近日，人民銀行和銀保監(jiān)會聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》(銀發(fā)〔2022〕254號，以下簡稱《通知》)，出臺十六條措施支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。房地產(chǎn)市場關(guān)聯(lián)行業(yè)眾多，其平穩(wěn)健康發(fā)展關(guān)系著經(jīng)濟社會發(fā)展大局穩(wěn)定和民生福祉�！锻ㄖ窂姆科蠊┙o端到居民需求端均有提及，針對房企紓困和保障房租賃也有涉及，政策信號意義明顯。《通知》出臺后各項政策加速落地，預(yù)售資金監(jiān)管放松，房地產(chǎn)“三支箭”政策全面落地，推動優(yōu)質(zhì)房企融資恢復(fù)。一系列“組合拳”將有助于穩(wěn)定市場信心和預(yù)期，房地產(chǎn)市場有望逐步趨穩(wěn)。
通過融資放松穩(wěn)定市場主體
已出險房企和相對健康房企融資的全面放松，有助于減輕供給端資金壓力，是穩(wěn)經(jīng)濟、穩(wěn)增長、維護住房消費者合法權(quán)益的重要舉措，具有積極意義。關(guān)于“保交樓”方面，從中央到地方也有新的政策支持，對受新冠肺炎疫情影響收入驟減或購房合同出現(xiàn)問題的個人可以協(xié)商延期還本付息；對房企紓困也進行政策調(diào)整，延長房地產(chǎn)貸款集中管理過度安排，支持房地產(chǎn)項目收并購。
第一，支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期，緩解企業(yè)短期償債風(fēng)險，幫扶企業(yè)通過自身努力改善經(jīng)營困境。具體來看，未來半年內(nèi)到期的開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資，可以允許超出原規(guī)定多展期 1年，可不調(diào)整貸款分類，報送征信系統(tǒng)的貸款分類與之保持一致。這可以保障現(xiàn)有房地產(chǎn)企業(yè)流動性，房地產(chǎn)企業(yè)在今年四季度和明年一季度將迎來一波償債高峰，允許合理展期可以有效緩解流動性風(fēng)險。根據(jù)克而瑞研究中心數(shù)據(jù)，2022年四季度200家核心房企境內(nèi)債券到期規(guī)模達1195億元，而根據(jù)彭博社統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，預(yù)計2023年一季度境內(nèi)外到期規(guī)模為723億美元。
第二，延長房地產(chǎn)貸款集中度管理政策過渡期安排。對受新冠肺炎疫情影響不能滿足房地產(chǎn)貸款集中管理的銀行業(yè)金融機構(gòu)，可以合理評估延長過渡期。過去房地產(chǎn)調(diào)控融資從地產(chǎn)需求端到供給端都在收緊，房地產(chǎn)企業(yè)自身面臨“三條紅線”要求，銀行進行貸款集中管理，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)很難獲得融資，延長過渡期安排。屬于融資方面供給端放松，房地產(chǎn)企業(yè)可以適度“回血”。
第三，鼓勵金融機構(gòu)提供配套融資支持。要求“一樓一策”制定項目，并對配套資金的安排做出詳細規(guī)定，商業(yè)銀行在房地產(chǎn)開發(fā)貸款下，新增“專項借款配套融資”子項目，主要是針對“保交樓”政策。“保交樓”的底線是影響居民購房信心的另一大問題。這次改動最大的一點是，對專項借款支持項目發(fā)放配套融資的貸款期限內(nèi)不下調(diào)風(fēng)險分類，并且對配套融資形成不良風(fēng)險后，相關(guān)機構(gòu)和人員已盡責(zé)的情況下可予以免責(zé)。這大大提高了商業(yè)銀行的積極性，配套資金的落地情況會有所好轉(zhuǎn)。
房地產(chǎn)市場新發(fā)展格局確立
從短期來看，《通知》的發(fā)布是一個非常積極信號，過去主要依靠地方政府“因城施策”，現(xiàn)在中央部門開始牽頭穩(wěn)定市場，從“930新政”到本次《通知》，力度措施一次比一次強。從供給端看，對房地產(chǎn)企業(yè)紓困力度在不斷加強；從需求端來看，三四線城市限購限售政策幾乎全面取消，二線城市也在大規(guī)模放松限購政策，一線城市部分區(qū)域也在放松限購，房貸利率逐步下調(diào)，首付比下降。
從融資端來看，當(dāng)前既加大“保交樓”項目紓困，也開始重視優(yōu)質(zhì)房企紓困。11月8日，中國銀行間市場交易商協(xié)會(以下簡稱“交易商協(xié)會”)推進并擴大民營企業(yè)債券融資支持工具(“第二支箭”)，后續(xù)還可擴容，預(yù)計可以支持2500億元債券融資。中債信用增進公司已將包括龍湖集團、新城控股和美的置業(yè)在內(nèi)的開發(fā)商列為首批受益于 “第二支箭 ”計劃的發(fā)行人。龍湖集團200億元儲架式注冊發(fā)行已獲受理，中債增進公司同步受理企業(yè)增信業(yè)務(wù)意向。
除了傳統(tǒng)國企和央企房地產(chǎn)企業(yè)安全邊際較高外，優(yōu)質(zhì)的民營地產(chǎn)公司也開始接受流動性支持，迎來一波回暖。針對民營企業(yè)的三支箭，第一支是信貸支持，這點在《通知》中已經(jīng)有體現(xiàn)；第二支是民企債融支持，目前政策正在逐步落地；第三支是股權(quán)融資，根據(jù)后續(xù)市場情況，有優(yōu)質(zhì)項目儲備，但流動性嚴重不足企業(yè)，有望進行股權(quán)融資。
從長期來看，房地產(chǎn)市場發(fā)展邏輯正在改變，從“香港模式”轉(zhuǎn)向“新加坡模式”。2008年后，家庭消費占比過低，債務(wù)增長過快，已經(jīng)超越了投資性收益，房地產(chǎn)去杠桿疊加新冠肺炎疫情影響，從房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移的資金并未流向家庭消費支出。而當(dāng)下外需疲弱，全球供應(yīng)鏈受阻，出口下降情況下，仍需維穩(wěn)房地產(chǎn)，以時間換空間。堅持“房住不炒”的目標下加強保障性住房的建設(shè)，學(xué)習(xí)“新加坡模式”，所以在深圳開始逐步試點。在《通知》中也提及優(yōu)化住房租賃信貸服務(wù)，拓寬住房租賃市場多元化融資渠道，穩(wěn)步推進房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點。
中國城市化還未結(jié)束，但發(fā)展方式開始轉(zhuǎn)變，要實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展，避免大城市病，房地產(chǎn)企業(yè)從金融屬性回歸制造屬性。此次《通知》對個人房貸也有支持，針對剛需群體和新市民群體有保障性住房和降低首付比，針對改善性需求也有相關(guān)信貸支持。剛需群體需求未來會不斷降低，一方面，保障房建設(shè)將是未來發(fā)展方向，剛需群體未必都要購買商品房；另一方面，人口結(jié)構(gòu)變化，新生人口逐步減少，剛需性住房降低。改善型群體需求未來將成為主力，城市更新是未來房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)力方向。中國城市化發(fā)展20年，多數(shù)老住宅需要進行更新，過去剛需一族家庭由于人口增加，經(jīng)濟實力相對雄厚，購買力較強，需求支撐力較強。房地產(chǎn)的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域仍在發(fā)力，房地產(chǎn)企業(yè)需要開辟第二增長曲線。新市民的保障房建設(shè)仍需較長時間發(fā)展，三四線城市保障房需求較弱，目前還是在起步階段。
來源：中國人民銀行官網(wǎng)
編輯：jinbao
