6月份，核心城市二輪集中供地紛紛開(kāi)啟。從機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，截至6月末百?gòu)?qiáng)房企拿地銷(xiāo)售比為0.16,投資依然保持謹(jǐn)慎。值得關(guān)注的是，50強(qiáng)房企中有三成房企尚未拿地。在投資保持謹(jǐn)慎的狀態(tài)下，上半年百?gòu)?qiáng)房企投資中，有八成以上投資金額匯聚于集中供地城市。那么減少拿地的房企做什么去了？記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，進(jìn)入代建、共建賽道的房企越來(lái)越多。
從兩家代建上市企業(yè)綠城管理和中原建業(yè)的年報(bào)來(lái)看，2021年其凈利潤(rùn)增速分別為31.9%及13%，新簽約建筑面積持續(xù)增長(zhǎng)，綠城管理及中原建業(yè)2021年分別同比增長(zhǎng)21.8%及16.8%。
第一太平戴維斯華南區(qū)市場(chǎng)研究部負(fù)責(zé)人謝靖宇表示，從拿地格局的變化來(lái)看，其實(shí)開(kāi)發(fā)主體對(duì)市場(chǎng)供求關(guān)系的影響不大，目前的代建多是利用良好的品牌和成熟的產(chǎn)品線向一些擁有良好的土地資源，但需要開(kāi)發(fā)解決方案，產(chǎn)品無(wú)法產(chǎn)生溢價(jià)的土地持有方賦能，以此產(chǎn)生“1+1＞2”的效果。
可以看到，進(jìn)入代建賽道的房企越來(lái)越多。旭輝集團(tuán)于2021年宣布成立旭輝建管，正式進(jìn)軍代建領(lǐng)域。作為旭輝輕資產(chǎn)管理領(lǐng)域的又一新賽道，旭輝建管在短時(shí)間內(nèi)便呈現(xiàn)出良好的發(fā)展前景。截至2022年6月底，旭輝建管累計(jì)在管項(xiàng)目35個(gè)，分布在上海、北京、廣州、深圳、重慶、南京、蘇州等重點(diǎn)城市，累計(jì)在管總建面超700萬(wàn)平方米。其中2022年新獲取項(xiàng)目中，政府代建（含國(guó)資平臺(tái)）項(xiàng)目4個(gè)、商業(yè)代建（含管理咨詢(xún)）項(xiàng)目21個(gè)、資本代建項(xiàng)目4個(gè)，實(shí)現(xiàn)了商業(yè)代建、資本代建、政府代建及企業(yè)總部等業(yè)務(wù)模式的突破。旭輝控股執(zhí)行董事、執(zhí)行總裁、旭輝建管董事長(zhǎng)陳東彪表示，代建將是旭輝未來(lái)大力發(fā)展的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)之一，相信旭輝在未來(lái)幾年，能夠成為代建行業(yè)的重要一員。
根據(jù)中指院的研究數(shù)據(jù)顯示，至少已有萬(wàn)科、旭輝、金地、建發(fā)、朗詩(shī)、保利、招商蛇口、龍湖、華潤(rùn)置地等30多家品牌房企入局加大了代建業(yè)務(wù)的投入。2021年中國(guó)代建行業(yè)的滲透率為4.8%，而按照歐美國(guó)家近30%的滲透率預(yù)估，中國(guó)代建行業(yè)仍有5.2倍的滲透空間，整體代建市場(chǎng)前景可觀。
投資開(kāi)發(fā)分離 “代建”迎來(lái)新風(fēng)口
“我們公司投拓拿地部門(mén)精簡(jiǎn)了不少，以后會(huì)加大力量發(fā)展代建業(yè)務(wù)�！苯�，一位頭部房企的相關(guān)負(fù)責(zé)人這樣對(duì)記者表示。事實(shí)上，地產(chǎn)代建在十年前就存在，而這兩年，越來(lái)越多房企入局，讓代建賽道變得熱鬧起來(lái)。
代建的升溫還是源于樓市市場(chǎng)行情的變化。從土地市場(chǎng)來(lái)看，央企國(guó)企、城投公司這兩年成為拿地主力軍，加上市場(chǎng)還有不少不良資產(chǎn)需要處置，如果碰到投資開(kāi)發(fā)相分離的情況，帶來(lái)了代建的大量需求，代建模式迎來(lái)新的風(fēng)口。同時(shí)，2022年將繼續(xù)大力增加保障性租賃住房的供給，各地新籌集建設(shè)的保障性住房數(shù)量持續(xù)增長(zhǎng)。要完成這種規(guī)模宏大的民生工程，也需要代建方參與建設(shè)，這些都為代建行業(yè)的發(fā)展提供了機(jī)遇。
品牌房企盯上“代建+代銷(xiāo)”業(yè)務(wù)
從海外成熟房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，房企業(yè)務(wù)重心從前端開(kāi)發(fā)向后端服務(wù)轉(zhuǎn)移，由開(kāi)發(fā)商向服務(wù)商轉(zhuǎn)型是必然趨勢(shì)，在尋找第二增長(zhǎng)曲線過(guò)程中，代建是重要的服務(wù)方向，而作為當(dāng)下房企向輕資產(chǎn)領(lǐng)域轉(zhuǎn)型的主要方向，擁有充足的發(fā)展空間。
業(yè)內(nèi)人士表示，代建業(yè)務(wù)正在不斷吸引新的入局者，但就目前整體情況而言，國(guó)內(nèi)的代建行業(yè)仍然處于初步發(fā)展階段，還沒(méi)有像物管、商管那樣形成分拆上市潮，目前孕育出來(lái)的代建上市企業(yè)只有兩家。
代建行業(yè)最初興起于政府代建，政府通過(guò)采用直接委托或招標(biāo)等方式，將非經(jīng)營(yíng)性政府投資項(xiàng)目委托給一些專(zhuān)業(yè)項(xiàng)目管理公司進(jìn)行建設(shè)管理，而后逐步發(fā)展成為現(xiàn)在的政府投資項(xiàng)目代建制�，F(xiàn)在代建已經(jīng)成為由有開(kāi)發(fā)需求的委托方發(fā)起，由擁有開(kāi)發(fā)能力和建設(shè)經(jīng)驗(yàn)的受托方進(jìn)行部分或全程參與融資、設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)、管理及服務(wù)，最終實(shí)現(xiàn)共同盈利的一種商業(yè)模式。
延伸出來(lái)的銷(xiāo)售物業(yè)代建除了輸出管理，其實(shí)更是借代建方的品牌形成比自身品牌價(jià)值更高的溢價(jià)。所以，不少品牌價(jià)值較高的房企都盯上了代建+代銷(xiāo)業(yè)務(wù)，除了管理費(fèi)，還可獲得品牌費(fèi)和銷(xiāo)售分成。
【前景觀察】
輕資產(chǎn)模式的代建入局易，做好難
按照典型頭部的幾大代建企業(yè)的分類(lèi)，代建業(yè)務(wù)主要以三類(lèi)：商業(yè)代建、政府代建、資方代建。政府代建的費(fèi)用來(lái)自財(cái)政撥款，如學(xué)校、醫(yī)院等基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，或者是保障性住宅。商業(yè)代建的費(fèi)用來(lái)自項(xiàng)目銷(xiāo)售所得，但這并不意味著商業(yè)代建收入一定與銷(xiāo)售情況掛鉤。以中原建業(yè)為例，其商業(yè)代建項(xiàng)目以面積乘單價(jià)的方式計(jì)費(fèi)，收入是定額的。
在房地產(chǎn)市場(chǎng)行情發(fā)生變化的情況下，代建的模式更加多元化，也成為進(jìn)入資產(chǎn)處置類(lèi)項(xiàng)目的方式。比如，藍(lán)綠雙城就以“共建”創(chuàng)新探索“資管+建管+數(shù)管+運(yùn)管”的發(fā)展模式。藍(lán)綠雙城的相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示，從去年6月份以來(lái)通過(guò)攜手信托、金融機(jī)構(gòu)，深度參與存量、變量、增量三類(lèi)市場(chǎng)。今年以來(lái)新落地了上海大興街項(xiàng)目、廣州佳兆業(yè)項(xiàng)目、天津中鐵項(xiàng)目、成都交投項(xiàng)目、長(zhǎng)沙奧萊項(xiàng)目等。
業(yè)內(nèi)人士表示，代建作為輕資產(chǎn)模式運(yùn)作的模式而受到推崇，具有利潤(rùn)低、利潤(rùn)率高的特征。一是可以規(guī)避拿地資金的支出，幫房企抵御市場(chǎng)降溫周期的風(fēng)險(xiǎn)；二是從財(cái)務(wù)角度，代建服務(wù)毛利較高，對(duì)改善企業(yè)財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)具有積極作用。但代建入局易，做好難，從多年的發(fā)展只有兩家企業(yè)上市，叩開(kāi)資本的大門(mén)就可見(jiàn)一斑。
代建的核心競(jìng)爭(zhēng)力是融資、設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)、管理服務(wù)的綜合能力，與委托方相比，能把項(xiàng)目做出銷(xiāo)售溢價(jià)。目前，商業(yè)代建也一樣受到整體房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的影響，而政府代建從需求到落地的增長(zhǎng)幅度還待觀察。但可以肯定的是，隨著更多房企的加入，代建市場(chǎng)這片“藍(lán)海”，競(jìng)爭(zhēng)也更加激烈。
來(lái)源：廣州日?qǐng)?bào)
編輯：wangdc
