當(dāng)其他城市還沉浸在去年土拍收官慘淡氛圍中，福建漳州已經(jīng)拉開(kāi)了2022年首場(chǎng)賣地。

　　1月13日，漳州將五宗位于薌城區(qū)女排娘家基地片區(qū)的商住用地?cái)[上了貨架，吸引了建發(fā)、國(guó)貿(mào)、特房等房企參加。

　　最終，五宗土地均成功覓得買家，總攬金26.91億元，其中建發(fā)競(jìng)得三宗，國(guó)貿(mào)競(jìng)得一宗，城投競(jìng)得一宗。

　　值得注意的是，不同于2021年底的流拍或底價(jià)接盤，漳州這場(chǎng)新年土拍還擦出了些火花。

　　據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，本場(chǎng)土拍中溢價(jià)率最低為5.25%，最高達(dá)到了34.2%——這一幕顯然在過(guò)去一段時(shí)間全國(guó)土地市場(chǎng)上較為少見(jiàn)。

　　新年首拍

　　五宗地塊分別為2021P13、2021P14、2021P15、2021P16、2021P17，均位于薌城區(qū)女排娘家基地，總出讓面積148792.43平方米，總建筑面積397544平方米，起拍價(jià)為24.39億元。

　　具體而言，2021P13地塊位于漳州薌城區(qū)漳華路以南、延安北路以東，占地面積82135平方米，容積率為2.8，起拍價(jià)9.55億元。該地塊由城投以9.85億競(jìng)得，樓面價(jià)4283元/平方米，溢價(jià)率3.14%。

　　地塊位于漳州薌城區(qū)延安北路以東、騰飛路以南，占地面積9246.43平方米，容積率為3.0，起拍價(jià)2.22億元；2021P15地塊位于漳州薌城區(qū)勝利東路以北、新華北路以東，占地面積28660平方米，容積率為2.6，起拍價(jià)6.86億元；2021P16地塊位于漳州薌城區(qū)勝利東路以南、新華北路以東、打銅街以北，占地面積7816平方米，容積率為3.0，計(jì)容建筑面積23448平方米，起拍價(jià)1.91億元。

　　上述三宗地塊均由建發(fā)攬下，成交價(jià)分別為2.58億、2.09億、7.22億，最高樓面價(jià)為9690元/平方米，溢價(jià)率分別為16.22%、9.42%、5.25%。

　　剩余一宗2021P17地塊位于漳州薌城區(qū)勝利西路以南、新華北路以西、平等路以東，占地面積20935平方米，容積率為2.0，起拍價(jià)3.85億元，最終由國(guó)貿(mào)以5.17億競(jìng)得，樓面價(jià)12348元/平方米，溢價(jià)率34.29%。

　　整體來(lái)看，相比2021漳州收官戰(zhàn)中全部地塊以底價(jià)成交的局面，此次土拍反映出來(lái)的市場(chǎng)溫度明顯有所上升。

　　當(dāng)然，背后原因首先與地塊質(zhì)素關(guān)系密切。

　　據(jù)悉，這五宗地塊均位于老城中心板塊，商業(yè)、教育、醫(yī)療以及交通等配套比較完善；更為具體的是，地塊位于所謂的“中國(guó)女排娘家”基地項(xiàng)目片區(qū)內(nèi)，女排的光環(huán)讓整個(gè)片區(qū)享有資源的傾斜，這也為項(xiàng)目的銷售奠定了先天優(yōu)勢(shì)條件。

　　從企業(yè)層面看，此次拿地對(duì)于建發(fā)、國(guó)貿(mào)而言也有著自身的補(bǔ)倉(cāng)需求。

　　有市場(chǎng)人士表示，據(jù)其了解，目前建發(fā)、國(guó)貿(mào)在漳州市場(chǎng)可銷售樓盤資源并不多。尤其是創(chuàng)下此次土拍最高溢價(jià)的國(guó)貿(mào)，漳州在售樓盤僅有一個(gè)。

　　除此之外，目前資金端受限局面的緩解讓近期行業(yè)與市場(chǎng)氛圍有所回溫，或也給此次土拍打了一劑強(qiáng)心針。

　　可以窺見(jiàn)，自11月中下旬以來(lái)，國(guó)內(nèi)房企融資渠道和發(fā)行規(guī)模回彈，政策環(huán)境同樣呈現(xiàn)回暖態(tài)勢(shì)，包括保利發(fā)展、招商蛇口、中海地產(chǎn)、碧桂園、龍湖等企業(yè)融資渠道的恢復(fù)，給予投資者一定信心。

　　不過(guò)，此前類似花樣年、陽(yáng)光城等債券展期事件仍在發(fā)酵，新房市場(chǎng)尚未恢復(fù)元?dú)�，因此仍可以感受到土拍市�?chǎng)的些許冷靜與謹(jǐn)慎。

　　譬如，此次建發(fā)、國(guó)貿(mào)所摘地塊體量均較小，最大建面是建發(fā)奪得的2021P15地塊，計(jì)容建筑面積也僅7.5萬(wàn)平方米。

　　一方面對(duì)房企資金要求不大，另一方面小體量地塊也讓房企的開(kāi)發(fā)銷售更為靈活，回籠資金速度快。

　　“黑馬”建發(fā)

　　這場(chǎng)土拍另一個(gè)亮點(diǎn)是以近12億包攬三宗宅地的建發(fā)。

　　這家閩系房企旗下上市平臺(tái)建發(fā)國(guó)際，在近期披露的銷售業(yè)績(jī)中，以100%銷售增幅在一眾略顯頹勢(shì)的房企里尤為突出。

　　觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的“2021年1-12月房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額表現(xiàn)”研究成果顯示，前100房企實(shí)現(xiàn)全口徑總銷售金額12.8萬(wàn)億元，同比減少2.4%，年內(nèi)累計(jì)銷售增速首次轉(zhuǎn)負(fù)。

　　建發(fā)國(guó)際銷售公告則顯示，截至2021年12月31日止年度，建發(fā)國(guó)際連同合營(yíng)公司及聯(lián)營(yíng)公司實(shí)現(xiàn)歸屬公司股東權(quán)益的累計(jì)合同銷售金額約1300.92億元，歸屬公司股東權(quán)益的累計(jì)合同銷售面積約682.69萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)約100.90%和約104.29%。

　　當(dāng)然，黑馬不是一日煉成，建發(fā)這種增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)已延續(xù)了很長(zhǎng)一段時(shí)間。

　　從2016年開(kāi)始，香港上市平臺(tái)建發(fā)國(guó)際的銷售規(guī)模幾乎每年都以1倍的速度增長(zhǎng)，例如2018、2019年銷售金額增速達(dá)94.07%、86.7%，遠(yuǎn)高于同期TOP100整體的36.6%和16.0%。

　　即便是2020年行業(yè)有所收緊情況下，建發(fā)國(guó)際仍最終實(shí)現(xiàn)銷售金額約907.7億元，同比增長(zhǎng)78.75%，增幅之大彼時(shí)少有。

　　數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告，觀點(diǎn)指數(shù)整理

　　這種增長(zhǎng)顯然有著一定的特殊性。

　　建發(fā)國(guó)際之所以能迅速做大規(guī)模，很重要的一方面是來(lái)自于母公司建發(fā)房產(chǎn)現(xiàn)有成熟優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項(xiàng)目注入，尤其是在2018年建發(fā)房產(chǎn)將業(yè)務(wù)定位與控股子公司建發(fā)國(guó)際進(jìn)行了一定劃分之后，建發(fā)國(guó)際主要負(fù)責(zé)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、物業(yè)管理及新興投資業(yè)務(wù)此類新增地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2017年至2020年，建發(fā)國(guó)際已從母公司處獲取超過(guò)10個(gè)資產(chǎn)包。

　　另一方面，截至2021年上半年，建發(fā)國(guó)際平均融資成本約4.48%，較2020年末的4.98%下降50個(gè)BP，資金充裕及融資成本低的優(yōu)勢(shì)讓建發(fā)房產(chǎn)及建發(fā)國(guó)際得以在公開(kāi)市場(chǎng)加大拿地力度，擴(kuò)大土儲(chǔ)和可售資源。

　　在觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的2021年1-11月土儲(chǔ)報(bào)告中，建發(fā)房產(chǎn)拿地權(quán)益金額達(dá)840.92億元，新增權(quán)益土儲(chǔ)704.7萬(wàn)平方米，新增貨值1546.95億元，分列房企中的第7位、第15位以及第16位，明顯高于銷售金額所處的行業(yè)位置。

　　擴(kuò)儲(chǔ)力度保持高位，讓上市平臺(tái)建發(fā)國(guó)際的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)隨之產(chǎn)生變化。

　　如凈負(fù)債率指標(biāo)，2017、2018、2019以及2020年上半年，建發(fā)國(guó)際凈負(fù)債率分別錄得319.95%、242.08%、175.74%以及247.68%。

　　但這并沒(méi)有給建發(fā)國(guó)際帶來(lái)太大的壓力。

　　一方面，資產(chǎn)注入仍在持續(xù)進(jìn)行中，這種動(dòng)態(tài)過(guò)程一定程度上帶來(lái)若干指標(biāo)上的錯(cuò)位。另一方面，母公司的財(cái)務(wù)資源支持也讓其擴(kuò)張過(guò)程更有底氣。

　　“公司本身較少單獨(dú)關(guān)注建發(fā)國(guó)際的凈負(fù)債率，因?yàn)榻òl(fā)國(guó)際作為母公司重要的上市平臺(tái)，對(duì)其提供了較大的財(cái)務(wù)資源支持�！苯òl(fā)國(guó)際行政總裁林偉國(guó)曾表示。

　　可以窺見(jiàn)，作為建發(fā)房產(chǎn)的控股子公司和建發(fā)集團(tuán)的成員企業(yè)，建發(fā)國(guó)際在股東借款和融資上享受很大優(yōu)勢(shì)。

　　例如2019年，建發(fā)國(guó)際曾接受建發(fā)房產(chǎn)貸款合計(jì)230.8億元，同比增長(zhǎng)43.5%；2020年上半年，建發(fā)國(guó)際與建發(fā)房產(chǎn)訂立貸款框架協(xié)議，以年利率5.5%向建發(fā)房產(chǎn)尋求400億元貸款融資，以推動(dòng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。

　　2020年12月公告又披露，建發(fā)房產(chǎn)為建發(fā)國(guó)際子公司廈門益悅置業(yè)提供95億元貸款額度。

　　此外，借助永續(xù)債發(fā)行等融資手段也讓建發(fā)國(guó)際的財(cái)務(wù)報(bào)表有所優(yōu)化。

　　過(guò)去一年，建發(fā)國(guó)際快速實(shí)現(xiàn)兩道紅線轉(zhuǎn)綠。截至2021上半年，凈負(fù)債率、剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率及現(xiàn)金短債比分別為85.1%、69.8%及3.1倍，從兩道紅線順利轉(zhuǎn)為綠檔房企。

　　當(dāng)然，在如今的行業(yè)環(huán)境下，綠檔并不意味著安全。

 來(lái) 源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)  

    編 輯：liuy