2022年Q3，南京國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)7800億元，同比增長1.7%。受疫情影響，寫字樓項目入市時間更為審慎，3季度僅華新城T1新增入市，推高市場總存量增至435萬平方米。

TMT行業(yè)成交活躍，優(yōu)質(zhì)企業(yè)擴張速度快，承租能力強，租賃成交占比達(dá)33%，主要分布在新街口、河西、雨花、江寧等區(qū)域；金融行業(yè)三季度租賃成交占比達(dá)25%，新街口以保險、銀行等服務(wù)機構(gòu)為主，總部金融、信托、投資基金等在河西板塊形成規(guī)模聚集；三季度甲級寫字樓整體吸納量為45,136平方米，環(huán)比下降2%，全市整體空置率環(huán)比上升0.8%至25.9%，新街口板塊因代表性項目入駐率提高，空置率降至22%，河西因新項目入市影響，空置率升至28%。

從租金表現(xiàn)來看，受經(jīng)濟環(huán)境等因素影響，寫字樓業(yè)主在租金和免租期等條件上進一步讓步，整體租金成交凈價進一步下降。2022年Q3甲級寫字樓平均租金小幅下探至人民幣2.77元/平方米/天。疫情以來，租金持續(xù)承壓，但仍保持在2.7元的價值線之上，空置率呈緩慢下降趨勢，體現(xiàn)市場的發(fā)展韌性。

銷售市場仍以去庫存為主，三季度新增供應(yīng)約8萬㎡，成交面積約8.3萬㎡，成交價格進一步下探至約1.5萬元/平方米，去化壓力較大；

零售市場表現(xiàn)亦可圈可點。南京國際消費節(jié)及“消費券”等利好促進消費市場復(fù)蘇回暖，中高端購物中心客流量回升。三季度，坐落于夫子廟商圈的南京萬象天地和橋北商圈的金象城入市，為市場帶來244,000平方米新增供應(yīng)，推動市場總存量達(dá)到517萬平方米。

首店經(jīng)濟突出，地標(biāo)型高端項目獲青睞，如LVMH旗下梵詩柯香于德基廣場開設(shè)全國首店；人氣奶茶品牌茶顏悅色于新街口IFCX和景楓中心開設(shè)兩店；閩和南等品牌于南京萬象天地開設(shè)南京首店。本季內(nèi)，南京中高端購物中心整體空置率從3.9%上升至4.7%。因此，大多數(shù)購物中心已下調(diào)租金收入預(yù)期，以維持穩(wěn)定的出租率。本季度南京中高端購物中心首層租金報價為每月每平方米663.1元，環(huán)比下降2.0%。

未來三年，南京或?qū)⑦M入購物中心集中開業(yè)的高峰年，預(yù)計約20個中高端購物中心入市，這將會使得租賃市場中的租戶方擁有更多的議價能力。

戴德梁行南京及合肥公司總經(jīng)理魏建歷表示，2022年三季度，商業(yè)及辦公市場發(fā)展平穩(wěn)，亮點突出，市場變革進一步加速，商辦市場在建筑空間、辦公空間、靈活辦公體驗、運營模式等方面市場趨勢進一步顯現(xiàn)，更多元的租戶需求將進一步考驗發(fā)展商的運營能力。未來在長三角一體化、南京都市圈建設(shè)及國際消費中心城市建設(shè)過程中，持續(xù)優(yōu)化的營商環(huán)境、不斷完善的軌道交通，多措并舉的支持政策，將進一步吸引總部企業(yè)集聚，推動各大商圈協(xié)同發(fā)展。

來源：戴德梁行

編輯：jinbao