寫字樓新增供應(yīng)量創(chuàng)近5年來新低、租賃市場以價換量成為主旋律、零售市場核心商圈和次級商圈分化加劇......受疫情反復(fù)以及經(jīng)濟放緩等因素影響，2022年南京商辦市場供需兩淡，承壓運行。

　　1月11日，仲量聯(lián)行舉行2022年南京房地產(chǎn)市場回顧及2023年展望線上交流會，釋放了多項核心數(shù)據(jù)與干貨分析。

　　寫字樓市場新增供應(yīng)量創(chuàng)近5年新低

　　據(jù)仲量聯(lián)行最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前南京寫字樓整體供應(yīng)量為500萬㎡，其中甲級寫字樓體量約249萬㎡，乙級寫字樓體量約251萬㎡。

　　值得關(guān)注的是，2022年新增供應(yīng)量僅約11萬㎡ ，創(chuàng)下近5年新低，主要原因是今年受到疫情相關(guān)政策影響工期，部分項目推遲了入市時間。

　　2023年南京寫字樓新增供應(yīng)量將出現(xiàn)明顯上漲。據(jù)仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2023年南京寫字樓市場新增供應(yīng)達到58萬㎡。

　　新增入市項目5家，分別為金地威新中心、金融城二期C1地塊、金鷹世界B塔、德基世界貿(mào)易中心、國泰君安金融中心，全部位于河西板塊，以甲級寫字樓項目為主。

　　吸納量降低、空置率與去年同期持平

　　從寫字樓市場吸納量和空置率上看，據(jù)仲量聯(lián)行所追蹤的數(shù)據(jù)顯示，2022年南京寫字樓租賃活躍度和問詢量每季度都有所上升，同比去年稍顯活躍。

　　但由于退組抵充增量，因此凈吸納量并不高，僅約8.53萬㎡，其中甲級寫字樓吸納量約4.26萬㎡，較往年同期僅為5成。

　　從最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，目前南京寫字樓市場整體空置率約24.2%，環(huán)比下降約0.3%，與去年同期持平。

　　各個細(xì)分區(qū)域表現(xiàn)不同。以新街口，河西，鼓樓三個核心區(qū)域為例，同為甲級寫字樓，2022年，新街口空置率約20.5%、河西空置率約31%、鼓樓空置率約9.8%。

　　寫字樓市場租金維持下調(diào)態(tài)勢

　　以價換量是2022年度寫字樓租賃市場的關(guān)鍵詞。從2022年四季度最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，南京甲級寫字樓和乙級寫字樓租金都出現(xiàn)了環(huán)比、同比雙降的局面。

　　其中，南京甲級寫字樓凈租金為3.9元/㎡/天，環(huán)比下降0.8%，同比下降5.2%;乙級辦公樓市場凈租金為3.1元/㎡/天，環(huán)比下降0.2%，同比下降2.8%。相比之下，乙級寫字樓市場比甲級寫字樓市場更為健康。

　　據(jù)仲量聯(lián)行預(yù)測，2023年南京寫字樓市場租金還將繼續(xù)小幅下降，預(yù)計不超過2%。隨著疫情政策的開放以及經(jīng)濟政策的松綁，2023年大家的信心正在修復(fù)，市場也會逐漸回暖。

　　金融、科技互聯(lián)網(wǎng)、專業(yè)服務(wù)業(yè)承租能力強

　　從租賃需求端上看，金融、科技互聯(lián)網(wǎng)和專業(yè)服務(wù)行業(yè)依然表現(xiàn)亮眼，在仲量聯(lián)行統(tǒng)計的所有行業(yè)中，占比超過5成。

　　尤其是金融行業(yè)承租能力最強。保險、證券等傳統(tǒng)金融成交占比超過7成，科技互聯(lián)網(wǎng)和專業(yè)服務(wù)業(yè)緊隨其后，表現(xiàn)相對活躍。

　　從承租空間上看，2022年建面約500-1000㎡為租賃需求主力。主城搬遷需求比例有所增加，與租金的持續(xù)下調(diào)，優(yōu)惠力度大有直接關(guān)系。

　　對于租賃區(qū)域的選擇，不同行業(yè)也有不同喜好。例如：傳統(tǒng)的金融行業(yè)更偏向于新街口和河西，以新媒體、通訊、智能制造為代表的科技互聯(lián)網(wǎng)辦公偏向于河西、軟件谷、南站片區(qū)等。

　　零售物業(yè)市場吸納量、空置率雙降

　　由于2022年消費者對于未來收入預(yù)期的轉(zhuǎn)變，致使消費支出更為理性。南京前1—11月的社會消費品零售總額，同比下降0.6%，需求端弱化導(dǎo)致品牌對于擴店節(jié)奏更為審慎，市場租賃需求增長乏力。

　　據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，南京零售物業(yè)市場吸納量約為18.4萬㎡。

　　優(yōu)質(zhì)零售商業(yè)總存量維持約617萬㎡，整體市場空置率4.1%，環(huán)比上升0.02%，同比去年下降0.3%；購物中心平均空置率為3.9%，環(huán)比上升0.03%，同比下降0.5%。

　　服裝鞋包、新能源汽車等租賃表現(xiàn)積極

　　從細(xì)分市場來看，零售物業(yè)市場租賃表現(xiàn)較為積極的有服裝鞋包、咖啡飲品、新能源汽車、中式快餐。

　　服飾鞋包新開業(yè)比例超30%，國潮及運動服飾品牌如中國李寧、安踏、FILA等擴張步伐相對穩(wěn)健。中式快餐拓店較多，超46家。

　　租賃表現(xiàn)相對冷淡的有KTV及酒吧、兒童娛樂、兒童服務(wù)。這些零售行業(yè)由于租賃面積大、人力成本高等原因需求相對疲軟。

　　零售物業(yè)市場租金小幅下降

　　為了穩(wěn)住出租率，南京零售物業(yè)市場租金持續(xù)下調(diào)。

　　目前，南京優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)首層租金為15.9元/㎡/天，環(huán)比小幅下降0.9%，同比下降1%；核心商圈凈租金為20.8元/㎡/天，同比下降0.8%。

　　2023年，預(yù)計有3個核心商圈項目和5個次級商圈項目開業(yè)，入市體量約102.5萬㎡。

　　新增項目包括：江北（浦口）萬象系商業(yè)、六合萬達、華僑城歡樂濱江購物中心、河西德基、燕子磯萬象匯、國金中心、麒麟荔枝廣場。

　　仲量聯(lián)行預(yù)測，隨著防疫政策的優(yōu)化，2023年南京商業(yè)零售市場將進入恢復(fù)通道，并建議在高供應(yīng)的情況下，商場需及時捕捉市場趨勢的變化，優(yōu)化商業(yè)運行模式、積極調(diào)整招商策略來吸引租戶，才能在多元化競爭中突圍，掌握更多議價空間與談判主動權(quán)。

來源：仲量聯(lián)行

編輯：jinbao