國(guó)住房租賃市場(chǎng)極其重要且具有標(biāo)志性的一年”，政策的定調(diào)、細(xì)化、推進(jìn)，使得行業(yè)完成了從頂端到微觀的全面構(gòu)建。
土地政策、金融財(cái)稅政策、市場(chǎng)監(jiān)管政策等多管齊下，致力于扶持和完善住房租賃特別是保障性租賃住房“投、融、建、管、退”的商業(yè)閉環(huán)，并積極引導(dǎo)和鼓勵(lì)多元化市場(chǎng)主體參與行業(yè)建設(shè)和發(fā)展，充分調(diào)動(dòng)市場(chǎng)的積極性。
租購(gòu)并舉的大背景下，住房租賃行業(yè)也被認(rèn)為迎來(lái)了新的發(fā)展機(jī)遇。如何充分發(fā)揮市場(chǎng)主體的積極性和創(chuàng)新性，進(jìn)一步滿足廣闊的租住需求，呈現(xiàn)出的是一片新藍(lán)海。
但住房租賃又是個(gè)極其需要沉淀的領(lǐng)域，投入大、回報(bào)周期長(zhǎng)、運(yùn)營(yíng)壓力重、非�？简�(yàn)服務(wù)能力。資本炒作最盛之時(shí)，市場(chǎng)亂象頻出，盲目擴(kuò)張的浪潮退去之后，留下來(lái)的企業(yè)更需要厘清生存與發(fā)展的平衡，才有望以多年積累的投資、開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)和管理能力，在多元化住房租賃體系中發(fā)揮作用。
基于這樣的背景，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道近日專訪了我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁、相寓總經(jīng)理劉洋，就住房租賃的新發(fā)展模式和企業(yè)的生存邏輯展開(kāi)思辨。作為深耕住房租賃領(lǐng)域近二十年的“老兵”，劉洋經(jīng)歷過(guò)行業(yè)最初的荒蕪，也在市場(chǎng)最喧囂的時(shí)候帶著相寓走過(guò)沉浮。
劉洋認(rèn)為，緊扣“保障民生”的主線，支持住房租賃的宏觀政策越來(lái)越堅(jiān)定，也為行業(yè)帶來(lái)了暖風(fēng)。
“在租購(gòu)并舉的大格局之下，住房租賃行業(yè)是民生保障型行業(yè)里的一支不可或缺的力量。安居樂(lè)業(yè)，先安居而后樂(lè)業(yè)，保障和改善新市民的居住環(huán)境，成熟的機(jī)構(gòu)化經(jīng)營(yíng)企業(yè)可以有效推動(dòng)租購(gòu)并舉格局的發(fā)展，作為市場(chǎng)鏈接的紐帶，是多層次供給體系的必要組成部分。”劉洋說(shuō)，住房租賃企業(yè)在盤活供給存量、保障居住體驗(yàn)起到重要的作用，成熟的住房租賃企業(yè)會(huì)通過(guò)數(shù)字化能力建設(shè)、數(shù)字化工具的運(yùn)營(yíng)，不斷迭代提升運(yùn)營(yíng)質(zhì)量與服務(wù)水平。
另一方面，探索新的發(fā)展模式意味著“看長(zhǎng)”和“行穩(wěn)”。劉洋認(rèn)為，與居住緊密相關(guān)的房地產(chǎn)行業(yè)近年來(lái)經(jīng)歷了深度變革，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中高杠桿、高周轉(zhuǎn)的模式已經(jīng)難以為繼，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變進(jìn)入關(guān)鍵期，房地產(chǎn)從開(kāi)發(fā)模式向服務(wù)模式的轉(zhuǎn)變愈發(fā)明顯，無(wú)論是開(kāi)發(fā)型房企還是租賃住房企業(yè)，都需要“看長(zhǎng)”，更需要“行穩(wěn)”。
具體到長(zhǎng)租企業(yè)本身的生存邏輯，劉洋認(rèn)為當(dāng)今企業(yè)的發(fā)展要根植于市場(chǎng)需求洞察，“想客戶之所想”，要依托大數(shù)據(jù)及數(shù)字化能力建設(shè)，“利企業(yè)運(yùn)營(yíng)之器”，完善產(chǎn)品矩陣提升客戶服務(wù)體驗(yàn)及企業(yè)運(yùn)營(yíng)能力，“超客戶之所需”。
長(zhǎng)租企業(yè)的規(guī)模擴(kuò)張?jiān)霈F(xiàn)過(guò)極端案例，兩家長(zhǎng)租企業(yè)在比拼加價(jià)收房的過(guò)程中兩敗俱傷。劉洋對(duì)于規(guī)模的觀點(diǎn)是，企業(yè)最重要的“內(nèi)核”是穩(wěn)定、持續(xù)且有效的核心能力建設(shè)，而非盲目追求“表象”一些淺層指標(biāo)的提升。
關(guān)于未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)格局，劉洋認(rèn)為，市場(chǎng)化依然會(huì)成為住房租賃行業(yè)的供給主體，機(jī)構(gòu)化企業(yè)在市場(chǎng)供給中的位置會(huì)進(jìn)一步提升和加強(qiáng)，整體市場(chǎng)會(huì)以規(guī)模性機(jī)構(gòu)化企業(yè)為主力，個(gè)性化產(chǎn)品作為補(bǔ)充，形成多元穩(wěn)定的組成結(jié)構(gòu)。
（我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁、相寓總經(jīng)理劉洋。圖片提供/相寓）
新發(fā)展模式
記者：2021年12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，探索新的發(fā)展模式，堅(jiān)持租購(gòu)并舉，加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。
如何理解“探索新的發(fā)展模式”？加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)對(duì)于長(zhǎng)租行業(yè)意味著什么？
劉洋：自2015年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出“租購(gòu)并舉”和2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出“房住不炒”以來(lái)，支持租賃住房的宏觀政策越來(lái)越堅(jiān)定。
從原來(lái)的廉租房、公租房到共有產(chǎn)權(quán)房，政策一步一步在完善，去年又明確了保障性租賃住房，致力于解決新市民、青年人群體的住房問(wèn)題。
探索新的發(fā)展模式，我理解應(yīng)該包括兩個(gè)層面，一方面是開(kāi)發(fā)型房企原來(lái)的高杠桿、高周轉(zhuǎn)模式行不通了，需要去金融化、防風(fēng)險(xiǎn)，需要進(jìn)行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變，不能只掙快錢、短錢，從關(guān)注短期收益轉(zhuǎn)變?yōu)榇蛟炱髽I(yè)長(zhǎng)期核心基礎(chǔ)能力建設(shè)和價(jià)值體現(xiàn)。
另一方面，房地產(chǎn)從開(kāi)發(fā)模式向服務(wù)模式的轉(zhuǎn)變是一個(gè)大趨勢(shì)，但是行業(yè)轉(zhuǎn)型需要時(shí)間，行業(yè)上下相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈極其長(zhǎng)，我們需要耐心一些來(lái)觀察。
但十分確定的一點(diǎn)是“保障基礎(chǔ)民生”，這是非常明確的主線。在租購(gòu)并舉的大格局之下，長(zhǎng)租企業(yè)是民生保障型行業(yè)里的一支重要力量。成熟的長(zhǎng)租企業(yè)，恰恰是推動(dòng)租購(gòu)并舉的有效力量，是多層次供給體系的一環(huán)，企業(yè)長(zhǎng)期積累的運(yùn)營(yíng)能力或許可以用于保障性租賃住房的運(yùn)營(yíng)，這些都是有益探索。
未來(lái)長(zhǎng)租行業(yè)的發(fā)展區(qū)域也會(huì)有變化，可能逐步從北上廣深一線城市逐步向強(qiáng)二線城市擴(kuò)展。
生存邏輯
記者：過(guò)去幾年，長(zhǎng)租市場(chǎng)曾有過(guò)輝煌時(shí)刻，房企和資本爭(zhēng)相入局，但這本質(zhì)上是一個(gè)“慢生意”，需要大量的前期投入、專業(yè)化長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)，才能獲得最終的正循環(huán)。也有多個(gè)長(zhǎng)租企業(yè)負(fù)責(zé)人曾公開(kāi)表達(dá)過(guò)行業(yè)魚(yú)龍混雜、利潤(rùn)微薄等問(wèn)題。長(zhǎng)租企業(yè)的業(yè)務(wù)邏輯是什么樣的？怎么平衡“慢和快”的關(guān)系？
劉洋：住房租賃企業(yè)本質(zhì)是服務(wù)行業(yè)，同時(shí)也是民生行業(yè)， 幫助新市民、青年人實(shí)現(xiàn)安居，是時(shí)代賦予住房租賃企業(yè)的使命。長(zhǎng)租企業(yè)致力于解決居民在購(gòu)房之前的安居問(wèn)題，我們面向的是剛需群體，需要從根本上了解消費(fèi)者需要什么，先要滿足消費(fèi)者最核心的基本要求。
“想客戶之所想”，要依托大數(shù)據(jù)及數(shù)字化能力建設(shè)，“利企業(yè)運(yùn)營(yíng)之器”，完善產(chǎn)品矩陣提升客戶服務(wù)體驗(yàn)及企業(yè)運(yùn)營(yíng)能力，“超客戶之所需”。
另外，這是一個(gè)需要長(zhǎng)期投入的行業(yè)，企業(yè)最重要的“內(nèi)核”是穩(wěn)定、持續(xù)且有效的核心能力建設(shè)，而非盲目追求“表象”一些淺層指標(biāo)的提升。
我認(rèn)為，“看長(zhǎng)”、“行穩(wěn)”的初心很重要，經(jīng)營(yíng)理念保持理性，不設(shè)單一優(yōu)先指標(biāo)，不盲從，不跟風(fēng)，遵循經(jīng)營(yíng)原則和經(jīng)濟(jì)規(guī)律，踏實(shí)走好每一步，將政策與經(jīng)營(yíng)結(jié)合到實(shí)處，從客戶需求出發(fā)，真正體現(xiàn)企業(yè)價(jià)值。
越是行業(yè)喧囂和浮躁的時(shí)刻，越要冷靜判斷，厚積薄發(fā)，重視優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，才能為后續(xù)更健康的發(fā)展留下充分準(zhǔn)備。
長(zhǎng)租公寓的發(fā)展布局將與此前有所不同，供給端正在告別傳統(tǒng)中介模式，進(jìn)入多元化運(yùn)營(yíng)探索轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時(shí)期，服務(wù)變得越來(lái)越重要。
對(duì)于企業(yè)本身來(lái)說(shuō)，“慢即是快”，能夠慢慢打磨出包括委托、裝修、租住、家政服務(wù)和家居產(chǎn)品等在內(nèi)的公寓服務(wù)生態(tài)體系才是需要關(guān)注的部分，并且需要注重優(yōu)化品牌服務(wù)質(zhì)量，提升用戶的服務(wù)體驗(yàn)。
未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)格局
記者：決定長(zhǎng)租企業(yè)未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)格局的是哪些關(guān)鍵能力？
劉洋：租賃機(jī)構(gòu)化、專業(yè)化運(yùn)營(yíng)是未來(lái)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，且在幫助業(yè)主提供專業(yè)的管理服務(wù)，為租客提供規(guī)范的租后服務(wù)方面，均已得到驗(yàn)證。
機(jī)構(gòu)化和專業(yè)化運(yùn)營(yíng)包括對(duì)管理標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、租后服務(wù)等各業(yè)務(wù)鏈條進(jìn)行優(yōu)化改造，通過(guò)數(shù)字化的能力建設(shè)提升管理效率等。
市場(chǎng)化依然會(huì)成為住房租賃行業(yè)的供給主體，機(jī)構(gòu)化企業(yè)在市場(chǎng)供給中的位置會(huì)進(jìn)一步提升和加強(qiáng)，整體市場(chǎng)會(huì)以規(guī)模性機(jī)構(gòu)化企業(yè)為主力，個(gè)性化產(chǎn)品作為補(bǔ)充，形成多元穩(wěn)定的組成結(jié)構(gòu)。
此外，長(zhǎng)租企業(yè)還需要具備幾點(diǎn)關(guān)鍵能力，一是對(duì)市場(chǎng)要有深入理解，二是要有“看長(zhǎng)”、“行穩(wěn)”的決心，三是要有深厚的能力建設(shè)和長(zhǎng)期的投入�！霸谶@樣的基礎(chǔ)上，圍繞居住生活的大場(chǎng)景做創(chuàng)新性外延，探索更多可能性�！�
未來(lái)，能力輸出也會(huì)變得愈發(fā)重要，比如把管理能力和系統(tǒng)能力輸出出去，用自己的所積累的市場(chǎng)資源與經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)推動(dòng)行業(yè)發(fā)展。
記者：相寓接下來(lái)的發(fā)展戰(zhàn)略是什么樣的？還會(huì)有哪些新的探索？
劉洋：一方面是空間和地域的拓展，未來(lái)將從純一線城市逐步向強(qiáng)二線城市加大業(yè)務(wù)量，尋找新的可能性。
二是在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上的拓展，圍繞著居住生活場(chǎng)景去迭代和升級(jí)，推出個(gè)性化租住產(chǎn)品，來(lái)滿足消費(fèi)者多種需求。
三是加大輕托管業(yè)務(wù)。相寓輕托管模式向第三方提供品牌、系統(tǒng)、產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)支持，目前位于深圳市光明區(qū)的輕托管項(xiàng)目已正常運(yùn)營(yíng)，具備快速?gòu)?fù)制推廣的條件，也落戶了天津市濱海高新區(qū)城市更新項(xiàng)目與智能智慧產(chǎn)業(yè)聯(lián)合加速基地。
藍(lán)領(lǐng)公寓和運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)也是方向。除了公寓的運(yùn)營(yíng)以外，相寓也在嘗試園區(qū)的生活配套規(guī)劃運(yùn)營(yíng)。
同時(shí)，相寓會(huì)持續(xù)堅(jiān)定數(shù)字化能力建設(shè)與投入，以數(shù)字化工具賦能企業(yè)運(yùn)營(yíng)效率及服務(wù)水平的不斷升級(jí)。
�。ㄎ恼聛�(lái)源于21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道，作者孔海麗）
