近日，家住上海的伍女士因?yàn)殂y行審批房貸延誤，被賣(mài)家告上法庭。前期為這套180平方米、總價(jià)1550萬(wàn)元的房子，她已經(jīng)支付了745萬(wàn)元及部分首付逾期的利息。一審法院判決伍女士需要在判決生效后10天之內(nèi)搬離房屋，并賠 償違約金、裝修費(fèi)和案件受理費(fèi)共計(jì)484.6萬(wàn)元。二審法院維持了原判，并判伍女士承擔(dān)案件受理費(fèi)2.72萬(wàn)元。
如果按照一方當(dāng)事人伍女士的說(shuō)法，對(duì)方因?yàn)檫@件事獲利近800萬(wàn)，其中310萬(wàn)違約金加上180萬(wàn)房屋裝修款，外加房子漲價(jià)300多萬(wàn)。而伍女士一方則承擔(dān)了近800萬(wàn)元的損失，堪稱(chēng)不幸購(gòu)房人。而不幸購(gòu)房人所遭遇的坑該如何避免，顯然更值得關(guān)注和引以為鑒。
縱觀報(bào)道和判決中的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，伍女士承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任的主要原因在于其自身因素，可謂是自己給自己挖坑，或者是自己主動(dòng)跳坑。特別是，
在自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限，對(duì)銀行是否及時(shí)放貸預(yù)判不準(zhǔn)的情況下，花費(fèi)高價(jià)以小博大，本就蘊(yùn)含著不確定因素。
市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，人們從事各種經(jīng)濟(jì)社會(huì)活動(dòng)理當(dāng)遵循平等、誠(chéng)信、自愿原則。具體到簽訂合同方面，合同雙方均應(yīng)該如實(shí)全面履行各自義務(wù)，否則就應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。對(duì)此，《民法典》明確規(guī)定，當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的，另一方可以解除合同。
縱觀此事件，伍女士在第一次違約后為順利購(gòu)房，又簽訂了補(bǔ)充協(xié)議并約定了相應(yīng)的違約條款。但遺憾的是，一步錯(cuò)步步錯(cuò)，總是踏錯(cuò)節(jié)點(diǎn)，最終因?yàn)殂y行審批延誤，二期房款745萬(wàn)元又發(fā)生延期，導(dǎo)致合同被解除并被判定承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。同時(shí)，有報(bào)道指出了一個(gè)細(xì)節(jié)，賣(mài)方律師對(duì)合同的簽訂、履行和爭(zhēng)議都是全程參與，打下了很好的基礎(chǔ)，是賣(mài)方勝訴的關(guān)鍵；而買(mǎi)方基本上是赤膊上陣，憑借自己粗淺的經(jīng)驗(yàn)來(lái)從事金額如此大的房屋買(mǎi)賣(mài)行為。
伍女士一方的銀行貸款遲遲無(wú)法審批導(dǎo)致其先后兩次違約，且違約時(shí)間較長(zhǎng)。那么，合同相對(duì)方顯然有權(quán)解除合同并要求其承擔(dān)違約責(zé)任。而伍女士顯然屬于遲延履行債務(wù)，即便并非故意不履行債務(wù)，但是作為貸款買(mǎi)房人來(lái)說(shuō)，銀行是否能及時(shí)放款必須是重要的考量因素，不能將所有賭注都押在銀行準(zhǔn)時(shí)放款上。要是銀行因?yàn)橘J款收緊，或者征信問(wèn)題而無(wú)法準(zhǔn)時(shí)放款的話(huà)，買(mǎi)房人顯然面臨著極大的違約風(fēng)險(xiǎn)。
特別是，換位思考的話(huà)，合同相對(duì)方的賣(mài)房人基本沒(méi)有任何過(guò)錯(cuò)，賣(mài)房后自然希望及時(shí)得到房款，以便周轉(zhuǎn)資金或者繼續(xù)購(gòu)房。買(mǎi)房人不能及時(shí)支付房款將導(dǎo)致其蒙受相應(yīng)損失。如本案中，賣(mài)方提交的聊天記錄顯示，伍女士早已知曉他們賣(mài)掉房子是為了給母親另行購(gòu)買(mǎi)房屋。伍女士逾期付款影響他們?cè)俅钨?gòu)房，法院也認(rèn)為其違約行為可能使對(duì)方對(duì)第三人承擔(dān)違約責(zé)任。
也就是說(shuō)，賣(mài)房者將靠賣(mài)房所得房款購(gòu)買(mǎi)其他房屋，伍女士的違約產(chǎn)生了多米諾骨牌效應(yīng)，導(dǎo)致賣(mài)房者也陷入違約風(fēng)險(xiǎn)，理當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。所謂的房屋漲價(jià)損失并非伍女士獨(dú)自面臨，賣(mài)房方也面臨著違約后擬購(gòu)買(mǎi)房屋漲價(jià)的預(yù)期損失。因而，縱觀此案，除非有充分的新證據(jù)或者理由，否則伍女士恐怕難以扳回局面。
該事件無(wú)疑有著深刻的警示意義，現(xiàn)代社會(huì)是規(guī)則社會(huì)和法治社會(huì)，人們從事經(jīng)濟(jì)活動(dòng)時(shí)無(wú)時(shí)無(wú)刻不面臨著各種風(fēng)險(xiǎn)。要想降低風(fēng)險(xiǎn)，簽訂合同尤其是金額較大合同時(shí)就應(yīng)充分預(yù)判可能出現(xiàn)的各種不確定因素，不能以賭博心態(tài)“搏一把”。甚至有必要尋求專(zhuān)業(yè)人士對(duì)合同進(jìn)行把關(guān)，對(duì)相關(guān)流程全程跟進(jìn)指導(dǎo)，進(jìn)而最大限度降低自身風(fēng)險(xiǎn)。不要等到掉入坑中才想起補(bǔ)救措施，此時(shí)可能已于事無(wú)補(bǔ)。
來(lái) 源：經(jīng)濟(jì)參考報(bào)
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