一直以來(lái)，從北上廣深到新一線城市，成片聚集的高端寫(xiě)字樓，是地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展最顯著的外在名片。鱗次櫛比的高樓大廈，隨著城市發(fā)展拔地而起，科技新貴、互聯(lián)網(wǎng)巨頭在此聚集，房企也作為開(kāi)發(fā)或運(yùn)營(yíng)方參與其中。

有的開(kāi)發(fā)商，選擇將物業(yè)散售，來(lái)補(bǔ)回開(kāi)發(fā)成本、支撐當(dāng)下運(yùn)營(yíng)。也有的仍拿在手中，靠精細(xì)化運(yùn)營(yíng)收取租金、填補(bǔ)現(xiàn)金流。房地產(chǎn)整體向上時(shí)，住宅業(yè)務(wù)可與商業(yè)地產(chǎn)互相支撐，但現(xiàn)在，房子不好賣(mài)了，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)同樣“壓力山大”。

從最明顯的寫(xiě)字樓空置率情況看，許多城市的情況都不甚樂(lè)觀。

在近日召開(kāi)的第四屆中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)品牌建設(shè)論壇上，高力國(guó)際中國(guó)區(qū)辦公樓服務(wù)部董事總經(jīng)理嚴(yán)區(qū)海表示，在只統(tǒng)計(jì)主要開(kāi)發(fā)商、不計(jì)算小業(yè)主面積的情況下，華中地區(qū)的武漢甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率達(dá)31%，實(shí)際情況可能更嚴(yán)重。

如果從空置率、租金兩個(gè)維度看，北京、上海是最佳市場(chǎng)，租金相對(duì)比較高，空置率相對(duì)比較低；而合肥、天津、武漢、長(zhǎng)春、沈陽(yáng)、重慶、西安等多個(gè)城市，空置率高于市場(chǎng)平均水平，凈有效租金則低于平均水平，市場(chǎng)不甚樂(lè)觀。

一般而言，商辦市場(chǎng)的表現(xiàn)與第三產(chǎn)業(yè)呈正相關(guān)關(guān)系。如果從這個(gè)角度看，嚴(yán)區(qū)海表示，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展最好的城市是北京、第二是上海，第三產(chǎn)業(yè)跟甲級(jí)辦公樓的匹配度非常一致；有些城市甲級(jí)辦公樓過(guò)多、但第三產(chǎn)業(yè)沒(méi)有上來(lái)，有一定風(fēng)險(xiǎn)。

“一季度商辦市場(chǎng)還是不錯(cuò)的，二季度由于重點(diǎn)城市受到疫情反復(fù)和經(jīng)濟(jì)放緩等超短期因素沖擊，市場(chǎng)活動(dòng)一度停滯，復(fù)蘇勢(shì)頭也蒙上了陰影。”全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)、房訊網(wǎng)董事長(zhǎng)劉凱表示。

仲量聯(lián)行發(fā)布的第二季度中國(guó)40城辦公樓市場(chǎng)指數(shù)也顯示，截至二季度末，全國(guó)重點(diǎn)城市中，有9個(gè)城市的甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率水平高于30%，面臨較大去化壓力；8個(gè)城市處于20%～30%的可控區(qū)間，北上廣在20%以?xún)?nèi)。

具體而言，40城中空置率最高的是青島，達(dá)到了48%；此外，天津?qū)懽謽强罩寐蔬_(dá)42%，沈陽(yáng)、鄭州、武漢、長(zhǎng)沙、廈門(mén)、西安、南京的寫(xiě)字樓空置率均超過(guò)30%，一線城市中深圳寫(xiě)字樓的空置率也達(dá)到了21%。

租金方面，二季度全國(guó)20個(gè)重點(diǎn)城市全部錄得租金負(fù)增長(zhǎng)，其中13個(gè)城市處于1%的正常波動(dòng)區(qū)間，其余7個(gè)城市的降幅在1%-5%之間，廣州、南京、武漢、廈門(mén)、青島、天津、大連等城市的寫(xiě)字樓租金水平降幅較大。

仲量聯(lián)行表示，相較于2020年，本輪疫情對(duì)辦公樓市場(chǎng)的影響多為階段性壓制，但不確定性因素明顯升高，使得企業(yè)決策延遲，擴(kuò)張趨向謹(jǐn)慎，市場(chǎng)活躍度降溫。全國(guó)大部分辦公樓市場(chǎng)表現(xiàn)低迷，增量需求回落，而租金降幅走闊的城市，多數(shù)還疊加了新增供應(yīng)的當(dāng)期壓力。

來(lái)源：仲量聯(lián)行

編輯：jinbao