3月初，鄭州官方祭出穩(wěn)樓市政策，將這座省會(huì)城市推到聚光燈前。取消認(rèn)房又認(rèn)貸、重提貨幣化安置……十余條新政砸向沉寂的市場。
從數(shù)據(jù)及個(gè)案看，近三周鄭州樓市改變正在發(fā)生，但還未形成質(zhì)變，市場信心仍在修復(fù)中。諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，新政發(fā)布后，鄭州市場成交量有所回升，二手房上升幅度大于新房。
多位當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)中介稱，3月新政出臺(tái)后，成交量已有所上漲，但房價(jià)還算穩(wěn)定�！艾F(xiàn)在是量先上去，短期內(nèi)價(jià)格應(yīng)該不會(huì)有多大變化，最快也要等到‘五一’過后�！�
值得注意的是，進(jìn)入2022年，樓市“松綁”的隊(duì)伍不斷壯大，目前有近60個(gè)城市進(jìn)行松綁。諸葛找房研究院認(rèn)為，樓市政策適度放松，將有效緩解部分群體購房資金、門檻限制等壓力，進(jìn)一步釋放購房需求。
稅費(fèi)變化帶來的入春跡象
近半個(gè)月來，中介經(jīng)紀(jì)李新的工作陡然忙碌了起來。在鄭州，他負(fù)責(zé)的一些二手房業(yè)主，開始醞釀提高掛牌價(jià)，不過幅度不大，有的在十萬元左右。更明顯的變化是，降價(jià)房源的數(shù)量有所減少。
3月1日，鄭州出臺(tái)18條樓市新政，稱對(duì)擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，購買二套房時(shí)，執(zhí)行首套房貸款政策。
多家機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，新政出臺(tái)后，鄭州市場確實(shí)有所活躍。據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)，政策發(fā)布后兩周，鄭州新房共成交2819套，較前兩周上升4.3%；鄭州二手房共成交1795套，較前兩周上升10.9%。
二手房的稅費(fèi)調(diào)整推動(dòng)了這個(gè)市場的成交。此前，鄭州是全國除北京外嚴(yán)格執(zhí)行高差額稅的兩個(gè)城市之一，即非滿五唯一的住宅，交易時(shí)差額稅按差額的20%征收。100萬購入的房子，如果賣150萬，需繳納10萬的差額稅。高昂的差額稅下，部分業(yè)主為避免差額稅，變相將這部分稅費(fèi)轉(zhuǎn)移至購房者，增加了后者的購房成本，導(dǎo)致二手房成交下滑，市場進(jìn)一步冷淡。
鄭州新政發(fā)布不久，二手房稅費(fèi)政策便出現(xiàn)調(diào)整。據(jù)貝殼研究院鄭州分院調(diào)研，鄭東新區(qū)、經(jīng)開區(qū)、航空港區(qū)已開始執(zhí)行新政，個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房時(shí)，無法提供完整房屋原值、有關(guān)合理費(fèi)用憑證的，按核稅價(jià)的1%征收個(gè)人所得稅。同時(shí)，業(yè)主自己選擇并做出承諾，先選擇稅率再辦理手續(xù)�！斑@標(biāo)志著執(zhí)行了七年的20%差額稅開始取消�！笨硕鸷幽蠀^(qū)域也稱，二手房交易差額稅政策調(diào)整后，鄭州市二手房周均帶看超1.5萬組，成交量周均約500組，環(huán)比上漲明顯，不過依然不敵去年同期。
近60城松綁樓市政策
鄭州打響樓市調(diào)控“松綁”的槍聲后，已有十余個(gè)城市出臺(tái)鼓勵(lì)購房措施。據(jù)諸葛研究院統(tǒng)計(jì)，截至3月21日，有近60個(gè)城市松綁樓市政策，涉及放松限購限貸、降低首付比例、下調(diào)房貸統(tǒng)計(jì)利率、放松限售限價(jià)等。
官方層面，五部委密集表態(tài)，釋放強(qiáng)烈維穩(wěn)激勵(lì)信號(hào)。財(cái)政部表示，今年內(nèi)不具備擴(kuò)大房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市的條件；金融委稱，要及時(shí)研究和提出有力有效的防范化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方案。
多重政策支持下，全國房貸利率表現(xiàn)繼續(xù)下行，二手房交易也有所回溫。
貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，3月房貸利率降幅創(chuàng)2019年以來月度最大降幅，82城房貸主流利率下調(diào)，當(dāng)前利率接近2020年三季度的水平。重點(diǎn)城市主流首套房貸利率為5.34%，二套利率為5.60%，分別較上月回落13個(gè)、15個(gè)基點(diǎn)。
銀行放款方面，3月百城平均放款周期在一個(gè)月左右，接近前年三季度最快的速度，近五成的城市放款周期不足一個(gè)月。
寬松的信貸環(huán)境，有效帶動(dòng)了市場成交。數(shù)據(jù)顯示，3月以來（3.1~3.17），全國50城二手房日均成交量，較春節(jié)后日均成交水平增長約17%；二手房新增帶看客戶量與新增掛牌房源量均有提高。
克而瑞認(rèn)為，購房者觀望情緒濃厚，“看得多，買得少”是3月主流心態(tài)。隨著政策利好不斷傳導(dǎo)，居民購房預(yù)期迎來改變，但信心修復(fù)仍需要時(shí)間。從成交來看，預(yù)計(jì)“金三”成色難以和去年同期相對(duì)比，但較2月預(yù)期企穩(wěn)回升，“銀四”市場表現(xiàn)值得期待�！氨本⑸虾�、杭州等核心一二線城市市場有望率先轉(zhuǎn)暖，鄭州、濟(jì)南、徐州等二線及強(qiáng)三線城市市場或?qū)⑤唲?dòng)復(fù)蘇�！�
目前，一線城市樓市表現(xiàn)較為堅(jiān)挺，據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2月份以來不同城市去化率大于七成的19個(gè)項(xiàng)目中，一線城市上海占5席。
國盛證券則預(yù)計(jì)，地產(chǎn)政策將持續(xù)放松并加大力度，預(yù)計(jì)本輪政策落腳點(diǎn)可能是貨幣端，即新增貸款方面，以及地方政策如鄭州新政，新市民有望享受特殊信貸政策，因城施策有望變相打開限購限貸空間。
來源：第一財(cái)經(jīng)
編輯：wangdc
