2022年已過去大半，邊際寬松的政策加持之下上半年沒有迎來行業(yè)的春天，倒是出現(xiàn)了普遍的銷售大幅下滑與更多頭部民營房企的暴雷。房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展問題成了7月28日政治局會議議題，這還是房地產(chǎn)行業(yè)歷史上的第一次，一方面說明行業(yè)本身在國民經(jīng)濟中的重要地位，另一方面也表明房地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)，以及土地財政已成為逆周期調(diào)節(jié)和抗擊疫情等多重增支減收因素之下穩(wěn)定地方財政的核心問題。而上市房企的半年報顯示已有50多家預(yù)虧，還有多家房企2021年的年報至今尚未發(fā)布。此輪行業(yè)周期是否如國家統(tǒng)計局說的那樣已經(jīng)趨向觸底，確實還是一個問題。

　　國家統(tǒng)計局8月15日發(fā)布的房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)體現(xiàn)了一個基本基調(diào)，就是上半年銷售面積、銷售收入都同比降幅較大，但環(huán)比降幅收窄，似乎有觸底勢頭。其中，1-7月商品房銷售面積78178萬平米，同比下降23.1%；銷售額75763億元，同比下降28.8%，在銷售不暢的情況下也就導(dǎo)致了新開工面積和拿地面積的下降，分別環(huán)比下降35%和26%，但在“保交樓”之下施工面積和竣工面積降速同比收窄。夏天即將結(jié)束，秋天已經(jīng)到來，在各地不斷加大的政策刺激下目前依然看不到行業(yè)復(fù)蘇的跡象，形勢依然相當(dāng)嚴(yán)峻。這其實也反應(yīng)了行業(yè)基本面和行業(yè)走勢，已經(jīng)和政策面脫鉤的基本事實。

　　這主要是由于過往的行業(yè)政策更擅長于從銀根和地根，從市場準(zhǔn)入方面來管控市場過熱問題，而在遭遇行業(yè)信心不足與預(yù)期下行，需要提升需求的時候往往就顯得束手無策了。收入預(yù)期下行之下，所有的旨在擴張需求的從市場端到資金端的政策施力，都在購房者不愿加杠桿、入市意愿下降的情況下失去了市場傳導(dǎo)能力。而在行業(yè)流動性困境無法疏解的情況下，相關(guān)的信貸寬松也就成了無本之木，反而是大量的流動性變成了央行報表上充裕的M2和快速增加的居民存款，以及消費與投資意愿下降之下的大量的提前還貸行為。有數(shù)據(jù)表明，一方面是目前的M2相當(dāng)充裕，商業(yè)銀行的貸款發(fā)放不出去，上半年居民存款在經(jīng)濟不景氣之下竟然上升超過10萬億元，創(chuàng)歷史新高，另一方面是房地產(chǎn)全行業(yè)的銷售大幅下滑與市場的愁云慘淡。

　　之所以去年下半年以來，從中央到地方不斷連續(xù)推出的促進行業(yè)回暖和復(fù)蘇的政策至今不見起效，主要是樓市快速下行疊加宏觀預(yù)期下行，導(dǎo)致具有買漲不買落的樓市與房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了企業(yè)流動性問題和市場信心雙重問題。這兩個問題相互作用之下，只要市場信心不恢復(fù)，樓市不回暖，短期的向房企的輸血式資金紓困，無論規(guī)模多大都無法解決問題，只要銷售不見起色，暴雷就只是個時間問題。而近期出現(xiàn)的爛尾樓業(yè)主“抱團停貸”事件更是暴露了預(yù)售制下資金監(jiān)管的千瘡百孔，讓本來就信心已極度脆弱的新房與期房市場更是雪上加霜，也加大了行業(yè)對于未來市場復(fù)蘇難度的憂慮。今年以來剛改轉(zhuǎn)向二手房市場以及二手房整體上揚的交易占比，在很大程度上正是對于預(yù)售制下新房與期房市場交房風(fēng)險擔(dān)憂的直接體現(xiàn)。

　　作為政策失效的最典型代表，并購貸款和AMC入場作為力度較大的促進回暖和行業(yè)復(fù)蘇的兩項政策，正是政策面對行業(yè)基本面和市場心理缺乏認(rèn)知、脫離行業(yè)運行實際的具體體現(xiàn)。去年下半年推出的并購貸款政策，旨在以向優(yōu)勢房企發(fā)放貸款，以促進行業(yè)并購整合的方式向行業(yè)注入流動性來恢復(fù)行業(yè)活力，但“二手車效應(yīng)“卻讓市場中出現(xiàn)的只是較差的項目，出險房企在未最終放棄自救努力前還指望以優(yōu)質(zhì)項目實現(xiàn)翻盤和出讓較差的項目來挽救自身流動性，而“撿尸心理”卻讓優(yōu)勢房企期待出險房企情況更差之后再低價獲取其優(yōu)質(zhì)項目而遲遲不肯出手，這就致使并購貸款成了少數(shù)優(yōu)勢房企借機優(yōu)化自身融資結(jié)構(gòu)的機會而并無入市并購的實質(zhì)性動作。

　　而AMC的入場更是如此。AMC既有經(jīng)驗和技術(shù)，也有資金實力和市場資源，但是在出險房企尚未放棄自救努力，也未發(fā)生行政接管的情況下，AMC的介入只能成為其脫困方案的技術(shù)咨詢者和增信、注資等資源提供者。而后者在AMC沒有獲得出險房企資產(chǎn)主導(dǎo)權(quán)之前是不可能發(fā)生的，除非是在行政指派之下。年初一些全國性AMC已經(jīng)入場并被寄予厚望，卻至今不見具體動作，正是因為市場化、法制化原則讓專長于不良資產(chǎn)管理AMC在未接受出險企業(yè)資產(chǎn)處置權(quán)之前無法施展其天然優(yōu)勢。而鄭州地方AMC近期的下場，是旨在化解爛尾樓這一社會問題來幫助政府履行社會責(zé)任的，與此前AMC的入場截然不同。所以行業(yè)同仁們也不要對AMC出手拯救自己抱有太大期望，當(dāng)您的命運與MC發(fā)生交集的時候，您往往也就失去了左右自己方向與命運的機會了。

　　在爛尾樓業(yè)主們“抱團停貸”風(fēng)潮的影響與壓力之下，各地政府主動或被動加強了預(yù)售資金監(jiān)管，但監(jiān)管的強化在地方政府“保交樓”訴求之下卻往往演變?yōu)椤案鲯唛T前雪”的以鄰為壑，對于多項目、跨區(qū)域的大型房企本來就十分緊張的資金面而言更是雪上加霜，反而可能造成更多的項目停工停貸和爛尾，也就有了走向了合理監(jiān)管以促進資金高效使用和行業(yè)流動性恢復(fù)的政策愿望反面的可能。這是當(dāng)前需要行業(yè)主管部門和監(jiān)管層從行業(yè)整體角度關(guān)注和協(xié)調(diào)的一個現(xiàn)象與問題，不然就容易出現(xiàn)為解決問題而制造更多問題的結(jié)果發(fā)生。

　　目前，地根與銀根高度受控，房地產(chǎn)行業(yè)已演變?yōu)橐苑康禺a(chǎn)為表、以土地財政為里，與作為解決國民住房需求的市場化渠道和市場化程度最高的行業(yè)之一的過往完全不同的性質(zhì)，行業(yè)供求關(guān)系也已發(fā)生了質(zhì)變，而行業(yè)格局也以當(dāng)前土拍市場出現(xiàn)的以國央平（國企、央企、平臺公司）為主力的現(xiàn)象昭示著行業(yè)的未來。因此，在去杠桿、低周轉(zhuǎn)化之下的重資產(chǎn)化將推動行業(yè)將投資開發(fā)和持有業(yè)務(wù)等向具備長線資金、大資金、低息資金和融資優(yōu)勢的國央企、平臺公司和少數(shù)頭部優(yōu)勢民營房企集中，而大多數(shù)民營房企將主動或者被迫轉(zhuǎn)型進入以代建、運營等為主的輕資產(chǎn)專業(yè)化服務(wù)領(lǐng)域。

　　形勢如此，形勢比人強。審時度勢，量力而為，早轉(zhuǎn)型早主動，以轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)商業(yè)運營管理的萬達已經(jīng)為此作出了表率。

　�。ㄗ髡呦礗PG中國首席經(jīng)濟學(xué)家）

　　來源：焦點財經(jīng)

編輯：wangdc