戴德梁行發(fā)布了2023年第一季度廣州寫字樓及零售市場(chǎng)報(bào)告。報(bào)告顯示，廣州的甲級(jí)寫字樓租賃成交正在穩(wěn)步復(fù)蘇。在13.3萬(wàn)平方米新增供應(yīng)的帶動(dòng)下，全市凈吸納量由負(fù)轉(zhuǎn)正，錄得新增4.8萬(wàn)平方米。租金及空置率保持平穩(wěn)。零售市場(chǎng)方面，線下消費(fèi)回暖，核心商圈保持穩(wěn)健態(tài)勢(shì)，迎來多家區(qū)域首店進(jìn)駐。但品牌方出于成本控制的考慮，仍然保持謹(jǐn)慎觀望。展望未來，在積極的政策導(dǎo)向、會(huì)展和經(jīng)貿(mào)交流等商務(wù)活動(dòng)的重啟下，企業(yè)發(fā)展信心將得到逐步提振，為市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)好奠定基礎(chǔ) 。
甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)
新增供應(yīng)帶動(dòng) 市場(chǎng)吸納由負(fù)轉(zhuǎn)正
本季，位于珠江新城的粵海金融中心投入使用，為市場(chǎng)帶來13.3萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)，全市甲級(jí)寫字樓總存量上升至616.8萬(wàn)平方米。春節(jié)過后，隨著疫后市場(chǎng)活動(dòng)逐漸恢復(fù)，辦公租賃成交也逐漸復(fù)蘇，全市新增凈吸納量4.8萬(wàn)平方米，高于上年同期水平，同比上升24.3%。其中，珠江新城由于受到新供應(yīng)的刺激，區(qū)域吸納水平推高至4.3萬(wàn)平方米；而其他區(qū)域則以存量去化為主。與此同時(shí)，供應(yīng)量的增加也拉高全市空置率環(huán)比上升1.1個(gè)百分點(diǎn)至15.1% ，平均租金環(huán)比微降0.5%至每月每平方米165.7元。
專業(yè)服務(wù)業(yè)需求連續(xù)四季度居首
隨著生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)回歸正�；�，本季度甲級(jí)寫字樓來訪量有所上升。從行業(yè)分布來看，專業(yè)服務(wù)業(yè)仍然是市場(chǎng)需求的主力，其需求占比連續(xù)四個(gè)季度居首，環(huán)比和同比分別擴(kuò)大7.1和27.0個(gè)百分點(diǎn)。其中，律所和會(huì)計(jì)事務(wù)所持續(xù)活躍，為專業(yè)服務(wù)業(yè)貢獻(xiàn)了46.4%的成交面積。季內(nèi)需求的第二大主力來自金融行業(yè)，隨著國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng)改革的持續(xù)深化，一些內(nèi)資證券和基金公司尋租活躍，帶動(dòng)金融業(yè)一季度成交面積占比擴(kuò)大4.5個(gè)百分點(diǎn)至15.3%。而TMT行業(yè)由于頭部企業(yè)進(jìn)行內(nèi)部調(diào)整，本季度市場(chǎng)成交以較小面積的交易為主，成交面積占比環(huán)比下降9.9個(gè)百分點(diǎn)至6.9%。
市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇 業(yè)主方以價(jià)換量
盡管商務(wù)活動(dòng)的重啟有利于市場(chǎng)需求逐步復(fù)蘇，但成本控制依然是多數(shù)租戶在本季度關(guān)注的重點(diǎn)，多數(shù)企業(yè)在辦公租賃方面仍然表現(xiàn)謹(jǐn)慎，性價(jià)比高的辦公空間受到青睞。戴德梁行研究院副院長(zhǎng)、華南及華中區(qū)研究部董事張曉端分析表示：“年內(nèi)預(yù)計(jì)還有65.6萬(wàn)平方米未來供應(yīng)陸續(xù)投入使用，均位于琶洲和國(guó)際金融城，市場(chǎng)規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，正向東延伸。充沛的新增供應(yīng)無(wú)疑將加劇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，這也是當(dāng)前業(yè)主方仍然延續(xù)以價(jià)換量的策略的重要原因之一�！�
戴德梁行：一季度廣州甲級(jí)寫字樓吸納轉(zhuǎn)正零售市場(chǎng)迎來多家區(qū)域首店
近日，廣州市政府發(fā)布《關(guān)于支持市場(chǎng)主體高質(zhì)量發(fā)展促進(jìn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行率先整體好轉(zhuǎn)的若干措施》，從支持市場(chǎng)主體、擴(kuò)大需求、推動(dòng)產(chǎn)業(yè)提質(zhì)增效等幾個(gè)方面提出了多項(xiàng)措施，以激發(fā)市場(chǎng)主體活力并支持其高質(zhì)量發(fā)展。另外，此前因疫情而延期的廣交會(huì)將于近期恢復(fù)線下舉辦；廣州琶洲港澳客運(yùn)口岸亦計(jì)劃于年內(nèi)啟用。對(duì)此，戴德梁行廣州公司總經(jīng)理羅進(jìn)良表示：“在積極的政策導(dǎo)向、會(huì)展和經(jīng)貿(mào)交流等商務(wù)活動(dòng)的重啟下，企業(yè)發(fā)展信心有望逐步提振，為市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)好奠定基礎(chǔ)�！�
優(yōu)質(zhì)零售市場(chǎng)
線下消費(fèi)逐步回暖，品牌方延續(xù)謹(jǐn)慎觀望戴德梁行：一季度廣州甲級(jí)寫字樓吸納轉(zhuǎn)正零售市場(chǎng)迎來多家區(qū)域首店生產(chǎn)生活秩序的逐步恢復(fù)帶動(dòng)了消費(fèi)活動(dòng)的復(fù)蘇，一季度廣州各商圈客流量明顯回升，消費(fèi)需求有所上漲。據(jù)統(tǒng)計(jì)，春節(jié)期間，北京路步行街客流同比增長(zhǎng)36.7 %；天河路商圈日均人流量較元旦假期上漲 21 %；全市住宿餐飲營(yíng)業(yè)額超40億元，同比增長(zhǎng)31%，超過 2019年同期水平。一季度，全市優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心空置率環(huán)比上升0.4個(gè)百分點(diǎn)至7.8%, 除體育中心商圈以外，其余商圈空置率均有不同程度的上升。盡管消費(fèi)活動(dòng)出現(xiàn)回暖跡象，品牌方仍然保持觀望情緒，暫緩擴(kuò)張節(jié)奏，控制成本依然是其關(guān)注的重點(diǎn)。預(yù)計(jì)物業(yè)市場(chǎng)需求的恢復(fù)仍然需要一段時(shí)間 。
核心商圈積極引進(jìn)區(qū)域首店 餐飲品牌表現(xiàn)活躍
本季度，核心區(qū)域的穩(wěn)健增長(zhǎng)，帶動(dòng)全市優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心租金環(huán)比微升至每月每平方米752.7元。優(yōu)質(zhì)商業(yè)載體保持調(diào)整節(jié)奏, 季度內(nèi)引進(jìn)多了家廣州首店, 包括太古匯迎來了時(shí)裝品牌Self Portrait、茶飲品牌阿嬤手作等；天環(huán)廣場(chǎng)引入了輕奢包袋品牌Marni Market；而腕表品牌Lola Rose則進(jìn)駐天河城。品牌的輪換和升級(jí)帶動(dòng)體育中心商圈平均租金上升2.1%至每月每平方米1,837.3元, 空置率環(huán)比下降0.6個(gè)百分點(diǎn)。另一方面, 非核心商圈租金水平微降, 其中位于城市外圍的購(gòu)物中心平均租金較上季度相比有不同程度的下降。
隨著居民出行意愿的增加, 加此前受疫情影響較明顯的餐飲業(yè)態(tài)本季度表現(xiàn)活躍。湘菜、日式料理等品牌有所擴(kuò)張, 如湘辣辣進(jìn)駐天河城、新世界云門New Park，濱壽司入駐北京路天河城和永旺夢(mèng)樂城廣州金沙等；同樣表現(xiàn)積極的還有露絲卡文等面包烘焙品牌，品牌備受資本青睞并加速市場(chǎng)布局。
未來展望：廣州國(guó)消規(guī)劃正式印發(fā) 助力多核商圈發(fā)展
消費(fèi)活力是零售物業(yè)市場(chǎng)發(fā)展的基礎(chǔ)，作為二十大報(bào)告的關(guān)鍵詞之一，擴(kuò)大內(nèi)需對(duì)未來經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要性再次得到強(qiáng)調(diào)。廣州政府通過發(fā)放消費(fèi)券、舉辦促消費(fèi)活動(dòng)等方式來刺激消費(fèi)意愿。此外，作為高端購(gòu)物中心的聚集地，天河計(jì)劃年內(nèi)引進(jìn)20個(gè)國(guó)際品牌、30家首店，并計(jì)劃組織超過300場(chǎng)活動(dòng)促進(jìn)線下消費(fèi)的回暖，未來一些中高端消費(fèi)的潛力有望得到加速釋放 。
日前，全國(guó)首部國(guó)際消費(fèi)中心城市主題規(guī)劃《廣州市培育建設(shè)國(guó)際消費(fèi)中心城市發(fā)展規(guī)劃》正式印發(fā)，對(duì)此，戴德梁行廣州商業(yè)部高級(jí)董事冼嘉曦表示：“此次廣州從品質(zhì)、輻射能級(jí)、布局等多方面對(duì)消費(fèi)空間提出了規(guī)劃目標(biāo)。一方面，要利用廣州‘世界工廠’的產(chǎn)地優(yōu)勢(shì)，構(gòu)建產(chǎn)業(yè)型消費(fèi)體系，做強(qiáng)以紡織服飾、美妝日化、珠寶首飾、箱包皮具等特色產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)的全時(shí)尚消費(fèi)鏈條。另外一方面，全力打造“5+2+4”國(guó)際知名商圈體系。年內(nèi)廣州有望迎來多個(gè)優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目入市，分布在海珠、天河、荔灣及其它新興區(qū)域，助力廣州向多核商圈體系發(fā)展�！�
來源：戴德梁行
編輯：jinbao
