席卷全球的疫情大流行，疊加經(jīng)濟(jì)周期的震蕩更迭，對(duì)國(guó)內(nèi)辦公樓市場(chǎng)帶來了一定沖擊，但隨著擴(kuò)大內(nèi)需、帶動(dòng)就業(yè)的政策不斷出臺(tái)，以及市場(chǎng)環(huán)境回暖，對(duì)商辦行業(yè)而言仍舊是挑戰(zhàn)與機(jī)遇并存。
從企業(yè)端到員工端，如何把握客戶的需求？從空間到服務(wù)，如何改變自身的定位？城市化浪潮逐漸放緩，如何在鱗次櫛比的寫字樓中打造差異化產(chǎn)品？這些都成為了商辦運(yùn)營(yíng)方無法回避的問題。
月12日，“2022觀點(diǎn)學(xué)徒計(jì)劃-線上季”第三場(chǎng)開啟，以“商辦運(yùn)營(yíng)：思路與創(chuàng)新”為主題，共同探索商辦運(yùn)營(yíng)的邏輯轉(zhuǎn)變。
世代的商辦破局
年出生的一代人被稱為“Z世代”或互聯(lián)網(wǎng)原住民，隨著Z世代逐漸走入寫字樓并成為主力軍，如何適應(yīng)新生市場(chǎng)需求、實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定長(zhǎng)周期租金收入就成為了商辦運(yùn)營(yíng)的新挑戰(zhàn)。
方圓商管總經(jīng)理敖洋為此分享了他的跨界融合邏輯，據(jù)他觀察，方圓商管為靈活辦公推出的聯(lián)合辦公空間一度吸引了周邊的很多大學(xué)生，因?yàn)椤斑@里更安靜，更舒服，最關(guān)鍵的是這里提供電源”。
敖洋提出，當(dāng)長(zhǎng)期租賃的辦公空間變得比較難租時(shí)，提供靈活性的聯(lián)合辦公空間產(chǎn)品或許是更好的選擇，商辦運(yùn)營(yíng)不一定只是純辦公空間的出租，應(yīng)該跟商業(yè)結(jié)合，提供更多樣化、更深入的運(yùn)營(yíng)服務(wù)。
“定制化”是Z世代消費(fèi)中的熱點(diǎn)詞匯，在寫字樓林立的當(dāng)下，如何避免產(chǎn)品同質(zhì)化成為了運(yùn)營(yíng)方時(shí)常思考的問題。
深圳東方置地副總裁、商管總經(jīng)理王俊標(biāo)對(duì)此提出，企業(yè)可以提前根據(jù)客戶需求進(jìn)行定制化，或是在一些小的獨(dú)棟、單層進(jìn)行整體包裝，提供精細(xì)化運(yùn)營(yíng)，包括年輕人所喜歡的業(yè)態(tài)互動(dòng)，打破CBD工作者千篇一律的工作方式，也有利于提高企業(yè)辦公效能。
此外，綠色環(huán)保也成為新時(shí)代的辦公需求之一。萬事大吉集團(tuán)COO吳允燊指出，低碳或者是零碳辦公，肯定是未來開發(fā)商必須要面對(duì)的一件事。
據(jù)他介紹，目前五大行在全球的研究已表明，25%跨國(guó)企業(yè)要求有綠色租約，或者在租約里加入綠色條款，未來3到5年可能會(huì)有額外35%以上的企業(yè)會(huì)要求綠色租約。
簡(jiǎn)單來說，綠色租約是租戶與業(yè)主之間的合作關(guān)系，雙方在簽署協(xié)議前就商定了一系列現(xiàn)實(shí)的、可衡量的建筑效率目標(biāo)，此類租約確保建筑可持續(xù)發(fā)展成本能夠由節(jié)余費(fèi)用抵消，雙方相互協(xié)調(diào)，共同受益。
吳允燊進(jìn)一步指出，綠色租約包括了公區(qū)的碳排放和私域的碳排放，需要連同業(yè)主在公共區(qū)域的減排，優(yōu)質(zhì)企業(yè)肯定愿意為此買單。
高力國(guó)際中國(guó)區(qū)辦公樓服務(wù)部董事總經(jīng)理兼華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴(yán)區(qū)海也持類似觀點(diǎn)，他指出，在選址的時(shí)候， 有九成企業(yè)偏好綠色建筑，超兩成企業(yè)愿意為此承擔(dān)一定租金溢價(jià)。因此，在健康辦公、新風(fēng)系統(tǒng)、綠色建筑、減少碳排放量上的努力可以帶來增值。
對(duì)于商辦運(yùn)營(yíng)，上海SK大廈總經(jīng)理杜一莉女士也有一番更為感性的解讀。杜一莉的主題關(guān)鍵詞是“幸�！保J(rèn)為，業(yè)主要為客戶創(chuàng)造精神上的愉悅感和幸福感，打造有溫度有情感的寫字樓，通過休憩、健身、餐飲等場(chǎng)景配套及藝術(shù)欣賞、攝影、音樂會(huì)等多樣的社群活動(dòng)營(yíng)造幸福感，而不單單是提供冰冷的物理場(chǎng)所。
商辦運(yùn)營(yíng)的角色轉(zhuǎn)變
從疫情爆發(fā)伊始，到如今后疫情時(shí)代，人們的工作方式與觀念都發(fā)生了一系列改變，以人為核心的商辦行業(yè)也隨之面臨一系列變革。
在圓桌討論環(huán)節(jié)，主持人萊坊高級(jí)董事中國(guó)區(qū)研究及咨詢部主管朱磊邀請(qǐng)一眾嘉賓，以維穩(wěn)增值為主題，就商辦市場(chǎng)如何在數(shù)字新經(jīng)濟(jì)時(shí)代降本增效展開分享和研討。
而中海商業(yè)商辦資產(chǎn)管理中心總監(jiān)周海成將當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)概括為“變局中見新格局”，他指出，當(dāng)前城鎮(zhèn)化率逐步放緩，導(dǎo)致開發(fā)業(yè)務(wù)體量日益縮減，但與之相對(duì)應(yīng)的是未來資管業(yè)務(wù)發(fā)展條件日益成熟。
首先是開發(fā)業(yè)務(wù)的利潤(rùn)空間收窄，資管業(yè)務(wù)長(zhǎng)期穩(wěn)定的盈利能力呈現(xiàn)更強(qiáng)的吸引力。其次就是證券化、稅收等相關(guān)政策成熟，資管市場(chǎng)出現(xiàn)了有效的金融工具。
此外，他也認(rèn)為存量資產(chǎn)的相對(duì)價(jià)格被低估，所以資產(chǎn)證券化的吸引力將會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)。其中，投資者對(duì)寫字樓的投資信心和熱情尤為高漲。
年6月，中海以成都中海中心為底層資產(chǎn)，發(fā)行21億CMBS產(chǎn)品，票面利率3.6%，成為了國(guó)內(nèi)房企首單綠色碳中和債券產(chǎn)品。
周海成分析道，融資利率持續(xù)走低，體現(xiàn)了市場(chǎng)對(duì)品牌的信心和整體業(yè)績(jī)的預(yù)期。但從另一個(gè)角度，CMBS不僅是地產(chǎn)融資減負(fù)的手段，也考驗(yàn)底層資產(chǎn)能否穩(wěn)定收益回報(bào)——“如果市場(chǎng)對(duì)運(yùn)營(yíng)沒有信心，CMBS反而會(huì)成為損害資本市場(chǎng)期待和商譽(yù)的一座大山。” 因此，要以資管目標(biāo)去倒逼建設(shè)端的交互、招商、運(yùn)營(yíng)、維護(hù)等關(guān)鍵環(huán)節(jié)。
商辦資產(chǎn)的整體收益由多項(xiàng)因素構(gòu)成，吳允燊就在討論環(huán)節(jié)中指出，這并不只是招商的事，把企業(yè)客戶穩(wěn)定地留下來，可能是更好的模式。
他指出，將出租辦公室的模式轉(zhuǎn)變?yōu)榱喟k公場(chǎng)景，是開發(fā)商絕對(duì)要考慮的問題，否則每天都將面臨空置率波動(dòng)，每一個(gè)企業(yè)客戶的更換都可能帶來運(yùn)營(yíng)損耗。業(yè)主必須拋棄以前只管公共區(qū)域和商業(yè)配套的思維方式，走進(jìn)企業(yè)的辦公區(qū)域提供更多輔助，增加企業(yè)的粘性。
楷林置業(yè)常務(wù)副總經(jīng)理周新顯對(duì)此表示贊同，并進(jìn)一步指出，商務(wù)辦公的本質(zhì)不是空間而是服務(wù)，基于這層認(rèn)知，資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)可以突破空間的限制，向數(shù)字化信息化智能化方向拓展，在空間租賃運(yùn)營(yíng)服務(wù)以外，找到新的價(jià)值藍(lán)海。譬如鄭州的新發(fā)展楷林智慧廣場(chǎng)就與華為合作，部署智慧化企業(yè)服務(wù)，打造智慧化生態(tài)場(chǎng)景，為企業(yè)客戶創(chuàng)造價(jià)值的新模式。
時(shí)代商業(yè)集團(tuán)寫字樓招商中心總經(jīng)理吳穎則代入企業(yè)端的角度思考，在她看來，企業(yè)端除了關(guān)注企業(yè)形象的提升，員工滿意度以及穩(wěn)定性，更關(guān)注怎樣減少經(jīng)營(yíng)成本、增加生意機(jī)會(huì)。
為此，時(shí)代商業(yè)將自身定位提升為“產(chǎn)品行家”、“企業(yè)管家”以及“產(chǎn)業(yè)專家”的復(fù)合體，通過打造時(shí)代創(chuàng)立方這一產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新平臺(tái)，為企業(yè)提供人力資源、工商財(cái)稅、政策申報(bào)、科技成果轉(zhuǎn)化等一系列產(chǎn)業(yè)孵化服務(wù)；面向企業(yè)內(nèi)多層次人群，組織私董會(huì)、職場(chǎng)培訓(xùn)和社群活動(dòng)；更通過成立產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟，為產(chǎn)業(yè)鏈上下游的企業(yè)提供更多交流合作的機(jī)會(huì)，通過成立產(chǎn)業(yè)基金，推出時(shí)代創(chuàng)八條孵化計(jì)劃，加速優(yōu)質(zhì)企業(yè)成長(zhǎng)。
用吳穎的話來說，商辦運(yùn)營(yíng)的轉(zhuǎn)變需要“從服務(wù)產(chǎn)業(yè)到推動(dòng)產(chǎn)業(yè)”。
卓越商辦管理公司前海壹號(hào)項(xiàng)目總經(jīng)理陳嘉峰則從一線操盤的角度提供了自己的見解。他認(rèn)為，運(yùn)營(yíng)方作為每一個(gè)租戶的連接點(diǎn)，也可以在各個(gè)大客戶之間做一些資源嫁接，了解他們客戶發(fā)展的不同階段和關(guān)注的重點(diǎn)，運(yùn)營(yíng)方提供服務(wù)，最好直接讓客戶之間有一些資源的合作，例如在他運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目中，便有投資公司與能源公司達(dá)成合作。
商辦運(yùn)營(yíng)的角色轉(zhuǎn)變，底層邏輯在于思考角度的轉(zhuǎn)變。在思考企業(yè)帶來的租金回報(bào)、續(xù)約租期與出租率之余，這場(chǎng)討論的重心逐漸轉(zhuǎn)化到如何為企業(yè)賦能，通過重新思考業(yè)主與企業(yè)的關(guān)系，重新錨定商辦運(yùn)營(yíng)的方位。
來源：觀點(diǎn)指數(shù)
編輯：jinbao
