2022年，北京寫字樓市場的日子不太好過，尤其是中關(guān)村、上地、望京等所在的北部市場。
空置率常年低于5%，平均租金僅次于金融街，這是以往中關(guān)村寫字樓市場的亮眼數(shù)據(jù)。但高力國際最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，該區(qū)域空置率近15年里首次攀升至10%以上。對于中關(guān)村而言，今年或許將成為轉(zhuǎn)折性的一年。
高力國際數(shù)據(jù)顯示，2022年四季度，中關(guān)村甲級寫字樓空置率為11.6%，同比上升4.4%，租金下降4.6% 為367.2 元 / 月 / 平方米。戴德梁行報告的數(shù)據(jù)顯示，中關(guān)村商圈空置率為14.6%。
「實際上，互聯(lián)網(wǎng)巨頭的寫字樓需求在一兩年前就已消化完成，勢必要對零散面積做出整合調(diào)整，提前解約、退租的情況也順理成章�！垢吡H華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人陸明指出，部分子市場空置率出現(xiàn)大幅上升主要是由于需求不足和退租面積增多所致。
2022年，互聯(lián)網(wǎng)科技行業(yè)在全辦公樓市場共租賃了超過130萬平米的辦公面積，騰訊、快手都曾大手筆租下10萬乃至20萬平米以上的面積。而2022年，該行業(yè)大幅縮減到只有不到30萬平米，不及去年的25%。
受限于新業(yè)務(wù)擴(kuò)張停滯、辦公面積整合等因素，今年以來互聯(lián)網(wǎng)公司退租整合在中關(guān)村、上地、望京等區(qū)域不斷出現(xiàn)。
36氪獲悉，由于字節(jié)跳動自持物業(yè)中坤廣場逐漸投入使用，原本中關(guān)村區(qū)域的天作國際、大恒國際、威勝大廈、互聯(lián)網(wǎng)金融中心等辦公面積退租超10萬平米。愛奇藝搬離了此前整租的鴻誠拓展大廈，面積約31000平米。而騰訊、京東的部分部門也離開了中關(guān)村。
建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT的底層資產(chǎn)是上地板塊的中關(guān)村軟件園，今年三季度報告顯示，重要租戶快手于7月31日提前退租，導(dǎo)致出租率下滑至84.87%。而位于上海的張江光大園REIT，三季度報告顯示出租率為96.28%。
根據(jù)仲量聯(lián)行研究部在 2022 年 10 月底針對北京全市場的調(diào)研摸底，全市已空置超過 1 萬平方米，即將入市且空置超過 1 萬平方米、或在未來幾個月內(nèi)即將面臨到期或提前退租超過 1 萬平方米的辦公樓宇，已達(dá)到 125 棟，合計 639 萬平方米。
「相較于甲級寫字樓市場，乙級市場和產(chǎn)業(yè)園市場則面臨著更大壓力，需求側(cè)表現(xiàn)依然疲軟�！垢吡H華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴(yán)區(qū)海稱。高力國際提供的數(shù)據(jù)顯示，中關(guān)村、望京酒仙橋和上地全年凈吸納量分別為 -6.8 萬平方米，-9.6 萬平方米和 -20.4 萬平方米。中關(guān)村和上地年末空置率分別同比上升 7.2% 和 7.7%，達(dá)到 11.1% 和 15.2%；望京酒仙橋的空置率同比上漲超過 20%，達(dá)到 28.7%。
為了吸引租戶，不少寫字樓選擇了主動下調(diào)租金。「中關(guān)村有寫字樓租金已經(jīng)降到了 5 元 / 平米 / 天，一些樓宇甚至比上地還便宜。」一名資深業(yè)內(nèi)人士告訴 36 氪。
除了調(diào)整租金策略，有寫字樓切小了辦公面積，將 5000 平米以上的面積分割成諸多 500 平米左右甚至更小的戶型。若整租給非總部的互聯(lián)網(wǎng)公司，風(fēng)險在于公司戰(zhàn)略及人事調(diào)整會帶來大面積的集中空置。
早在 2005 左右，因供過于求中關(guān)村空置率超過 14%。很快，伴隨著互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的發(fā)展，中關(guān)村以絕佳的高校資源優(yōu)勢、稅收優(yōu)惠政策以及地理位置，孕育出的科創(chuàng)公司增量足以消耗寫字樓市場的存量。第一個搬到上地的是百度，新浪、快手復(fù)制了從中關(guān)村到后廠村的故事�；ヂ�(lián)網(wǎng)金融、在線教育在這里潮起潮落。
區(qū)域內(nèi)的洗牌早已顯現(xiàn)。中關(guān)村區(qū)域的標(biāo)志性樓宇融科資訊大廈、理想國際大廈基本上沒有空置，出租率在 98% 左右。從租戶類型來看主要集中在新能源、自動駕駛、芯片等新興科技行業(yè)，這也是各家都在爭搶的熱門租戶。
「北部市場尤其是中關(guān)村市場仍舊占據(jù)了人才高地，從傳統(tǒng) IT 軟件到芯片、人工智能潮起潮落，這里不缺少高租金支付能力的公司，只不過需求一直在變。」另一名寫字樓租賃人士告訴 36 氪，許多項目在市場好的時候幾乎是「躺賺」，并未考慮長期運(yùn)營邏輯。市場一旦轉(zhuǎn)向，必然要直面陣痛。
挑戰(zhàn)還在繼續(xù)，接下來北京寫字樓市場依然會面臨供大于求和企業(yè)持續(xù)退租的影響。受今年新項目延遲入市影響，未來一年超過 64 萬平米的新增甲級項目入市，累積的新增供應(yīng)壓力將在 2023 年集中釋放，其中在北部子市場就有 29 萬平方米新增甲級項目，還有近 40 到 50 萬平米的待退面積。
當(dāng)頭部企業(yè)開始調(diào)整，而后續(xù)的行業(yè)生力軍還不足以支撐經(jīng)濟(jì)和行業(yè)發(fā)展的時候，就會形成行業(yè)發(fā)展的空檔期，這個時期也是辦公樓市場發(fā)展環(huán)境的復(fù)雜性、嚴(yán)峻性和不確定性逐漸上升的時期。陸明表示，「在不確定性上升的時期，看清市場方向比努力更重要，保證現(xiàn)金流比保價格更務(wù)實�！�
來源：未來可棲
編輯：jinbao
