2022年的“進(jìn)度條”已經(jīng)過半，上半年的房地產(chǎn)經(jīng)歷了不少波折與挑戰(zhàn)。作為全國房地產(chǎn)市場(chǎng)“模范生”的杭州，這半年的成績(jī)單到底怎么樣？
新房：冷熱不均
杭州貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示：今年上半年，杭州住宅供應(yīng)4.1萬套，半年度環(huán)比下降45%，同比下降47%；成交3.4萬套，環(huán)比下滑53%，同比大幅下降了71%。
上半年住宅供應(yīng)的最高峰，出現(xiàn)在6月，單月供應(yīng)量達(dá)12157套，成交9501套。
在這波供應(yīng)潮中，期待已久的“頂流紅盤”紛紛開閘，如江河匯的杭州金融中心(IFC)、望江新城的江明月朗園(K11)，市場(chǎng)熱度一下子被調(diào)動(dòng)起來了。IFC無房和普通家庭都需頂格社保才能入圍，整體中簽率也僅5.4%，需要限售；K11普通家庭入圍需頂格社保，平均中簽率11%。
一面是“頂流”依然熱熱鬧鬧，但杭州樓市的另一面——其他樓盤，卻是越來越好搖了。
數(shù)據(jù)顯示，上半年全市搖號(hào)人數(shù)為84361人、搖號(hào)房源37570套，平均中簽率44.5%。相比去年，搖號(hào)房源環(huán)比下降了58%、同比下降54%；搖號(hào)人數(shù)環(huán)比下降67%、同比下降78%。
市場(chǎng)的冷熱不均，在上半年里愈發(fā)明顯。
改善型住宅成交占比在上升。上半年，400-450萬元住宅，成交量在所有價(jià)段中最高，尤其是單價(jià)在3-4萬元的首次改善住宅，成交占比高達(dá)36%，而單價(jià)在2-3萬元的剛需住宅，成交占比下滑。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，杭州新房購買力正在下降，原因在于人們市場(chǎng)預(yù)期降低、房票也在被逐漸消化。同時(shí)，二手房市場(chǎng)預(yù)期的走低，一二手房?jī)r(jià)差逐步縮小，使得投資性需求逐步退出。隨著下半年新房供應(yīng)量的增加，剛需“上車”的難度，也將有所降低。
二手房：低位修復(fù)
根據(jù)透明售房網(wǎng)成交數(shù)據(jù)，2022年上半年杭州市區(qū)二手房網(wǎng)簽量2.8萬套，剔除臨安區(qū)數(shù)據(jù)后，上半年網(wǎng)簽2.6萬套，同比去年上半年下降51%，環(huán)比去年下半年提升3%。
“5·17新政”為低迷的二手房市場(chǎng)注入了一劑強(qiáng)心針，市場(chǎng)在逐漸修復(fù)。這兩個(gè)月來，低總價(jià)、次新房的成交量明顯提升，6月二手房網(wǎng)簽超過7300套，環(huán)比大幅上升了45%，創(chuàng)下近一年來單月最好成績(jī)。不過，這仍是五年來同期新低。
再看價(jià)格方面，今年1月起，杭州住宅均價(jià)由3.3萬元/㎡持續(xù)下滑至3.1萬元/㎡。但從5月開始，由于新政、信貸持續(xù)寬松、經(jīng)濟(jì)預(yù)期逐步恢復(fù)等因素疊加，二手房市場(chǎng)量升價(jià)穩(wěn)，6月住宅均價(jià)回到了3.2萬元/㎡。
專家認(rèn)為，“5·17新政”作用已經(jīng)顯現(xiàn)，但杭州二手房的隱憂依然存在：掛牌套數(shù)已超過18萬套，并且6月杭州又迎來了一波新房交付潮，預(yù)計(jì)到下半年，部分次新房源可能會(huì)轉(zhuǎn)化為二手房出售。接下來，杭州的二手房庫存，將會(huì)是“壓力山大”的。
在全國層面，樓市也還未出現(xiàn)大面積復(fù)蘇的跡象，市場(chǎng)信心遠(yuǎn)未回復(fù)。在新政實(shí)施一個(gè)多月后，貝殼的帶看數(shù)據(jù)顯示，二手房活躍的成交并沒有持續(xù)下去。這背后，既有6月新房“開閘”的沖擊，也有七八月份天氣炎熱一直是樓市傳統(tǒng)淡季等原因。
杭州二手房市場(chǎng)迎來真正的回暖，仍需要時(shí)間。
租賃：穩(wěn)中有升
根據(jù)貝殼杭州站的數(shù)據(jù)，2022 年上半年，租房單量環(huán)比下降3%，同比提升9%，租賃市場(chǎng)好于去年。
分區(qū)域看，余杭區(qū)是杭州租賃單量最多的區(qū)，占全市單量的17%；上城、西湖、拱墅、濱江4個(gè)中心城區(qū)，租賃單量占到了全市的47%。
從租金看，今上半年全市月租金為51.8 元/㎡/月，環(huán)比下降4%。
在各區(qū)域中，上市公司云集的濱江區(qū)租金最高，達(dá)到了76.8元/㎡/月，其次是配套最為成熟的上城區(qū)、西湖區(qū)和拱墅區(qū)，月租金都超過了60元/㎡/月。
從商圈看，錢塘江兩岸的奧體、錢江新城、南星，租均價(jià)占據(jù)高租金商圈榜單前三位，其中奧體的租金達(dá)到了99.1元/㎡/月。
土地：領(lǐng)先全國
4月25日的杭州第一批集中土拍，60宗地塊僅1宗流拍，23宗觸及中止價(jià)進(jìn)入一次性報(bào)價(jià)和搖號(hào)環(huán)節(jié)，出讓總金額826億元。
6月28日的杭州第二批集中土拍，45宗地塊全部成交， 12宗觸及中止價(jià)進(jìn)入一次性報(bào)價(jià)和搖號(hào)環(huán)節(jié)，總成交價(jià)達(dá)到557億元。
再加上其他經(jīng)營性地塊出讓，今年上半年杭州土地出讓金收入達(dá)到了1522億元，再次一騎絕塵，領(lǐng)先全國。這再度釋放出一個(gè)強(qiáng)烈的信號(hào)：開發(fā)商依然堅(jiān)定看好杭州。
不過，與去年上半年的2042億元相比，今年上半年杭州的土地出讓金，還是下滑了25%。這說明杭州雖然保持了較高的市場(chǎng)熱度，但整體市場(chǎng)仍不及預(yù)期。
2022年的上半場(chǎng)，杭州樓市表現(xiàn)，總體可用穩(wěn)健來形容，局部有冷也有熱。
在記者看來，這才是正常的、健康的市場(chǎng)：開發(fā)商手里的房子不這么好賣了，但也并非賣不出去；新房與二手房的價(jià)差縮小，投資客逐步退出，中簽率提高，給自住購房者更多機(jī)會(huì)，這或許是購房的“窗口期”。
那么，杭州樓市的下半場(chǎng)將如何發(fā)展？記者和你一起拭目以待。
來源：浙江日?qǐng)?bào)
編輯：wangdc
