市遭遇流拍
如此冷清的局面，并不僅限于廣州。
在近期已經(jīng)完成第二輪集中供地的多個熱點(diǎn)城市如重慶、杭州、蘇州等，都出現(xiàn)流拍率上升、溢價率明顯下滑的情況，多個城市甚至出現(xiàn)臨時“中止”出讓地塊的現(xiàn)象。譬如，9月26日，杭州市第二輪集中土拍的10幅競品質(zhì)地塊全部流拍。另有，成都、蘇州、沈陽等多個城市第二批次地塊出讓成交樓面價有所下跌，部分熱點(diǎn)城市甚至出現(xiàn)地塊臨時撤牌、流拍等情況。
第二輪集中供地均是“一波三折”，與“穩(wěn)地價”的核心訴求有直接關(guān)系。連日來，多個城市延期掛牌并調(diào)整土拍規(guī)則，一方面加強(qiáng)購地自有資金監(jiān)管來提高房企土拍門檻，另一方面通過嚴(yán)控溢價和取消“競配建”等出讓方式降低企業(yè)拿地成本。
以廣州為例，嚴(yán)控最高樓面價成為基調(diào)，大部分最高樓面價被限制。黃埔、南沙這些2020年領(lǐng)漲廣州樓市的片區(qū)，住宅地塊均被限地價和限房價，并要求50%住宅限售無房家庭。同時，出讓地塊最高溢價率被限定在15%，起拍地價最高的海珠江泰路地塊溢價率被限制在9%。
比如被中海地產(chǎn)收入囊中的海珠區(qū)石溪村蠔殼洲東街93號AH101418地塊、海珠區(qū)江泰路50號AH0605005地塊，均均要求對外銷售時，首套住房購房家庭（或個人）購房總套數(shù)占新建商品住房規(guī)劃總套數(shù)的比例不低于50%。另建筑需達(dá)到綠色三星級標(biāo)準(zhǔn)，這是綠色建筑的最高標(biāo)準(zhǔn)，也是廣州首次將綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)納入宅地出讓前置條件。而能達(dá)到如此細(xì)致嚴(yán)苛要求的房企甚少。
一位不愿具名的開發(fā)商人士認(rèn)為，本輪流拍創(chuàng)近年流拍率新高，體現(xiàn)了在輪番調(diào)控、嚴(yán)管三條紅線之下，開發(fā)商資金、業(yè)績、去化存在壓力。對于建設(shè)成本高、區(qū)位條件不突出地塊，開發(fā)商選擇直接放棄，從側(cè)面亦體現(xiàn)了市場對部分區(qū)域信心不足。
對此，廣東中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜并不以為意。他有提及大環(huán)境挑戰(zhàn)較多，對于有拿地預(yù)算的實(shí)力房企而言，二次供地可以用更小的競爭代價進(jìn)入，而相對合理的土拍規(guī)則亦預(yù)留了一定的項目盈利空間。同時，穩(wěn)房價是樓市調(diào)控主旋律，這是房企樂見的局面，利好行業(yè)中長期健康發(fā)展。此次優(yōu)質(zhì)地塊還是得到了實(shí)力開發(fā)商的認(rèn)可，近600億的土地成交金，也說明房企還是樂意拿地的，對地產(chǎn)行業(yè)及廣州樓市的未來還是有足夠的信心。
來 源：第一財經(jīng)
編 輯：liuy
