中國辦公樓市場的故事已有30多年。從東部沿海輻射內(nèi)陸腹地，從核心城市蔓延周邊區(qū)域，從“酒店式辦公”到“現(xiàn)代化辦公”再至今天我們要說的“靈活辦公”，中國辦公樓市場的現(xiàn)代化進(jìn)程與中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展保持著相同的軌跡。

　　中國改革開放初期，外資企業(yè)在進(jìn)入中國市場的同時(shí)，也帶來了現(xiàn)代化的辦公理念。但在當(dāng)時(shí)的中國內(nèi)地，由于缺乏現(xiàn)代化的商務(wù)辦公樓，彼時(shí)外資企業(yè)只能租用類似北京的長城飯店、麗都飯店、上海的東風(fēng)飯店和錦江飯店等酒店的套房用于辦公，由此開啟了中國辦公樓市場的“酒店式辦公”時(shí)代。

　　到了八十年代中期，現(xiàn)代化辦公樓的概念開始在市場上逐步形成并走向商業(yè)化，由開發(fā)商整體開發(fā)經(jīng)營、分層分區(qū)出租或出售給租戶或業(yè)主的行為開始出現(xiàn)。當(dāng)時(shí)的代表作就是北京建國門外大街的中信國際大廈和上海毗鄰?fù)鉃┑穆?lián)誼大廈，吸引了花旗銀行、三洋電機(jī)、法國達(dá)飛輪船等眾多世界知名企業(yè)入駐。

　　在此之后，中國辦公樓市場向前發(fā)展的速度日趨加速。據(jù)仲量聯(lián)行的研究報(bào)告表明，中國GDP前30城市優(yōu)良寫字樓的需求每增加547平米，就會(huì)帶來第三產(chǎn)業(yè)一億元人民幣的產(chǎn)值。無怪乎各地在“筑巢引鳳”和“樓宇經(jīng)濟(jì)”概念的刺激下，掀起了一輪又一輪的大規(guī)模興建城市核心商務(wù)區(qū)的熱潮。市場一般會(huì)經(jīng)歷起步期、建設(shè)期、發(fā)展期和成熟期，周而復(fù)始，使寫字樓的出租率由低到高再到低，經(jīng)歷“周期性循環(huán)”。在辦公樓硬件方面，科技進(jìn)步和理念革新使得大樓智能科技化和綠色環(huán)保性成為新建甲級寫字樓的標(biāo)配。至此，中國辦公樓的品質(zhì)和市場規(guī)模已經(jīng)今非昔比，已經(jīng)位于世界的前列。

　　然而，其中也有商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商出現(xiàn)了盲目建設(shè)、粗放開發(fā)，因而產(chǎn)生供給過剩，空置率高居不下的現(xiàn)象。如何擺脫這一困境，可能需要對企業(yè)需求端進(jìn)行細(xì)致的研究和分析。隨著中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型，商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)向集約性資源投入和精細(xì)化管理，與新動(dòng)能加速協(xié)同，適配產(chǎn)業(yè)實(shí)際需求。那么，近年來企業(yè)在辦公室租賃方面到底出現(xiàn)了什么樣的變化和趨勢呢？

　　辦公需求端的變化：管理從分散到集中，布局從集中到分散

　　首先，變化發(fā)生在大型企業(yè)對辦公樓的管理方式由分散向集中轉(zhuǎn)變。這種轉(zhuǎn)變是隨著企業(yè)組織向集團(tuán)化發(fā)展，業(yè)務(wù)向跨地域甚至跨國境發(fā)展帶來的必然趨勢。據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，2013年全球86%的跨國企業(yè)已建立企業(yè)房地產(chǎn)（CRE）團(tuán)隊(duì)，2015年這一數(shù)字已達(dá)到92%。近年，許多中國企業(yè)也逐漸摒棄以往在單座城市、單個(gè)職場分散洽談租約的管理模式，開始建立集中化的CRE部門，以全國性、多城市、統(tǒng)籌化的管理模式來面對市場。

　　一家業(yè)務(wù)范圍遍布全國的中資企業(yè)每年與房地產(chǎn)有關(guān)的成本可達(dá)上億元人民幣，阿里巴巴、平安、中國銀行等行業(yè)巨頭甚至超過50億乃至上百億元/年。專業(yè)化的CRE部門將為多點(diǎn)布局的企業(yè)制定覆蓋全國、著眼長遠(yuǎn)的企業(yè)房地產(chǎn)戰(zhàn)略，集中式管理的CRE部門將有助于中資企業(yè)通過合規(guī)管理機(jī)制，識別、評估與處置合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)，形成崇尚合規(guī)經(jīng)營的企業(yè)文化氛圍。

來源：世邦魏理仕

編輯：jinbao