4月21日，惠譽(yù)發(fā)布報(bào)告表示，政策的決定性變化應(yīng)該會(huì)改善一級(jí)住房市場的情緒，但2022年的銷售額仍將下降25%至30%。

　　報(bào)告稱，2022年第一季度，中國最大型開發(fā)商的新房銷售量大幅下降，許多開發(fā)商的銷售額同比下降30%至45%。大多數(shù)陷入財(cái)務(wù)困境的開發(fā)商出現(xiàn)了高達(dá)50%或以上的跌幅。由于房價(jià)可能進(jìn)一步下跌，以及陷入財(cái)務(wù)困境的開發(fā)商可能無法完成未完成項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，令買家望而卻步。

　　惠譽(yù)對(duì)2022年銷售額的下降預(yù)測比之前在2021年12月做出的10%至15%的下降預(yù)測更為陡峭。該預(yù)測接近了惠譽(yù)在2021年12月分析該行業(yè)潛在流動(dòng)性壓力時(shí)假設(shè)的30%的降幅。

　　盡管如此，惠譽(yù)認(rèn)為，隨著未來幾個(gè)月住房銷售下滑放緩，2022年第一季度很可能標(biāo)志著觸底。政策提供了更明確的支持，一些地方放寬了購房限制和最低首付要求。自2021年10月以來，銀行也加快了抵押貸款的審批。

　　雖然政府鼓勵(lì)在岸金融機(jī)構(gòu)向房地產(chǎn)開發(fā)商提供借款，但惠譽(yù)預(yù)計(jì)今年大多數(shù)開發(fā)商進(jìn)入資本市場的機(jī)會(huì)有限，它們將繼續(xù)依賴內(nèi)部現(xiàn)金來滿足2022年下半年資本市場到期債務(wù)的還款需求。實(shí)力較強(qiáng)的開發(fā)商可能仍能在離岸資本市場籌資，其中一些有第三方的信用增強(qiáng)。

　　惠譽(yù)認(rèn)為，資金的缺乏將抑制財(cái)務(wù)困難的開發(fā)商加快土地收購和項(xiàng)目推出的能力。這意味著銷售可能不會(huì)出現(xiàn)快速、急劇的復(fù)蘇。然而，2022年的低銷售基數(shù)以及2022年下半年的強(qiáng)勁勢頭，應(yīng)足以讓市場在2023年恢復(fù)溫和的正增長。

　　惠譽(yù)認(rèn)為，近期房地產(chǎn)市場的緊張狀況將導(dǎo)致中期的結(jié)構(gòu)性變化。惠譽(yù)預(yù)計(jì)，在當(dāng)前情況下，國企開發(fā)商和財(cái)務(wù)狀況良好、仍有能力獲得融資的民企開發(fā)商，將從財(cái)務(wù)狀況較差的開發(fā)商中獲得更大的市場份額。后者自2021年下半年以來沒有收購?fù)恋貎?chǔ)備。

　　惠譽(yù)預(yù)計(jì)，開發(fā)商的融資成本仍將相對(duì)較高，這可能會(huì)促使民企企業(yè)采用更多的“輕資產(chǎn)”開發(fā)模式。那些能夠持續(xù)改善財(cái)務(wù)透明度的公司應(yīng)該會(huì)發(fā)現(xiàn)更容易獲得融資和購房者的信任。然而，惠譽(yù)認(rèn)為開發(fā)商的整體利潤率仍將保持疲弱。

　　2022年銷售量的急劇下降將使市場更接近長期需求趨勢——惠譽(yù)認(rèn)為2020年和2021年的每年約15億至16億平方米的銷售量是不可持續(xù)的。與此同時(shí)，惠譽(yù)預(yù)計(jì)開發(fā)商在中期內(nèi)對(duì)土地儲(chǔ)備的收購將變得更加保守和有選擇性，這將有助于開發(fā)商為去杠桿化。

　　惠譽(yù)認(rèn)為，目前的市場低迷不會(huì)遏制長期的住房需求，這將繼續(xù)受到城市化的推動(dòng)。隨著新的融資和開發(fā)模式的出現(xiàn)，惠譽(yù)預(yù)計(jì)經(jīng)濟(jì)適用房將成為市場中越來越重要的一部分。然而，在共同富裕的背景下，私人住房仍將發(fā)揮一定的作用。

　　來源：觀點(diǎn)網(wǎng)

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