4月8日，山東省臨沂市發(fā)布《臨沂市住房公積金管理委員會關(guān)于調(diào)整住房公積金貸款有關(guān)政策的通知》稱，職工夫妻雙方均正常足額繳存住房公積金的，購買自住住房貸款上限由現(xiàn)行的50萬元提高到60萬元；第二套改善性住房公積金貸款首付款比例由40%下調(diào)為30%。至此，年內(nèi)至少已有60余城出臺樓市“松綁”政策。
年初以來，從中央到地方，針對房地產(chǎn)市場頻吹政策暖風(fēng)，但從實際情況看，不僅一季度樓市“小陽春”失約，新房、二手房更是走出了截然不同的軌跡。
接受記者采訪的業(yè)內(nèi)人士認為，“賣舊買新”以及房企推盤意愿較低，是造成二者分化明顯的主要原因�？偟膩碚f，目前房地產(chǎn)市場處于回升階段，預(yù)計二季度房地產(chǎn)市場表現(xiàn)會好于一季度。
新房成交深度調(diào)整
二手房加速回暖
“今年一季度，新房、二手房成交分化明顯�！�？58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波在接受記者采訪時表示，從政策層面看，即便一季度5年期以上LPR迎來21個月首次下調(diào)，信貸環(huán)境有所改善，3月中旬國務(wù)院金融委會議進一步聚焦房地產(chǎn)領(lǐng)域，以及此后多部委就房地產(chǎn)領(lǐng)域頻繁發(fā)聲，釋放維穩(wěn)信號，但新房、二手房成交卻存在明顯差異，即新房成交深度調(diào)整、二手房成交加速回暖。
貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，一季度全國重點62城新房商品住宅簽約面積同比下降41%。其中，一線、二線、三四線城市商品住宅簽約面積同比分別下降31%、40%、47%。
與之呈現(xiàn)明顯不同的是，50城二手房成交量環(huán)比增長約7%。其中，2月份、3月份連續(xù)環(huán)比回升，且3月份環(huán)比增速超過40%、成交量恢復(fù)至去年7月份水平。同比來看，一季度二手房成交量雖較去年同期高點下降約四成，但較2020年同期已增長約七成。
談及一季度新房、二手房成交呈現(xiàn)明顯分化的原因，中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)徐躍進在接受記者采訪時表示，新房與二手房市場成交恢復(fù)的差異，主要有兩方面因素。一是部分城市房地產(chǎn)市場存在“賣舊買新”的改善鏈條，二手房市場通常會早于新房市場有所恢復(fù)；二是受市場銷售下行及企業(yè)資金壓力大等因素影響，房企推盤意愿較低，影響新房供給與成交。
“考慮到今年以來多地出臺降首
付、取消限售、降低房貸利率等一系列利好措施，無疑為房地產(chǎn)市場進一步釋放積極信號，房企從推盤到開工的信心逐步恢復(fù)�！笨硕鹧芯恐行母笨偨�(jīng)理楊科偉告訴《證券日報》記者，預(yù)計二季度整體新房成交規(guī)模將環(huán)比上漲；因去年高基數(shù)的原因，同比仍會下降，但降幅會有所收窄。
不同層級城市
復(fù)蘇不均衡仍將持續(xù)
“分化”不只體現(xiàn)在新房、二手房成交上，在不同層級城市間的表現(xiàn)更為明顯。
以新房價格來說，從CRIC監(jiān)測的今年前兩個月133個重點城市新建商品住宅成交統(tǒng)計的均價看，全國整體房價保持增長但漲幅收窄，同比上漲10%。一線城市房價領(lǐng)漲，同比上漲18%；二線城市房價在分化、漲跌不均下整體同比上漲7%；三四線城市房價小幅回調(diào)，同比下降5%。
徐躍進認為，當(dāng)前政策主要在需求端發(fā)力，如降低首付比例、下調(diào)房貸利率、提高公積金貸款額度、放松限購等，能夠在一定程度上降低購房者的置業(yè)門檻、激發(fā)購房者情緒，促進需求釋放，但不同層級城市的市場反應(yīng)會有所差異。對于基本面較好的城市來說，房地產(chǎn)市場需求支撐力較強，政策寬松能夠有效激活市場情緒，促使需求釋放；而對于基本面較弱的城市來說，由于總體需求不足，市場信心偏弱，成交改善的難度較大。
以鄭州為例。3月1日“鄭十九條”出臺后，市場成交明顯回升。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，3月份鄭州二手房成交量超過2月份的兩倍。
“總的來說，房地產(chǎn)市場目前依然還處于回升階段，雖然部分城市二手房掛牌量、成交量出現(xiàn)明顯增多，但成交周期依然偏長�！睆埐ㄕJ為，隨著未來更多城市樓市調(diào)控政策“松綁”，預(yù)計二季度的樓市表現(xiàn)會明顯好于一季度，尤其是部分熱點二線城市以及調(diào)控放松力度較大的三四線城市。
徐躍進認為，當(dāng)前，由于整體市場恢復(fù)不及預(yù)期，政策寬松空間仍然較大，并且有從三四線城市向一二線城市蔓延的趨勢，預(yù)計二季度伴隨更多一二線城市寬松政策的釋放，一線及熱點二線城市房地產(chǎn)市場有望率先恢復(fù)，并帶動二線及三四線城市房地產(chǎn)市場緩慢恢復(fù)，而部分基本面較弱的城市或繼續(xù)調(diào)整。值得注意的是，疫情仍是二季度市場恢復(fù)的不確定性因素。
來 源： 證券日報
編 輯：liuy
