年11月11日，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》（以下簡稱《通知》）。作為近年首份系統(tǒng)性支持房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的金融政策文件，《通知》涉及開發(fā)貸、信托貸款、并購貸、保交樓、房企紓困、貸款展期等諸多領(lǐng)域，覆蓋供需兩側(cè)金融支持、存量融資展期等，亮點多、力度大且具備實操性，料將對房地產(chǎn)行業(yè)走出當(dāng)前困境構(gòu)成實質(zhì)性利好。
通過展期等手段確保地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，避免風(fēng)險蔓延
政策支持存量融資合理展期及不調(diào)整貸款分類，有助于避免因為個別項目危機(jī)或房企短期信用風(fēng)險導(dǎo)致負(fù)面情緒擴(kuò)大蔓延，實現(xiàn)以時間換空間，緩解房企短期流動性危機(jī)；同時，促進(jìn)金融機(jī)構(gòu)貸款政策穩(wěn)定，不排除銀行后續(xù)進(jìn)一步延遲貸款減值確認(rèn)的可能性，系列操作有助于化解風(fēng)險蔓延進(jìn)而防范金融系統(tǒng)性風(fēng)險。此外，本輪融資政策要求對國有、民營等各類房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁。出于謹(jǐn)慎原則，在市場下行、行業(yè)融資壓力下金融機(jī)構(gòu)對民企的融資支持力度相對較少，而“一視同仁”將有助于拓寬民營企業(yè)融資渠道、獲得更多融資支持。
立足“保交樓”目標(biāo)，積極推動金融支持工作
此次政策要求積極推進(jìn)“保交樓”金融支持，將為各地方政府多措并舉推進(jìn)新房交付工作助力。9月，全國首筆“保交樓”專項借款正式落地遼寧沈陽，并已由國家開發(fā)銀行支付；之后多個城市落地“保交樓”專項借款，有助于促成“保交樓”目標(biāo)的實現(xiàn)�！锻ㄖ分袑τ谛掳l(fā)放的配套融資形成不良的免責(zé)條款，也將有效提升銀行等金融機(jī)構(gòu)支持的積極性。
信貸調(diào)整主要惠及首套購房需求，需求端刺激政策仍存空間
《通知》中對城市、銀行和購房者等方面給予了更加寬松的規(guī)定；需求端政策持續(xù)致力于以信貸政策調(diào)整支持合理住房消費需求的釋放�？紤]到目前住房信貸政策調(diào)整仍主要惠及首套購房需求，對于改善性住房需求的支持方面仍有優(yōu)化空間，這也意味著前期需求端的限制性政策未來存在松動的空間。
鼓勵資產(chǎn)管理公司發(fā)揮更大作用
資產(chǎn)管理公司在不良資產(chǎn)處置方面的經(jīng)驗豐富，且專業(yè)度和靈活度較高。除了房地產(chǎn)開發(fā)貸、信托貸款、發(fā)行債券等傳統(tǒng)融資渠道外，引入資產(chǎn)管理公司預(yù)計將使得化解房企資金壓力和風(fēng)險出清等手段更加多元。
加大住房租賃金融支持力度
人口的流入與增長為住房租賃市場帶來直接的新增需求。預(yù)計后續(xù)資產(chǎn)證券化在住房租賃行業(yè)發(fā)展中重要性將日益凸顯。保障性租賃住房市場有望迎來快速發(fā)展期，逐步構(gòu)建商品房和保障性住房雙軌并行的住房體系。
其他金融政策調(diào)整，緩和房企及產(chǎn)業(yè)鏈資金壓力
通過對房地產(chǎn)貸款集中度要求進(jìn)行靈活調(diào)整，有望避免因房地產(chǎn)市場復(fù)蘇進(jìn)程不及預(yù)期帶來的銀行資產(chǎn)質(zhì)量下行。鼓勵金融機(jī)構(gòu)為建筑企業(yè)提供資源支持，是穩(wěn)定產(chǎn)業(yè)鏈、保交樓的重要舉措。隨著政策提出對相關(guān)流程進(jìn)行優(yōu)化，預(yù)計后續(xù)還將跟進(jìn)具體細(xì)則，都將有效推動債務(wù)復(fù)雜度較高的項目重整和風(fēng)險出清。
總體來看，本次“金融16條”政策是自房企規(guī)模性出險以來中央層面首次出臺系統(tǒng)性支持房企融資的正式文件，有助于房企拓寬融資渠道、改善房地產(chǎn)行業(yè)信用預(yù)期、恢復(fù)購房者市場信心，體現(xiàn)出監(jiān)管機(jī)構(gòu)中長期抑制金融風(fēng)險的決心。
此外，政策鼓勵金融機(jī)構(gòu)重點支持治理完善、聚焦主業(yè)、資質(zhì)良好的房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展，合理區(qū)分項目子公司風(fēng)險與集團(tuán)控股公司風(fēng)險，對以往金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險策略起到糾偏作用，有助于避免因個別項目暴雷而降低對整個房企的融資支持。但由于《通知》并未給各金融機(jī)構(gòu)下達(dá)硬性指標(biāo)，僅要求其在市場化、法治化、風(fēng)險管控的前提下自主決策，實際落地效果如何還仰賴于各地金融機(jī)構(gòu)對政策的細(xì)化和落實。
“金融 16條”的諸多條款仍是限定于優(yōu)質(zhì)、穩(wěn)健型房企，并提出鼓勵資管機(jī)構(gòu)參與風(fēng)險處置，意味著優(yōu)勝劣汰的行業(yè)整合仍會發(fā)生并影響行業(yè)格局。
來源：戴德梁行
編輯：jinbao
